三月底，是港股年報的截止期，據地產財富會不完全統計，下週將有包括恆大、融創、世茂、龍湖等一大批房企踩線在最後一週發佈業績。
在“交卷”期可推至四月的A股中，萬科已公告將在下週開董事會審議2018年度報告。
這是地產財富會《年報直擊》欄目，將持續為您追擊年報最新狀態。除了上述“年報早知道”的最新資訊，更將有一系列深度評點，帶您看懂複雜數據背後的公司。
本週財富會已陸續發佈直擊深度評點4篇。
3月19日 年報直擊①| 碧桂園 大象的“硬核功夫”
一週年報評點預告| 數字不說謊
3月20日 年報直擊② | “白馬”金茂：重要的詞值得重複52次
3月22日 年報直擊③|被低估的藍光“同心圓”
在過去一年市場前景不穩定、融資環境不明朗的環境中，仍能在2018年突破千億門檻的“新千億”公司們，成了今年年報季最受關注的群體。其中，有一個特別的存在，是富力地產——比起千億業績達成，全世界對富力的灼灼目光，似乎更多聚焦在2017年那場“世紀大交易”對富力的影響。
“由於和萬達交易的原因，我們都變得更出名了。”李思廉在業績會上如是說。在2017年的“富力萬達融創世紀大交易”中，富力以近200億大手筆收購萬達七十餘家酒店，隨著“全球最大豪華酒店業主”光環而來的，還有種種外界的種種疑問。
在2018年年報中達成千億業績，對富力來說，早就是一件確定的事。大家更好奇的，是富力大收購之後的綜合成績表現，以及資產負債表變化——“富力真的是一家會花錢的公司嗎？花錢併購是不是會影響它賺錢和持續的融錢？”
在昨天發佈的富力地產年報中，確定的千億業績，得到了更細節的持續增長數據支撐；而關於過去不確定的收購影響，也在這份年報中，得到了肯定的正面解答。
富力會花錢，不止會花，還會賺，能融。“地主”富力
一份寫滿“確定”的年度答卷
年報顯示，在過去一年的動盪之中，富力仍然成功實現了1300億元的權益銷售目標，以及650萬平方米已交付權益建築面積的主要經營目標，全年實現權益協議銷售金額1311億元，同比增長60%。
讓投資者欣喜的是，2018年，富力地產年度毛利潤增加33%至人民幣279億元，核心利潤增長49%至95.3億元，整體毛利率及物業銷售的毛利率分別上升至36.4%及40.3%。這說明，2017年的大收購對富力綜合成績的基本面沒有影響，富力在這一年的賺錢能力依舊在提升。
在土地儲備上，2018年富力投入的土地收購金額為371 億元，略低於2017年 584億元，而其收穫上卻不容小覷——全年新增 61 塊土地，新增建築面積為 1,405萬平方米。更難得的是，其土地獲取的平均價格竟然低到了 2,600 元/平方米，新增總貨值達到1930億元。此外，來自克而瑞的統計數據顯示，2018年1～12月，富力新增土地貨值達到2052億，在行業中排行第13。
難能可貴的是，在2018年富力的61 個新增地塊，其中 20 個已推出預售。這意味著，它們是能夠立即增加富力收入的存在。這些已預售項目，將會在2019年進一步為富力縮短資產週轉期，縮短預售時間，有助大幅降低富力未來的市場風險，並顯著改善項目現金流量狀況，有利於富力的流動性提升。
北京富力十號
而在整體土地儲備上，
截至2018年底，集團權益土地儲備可售總建築面積達 5,783 萬平方米，分佈於 96箇中國華南地區、華北地區、西北地區、華東地區、中南地區及海南區域的不同城市，以及部分海外區域，平均土地成本低至2400元/平方米。值得注意的是，上述可售資源的統計，暫時不包括大部分富力地產已簽約合作的舊改項目。而作為“舊改專家”在行業聲名鵲起的富力，在舊改，尤其是在當前炙手可熱的大灣區中擁有的舊改項目隱藏實力，不容小覷。
富力珠江新城項目全景圖
分析對比各大房企在大灣區的佈局版圖，即可發現，富力在大灣區的土儲相當亮眼。數據顯示，截至2018年底，富力在全國各地有超過40個已簽約合作的舊改項目；其中，位於大灣區內、已簽約合作的舊改項目，就有超過20個，涉及總建築面積估計超過2,000萬平方米。
2018年的780億元已售未結轉協議銷售，加上平均土地成本單價僅為2400元的大量優質土地，以及集中在粵港澳大灣區舊改項目的大量隱藏實力——這意味著，千億之後，富力在2018年地產開發銷售上的增長和盈利維持，具備可持續發展的極大確定性。
海南生態海岸鳥瞰圖
就2019年而言，超過200個在售項目，逾3000億元可售貨值在手，富力將2019年權益協議銷售目標定位為1600億元人民幣。這對當下富力的實力來說，是一個確定性極高的小目標。
“業主”富力
買便宜的資產融便宜的錢
對於大家都好奇的酒店大收購，富力的年報數據顯示，2018年，富力營業額769億元，同比增長30%。其中，酒店運營營業額超過70億元，同比增長超過190%。
190%的超高額增長，正是源於收購帶來正面影響。
截至2018年12月31日，富力旗下總計有89間運營中酒店。連同在建以及規劃中的37間酒店，集團合共擁有126間酒店。其中，運營中酒店總建築面積超過390萬平方米，總客房數超過2.6萬間。大收購讓富力在酒店發展方面，不止規模大增，領導地位也進一步確定，行業影響力和行業話事權大增。
柏悅酒店
“當初買萬達是因為夠便宜。”李思廉如是說。從某種意義上看，富力便宜買來的，不只是七十多個酒店資產，更是在酒店業務領域的領導地位和話事權，是一個更長遠的未來。
富力集團董事長助理陳志濠在前幾日答記者問時也表示，買下萬達酒店，富力是有一套完整的收購邏輯的 ——酒店首先是一種金融性資產，買回來就自帶現金流和利潤；其次，經過計算，萬達的這些酒店資產包與富力的金融結構、融資能力、發展需求是存在高匹配度的；最後，這些酒店都地處城市核心，在長遠的未來，具備可持續發展的重建空間價值機會。
2018年年報中，富力也用翔實的數據和資料，向投資者彙報了這一年的資本結構調整和債務優化。2018年，富力既完成了超過282億元人民幣的國內公司債及超短期融資券的贖回與再融資，也順利完成超過238億元國內公司債券、超短期融資券及資產證券化的發行。
一系列的融資操作，讓富力集團的債務結構、金融結構得到了進一步優化。在當下，能借到長期的錢不容易。更難得的是，富力借到的，是長期又便宜的錢。年報顯示，2018年，富力成功發行境內公司債券合計人民幣 143 億元、超短期融資券合計人民幣 82 億元，資產證券化產品合計人民幣 14 億 元，票面利率介乎 5.3% 至 7.7%。這充分證明了，富力在往來銀行及債券投資者中的信譽優勢及品牌認可。
對此，富力表示，公司長期與包括多間商業銀行在內的金融機構建立穩固關係，並且持續獲得該等銀行對未來擴大項目開發貸款及再融資擔保貸款需求的支持。此外，作為港股上市公司，富力在境外的融資能力也不容小覷。在當下，部分公司境外債利率高企的情況下，富力充分展示了其優質的融資能力。
單價便宜的資產、便宜的錢、持續增長的核心能力，加上不斷增長的“全球最大豪華酒店業主”的酒店話事權、以及在房地產開發領域不斷優化的產品力，2019年，或許富力將給外界更多肯定的答案。
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