“可能是擁堵的原因吧，老說服務器異常，無法登陸。早上9:30開始，折騰到10:00才登陸上去，聽內容應該是沒有耽擱聽老孫。”3月27日，參加融創2019年度業績會的一位投資者在雪球寫下這樣一段話。
融創從來都是地產圈的“頂流”房企，過去每年兩場的面對面交流會，投資者總是擠得滿滿當當。如今受疫情影響，業績會改為網絡直播，熱情的投資者們又擠爆了直播平臺的服務器。
這注定是一場熱鬧的線上業績會，因為就在業績會發布之前，融創宣佈每股派發1.232元的分紅，維持了上一年的高分紅比例，這讓持有融創股票的投資者們喜不自禁。
不少投資者和機構都對融創過去一年的表現作出肯定，但如果從數據來說，融創的增長速度已經不像早幾年那樣迅猛。去年四季度加足馬力促銷抓銷售的情況下，才壓線完成5500億元銷售目標。
年報顯示，2019年，融創實現合同銷售金額約為5562.1億元，較去年增長約20.7%；營業收入錄得1693.2億元，同比增加35.7%，增速不及2018年的一半。
當然，收入增速下滑與行業整體下行不無關係。或因如此，孫宏斌在業績會上透露，今年融創將有所變調了。
前五名很舒服，不想看銷售排名
回看2019年，孫宏斌高調依舊，不管在業績會上反覆強調多少次不拿地、要謹慎，但他還是花了不少錢，做了好幾筆轟動業界的大生意，也說了很多金句。
去年開年不久，融創就簽下126億元的大單，而後數月內，融創又先後從陽光100和新湖中寶手中接過多個項目，11月收購環球世紀及時代環球各51%股權。這些交易少則幾十個億，多則上百億。
收併購市場發力加上公開市場拍地，一整年下來，融創共計買下總貨值約1.34萬億元的土地。一頓爆買後，融創的業務版圖迅速擴大，從原本的四個業務板塊，增至六個，分別是地產、服務、文旅、文化以及新的會展會議和康養板塊。
頻繁的大手筆收購、買地也讓融創屢遭質疑，每一次孫宏斌公開亮相，都會被問到資金問題。此前，面對媒體的質疑，孫宏斌滿是委屈，稱外界只看到他買沒有看到他賣，融創買個不停的錢都來自於銷售，每個月幾百億的銷售金額就是融創的底氣。
截至去年年末，融創債務淨額與資產總額比率為20.5%，較2018年同期的15.2%有所上升，而資本負債比率為63.3%，較2018年同期的59.9%上升3.4個百分點。
融創在年報中表示，雖然負債比率短期內有所波動，但資產負債結構得到不斷優化，資產負債比率已實現連續三年穩步下降，且保持了充裕的流動性。到2019年末，融創的的短期借款金額為1357.33億元，而其賬上非受限制資金僅為779.44億。
在外界看來，這與融創前些年的高增長有關。孫宏斌在業績會上說，今年融創將更多關注利潤和市值。“我們轉向了以利潤為導向。我們也不看銷售排名了，前五名就挺理想的，保持前五名很舒服，銷售排名沒有意義。”
今年融創的可售貨值超過8000億元，孫宏斌稱，考慮到疫情的影響，全年完成6000億元以上的銷售沒有問題，“今年一季度受到的影響較大，爭取在二三季度補回來”。
堅決處置資產，酒店樂園都可以賣
疫情“黑天鵝”的突襲讓2020年變成特殊的一年，對房企更是如此。這次業績會上，孫宏斌花了很大的篇幅來闡述自己對當前市場的理解和判斷，相對來說，他還是保有比較樂觀的心態。
他認為，疫情導致全球經濟下行，肯定會影響房產購買的能力，但貨幣寬鬆和刺激政策會有對沖，整體來說對房地產行業的影響是短暫的，“需求一直都在，而且還刺激了改善需求，只是供應端受到影響，會有兩個月左右的延長”。
但他也強調，調控政策不變的前提下，大漲大跌的現象不會再次出現。“中國房地產行業經過一輪輪調控，特別是2016年開始至今3年多的調控後，我們判斷目前中國的房地產行業的風險是不大的。”
但分化的情況還會繼續存在，2016年後，一二線城市的庫存已經不多了，限價背景下，風險小，而三四線城市的波動會很大。孫宏斌說，每座城市的市場差異很大，有些沒有風險，有些風險很大，這樣一來，拿對地的房企日子好過，拿不對的房企日子就難過了。
為了平衡風險，孫宏斌釋放出一個重要信號：融創會堅決賣資產！酒店、樂園都是待售商品。
實際上，2017年佈局文旅地產以後，融創身上的擔子就越來越重，從萬達接過來的十幾個文旅項目，每一個都包含商業、樂園等重資產業態，資金的沉澱越積越多。年報中提到文旅地產去年全年錄得收入28.5億元，增長約41%，這樣的體量放在整個融創十分渺小。
“這幾年，我們的持有物業在增加，去年又收購了環球會展，增加了天府影都，深圳增加了影視文化基地，以後還會增加文旅資產。最近流動性寬鬆，反而容易賣掉。像文旅、酒店、樂園的重置成本很高，不可能在大城市再拿一大塊地去建設這類項目，所以一些想買的企業很願意買。”
孫宏斌透露，融創希望平衡資產，目前已經賣掉一個酒店，最近還有4個酒店將要賣掉，將來不排除賣樂園，“稍微打個折賣也行”。
至於拿地，孫宏斌舊調重彈，他透露，融創內部稱今年是“洗牌年”，意味著，併購的機會比往年更多。但孫宏斌說，目前土地市場價格偏高，有些收併購項目質量不好，算不過賬，所以，該拿的地要拿得堅決，不該拿的堅決不拿，靜靜等待時機。
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