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前几天，北川河新区挂牌商业中心用地，一时间北川河新区名声大噪。后海湖时代南北川争霸局，南川片区自然不甘寂寞，5天后也挂牌大宗土地。
南川片区和北川河新区，可谓是你来我往，双星璀璨。
2019年5月13日，西宁发布发布国有土地使用权出让公告2019年第3号，正式挂牌4宗土地，分别为2019NC-1、2019NC-2、2019NC-3、2019NC-4。
其中三个地块位于南川片区，2019NC-4地块位于城南新区。
最高楼面地价
此次挂牌的四宗土地总面积达492.31亩，起始总价为31.68亿，下面看一下具体地价。
2019NC-1起始地价656万/亩
2019NC-2起始地价680万/亩
2019NC-3起始地价680万/亩
2019NC-4起始地价300万/亩
2019NC-2、2019NC-3地块折合楼面地价4080元/㎡，这个楼面地价也是目前西宁最高的楼面地价，下面Mr.Liu拿往年地块成交楼面地价做个对比。
该楼面地价上涨，主要是容积率控制严格。但从每亩价格计算，目前西宁最高地价依然为2014年的中心广场北扩超高层的2000万/亩。
预计西宁短期内无力打破此前的地王价格。
南川价值大幅提升
去年成交的万科南川地块，挂牌起始价格为550万/亩，最终成交价格为581万/亩，其中商住地块成交价格为614万/亩。2019NC-1、2019NC-2、2019NC-3地块与万科地块相邻，地价与去年相比有了相当幅度的提升。
2019NC-1地块商业比例较高，所以价格低于2019NC-2、2019NC-3两块普通商住用地。
下面拿几宗普通商住用地进行对比，可以更加直接地感受南川土地价值的提升。
也就是红星的2016NC-2、2016NC-3、2016NC-4地块和万科的2018NC-5、2018NC-6地块，以及此次挂牌的2019NC-2、2019NC-3地块进行对比。
2019NC-2、2019NC-3地块起始楼面地价4080元/㎡，相比万科2018NC-5、2018NC-6地块提高了600元/㎡。
当然现在只是土地挂牌，未来成交价格还不得而知，以目前西宁的土地市场来说，抢地大战怕是难免了。
市民中心的商业中心
此次挂牌土地，2019NC-1地块临近市民中心，加上去年的万科地块这些土地成交后，市民中心周边的土地所剩不多。
2019NC-1分为5个地块，地块1、地块2、地块3为商服用地，地块4为住宅用地，地块5为商服用地。
其中，最为重要的是地块5，商服用地，容积率2.0，限高35米，建筑密度≤55%。未来可以建设不超过9.2万㎡的购物中心和特色商业街，层数不少于4层。
市民中心屋顶为古铜色，墙面为米黄色。审批楼共七层，建筑高度为42.2米；体育文化馆共四层，建筑高度为22.5米。
预计地块5建筑高度会与市民中心相呼应，并保持建筑风格的协调。同时还需要考虑南绕城高速，设计难度不小。
不论是2019NC-1地块，还是去年万科的2018NC-7地块，因为紧邻市民中心，都规划了大量的商业，这便是市民中心所需要的众星捧月局面。
今年9月份市民中心将投入使用，万科城、红星天铂与2019NC-1地块紧紧挨在一起，也将充分享受市民中心和商业中心带来的利好。
高品质的南川住区
此次挂牌的住宅地地块，容积率最高2.5，与此前的万科地块相同。低容积率就意味着更高的楼面地价，也意味着更高的成本，同时也保障了更好的居住品质。
不仅如此，此次挂牌还有更加苛刻的要求。
2019NC-2地块限高80米，而且要求：各层次建筑高度配比不得超过三分之一；H≤60米；60米＜H≤70米；70米＜H≤80米。
什么意思呢？就是这3个高度区间的房子各占三分之一。
这在以前的土地拍卖公告没有过。其实也可以理解，该地块具备南川片区的门户价值，自然对建筑风貌要求也比较高。
此外，2019NC-1、2019NC-2、2019NC-3地块比较分散，不好进行统一设计，特别是不能尽享商业配套价值。预计被一家开发商拿下的可能性不大，多数应该是三家分晋。
城南地块降价再挂牌
此次挂牌的4宗土地中，南川片区三宗，城南新区一宗。
此次挂牌的城南新区2019NC-4地块，曾经在去年与万科南川地块同期挂牌，起始价为360万/亩，此次二度挂牌，起始价格降为300万/亩。（相关阅读，点击查看Mr.Liu丨今年城南新区挂牌的第一宗土地，宣告流拍。）
去年西宁市最终流拍的土地就两宗，一宗位于团结桥，一宗位于城南新区，与去年的楼市格局密切相关。
去年热门区域房价领涨，土地回报率高。相比之下，边缘区域盈利空间较小。进入2019年，随着热门区域价格上涨，正在试图触碰区域价格天花板，边缘区域出现补涨机遇。
伴随着补涨机遇，加上2019NC-4地块的降价，希望该地块有个不错的归宿。
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