在房屋交易的过程当中，有一个重要的内容就是房屋贷款，理解房贷的本质是让我们更好的理解购房行为，投资行为的重要一课。

通过之前的一系列文章，我们不断的抽丝剥茧，层层推演，大家不知是否已经真正明白一个事情，就是在中国的市场当中，有一个市场是被扭曲的，它就是我们的住房市场。同时在这个扭曲的市场当中，有一个非常重要的扭曲金融手段，就是我们的房贷。

现在的高房价对于绝大多数人来说，住房贷款流程是买房的必经流程，而且其实在如此低息的环境下，住房贷款的金钱成本如此低廉，贷款获取通道如此方便，套利之空间如此之大，比起其它融资渠道来讲，几乎就是国家给到的一种特殊优待福利。因此我们必须要抓好这样的市场，哪怕你有钱，只要有更好发挥现有这笔钱作用的渠道，你都不应该把钱过多的投在房子当中。我经常讲：在住房投资过程当中，善于运用房贷是提升你成功率的重要一课。

房贷天生3倍杠杆是因为在银行眼中住房投资本身就是一个安全性产品

回到杠杆交易的房产交易当中，为什么说中国优选的物业能够进行杠杆交易，而且效率超高？他的立论前提就是你借来钱的成本低到不合理，同时产生高收益率的可能性足够高。再次强调，这个在投资界是不容易获得的！只有在扭曲的市场当中才是容易被获得的，所以正是基于这个扭曲的市场，我们借来的钱是远远低于住房对于货币超发的吸纳率，也就是住房的增长率，而且我们被过低压制的表面CPI 影响到了我们正常投资效率的渠道，所以一正一反，这个市场当中产生金钱效率的可能性是非常高的，这个资金的成本是非常低的，唯一唯一的就是在过去的十年你只要傻瓜化的去执行，你都能够去获得比较大的回报，但是在未来十年，你需要更加的专业，因为毕竟过了突飞猛进的十年，在未来十年，你做错一步，在如此大市场吨位当中，就算不让你死，也会让你停止迈进的脚步，套死你就会让你行动不了了。唯一唯一重要的就是我们需要变得更加专业，去更能够去驾驭住他，而不是靠一些想象力，去进行选择。

2018年前央行行长周小川表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间，“个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。”这些话的意思就是说：中国房市整体性杠杆并不高，不存在整体系统性风险。举例对比来说：美国次贷危机的爆发的根源是源于美国黄金十年的过程当中，美国的信贷率已经高到了离谱；次级贷就是说把贷款发给了街边的要饭者、流浪者，反而收了更高的利息，因为他们当时迷信金融衍生品的发明创造，能够把风险进行转嫁，其实当金融风险发生的时候，发现完全不顶用。而当年日本泡沫破裂的时候，首要问题就是日本东京等几大城市房价的增速比起今天的中国要高的多、快得多，同时也在于美国逼迫日本日元的升值幅度，因为当时日本作为战败国，没有自己的保卫能力和自我的坚持能力，他们的汇率增长的过快，当市场预期日元已经对美元升值一步到位的时候，我们说当你觉得某件东西已经一步涨到头了，你理性的选择就是抛售，对不对？而中国是靠长期稳定汇率政策来不断压低我们人民币实际的估值，这里面是有很多因素是不可同日而语的，所以有些东西是需要细分化、专业化的解读和比较，而不是像市面上流传的文章一样，无脑平移，很多背后的因素和环境都是不一样的。

我国整体房贷杠杆率是低的，不存在系统性风险

从这一点上讲，中国的老百姓还是很保守的，从全局上讲，我们整体借贷杠杆率是低的，我常调查周围的人，你们住房房贷是否大于50%，很少很少有大于50%的，中国老百姓基于老传统无贷一身轻，有债就有负担的思想，其实思想的开化是非常缓慢的，绝大多数人买房还是全款或者说尽量的少贷杠杆，尽量的少借款。那么在这个过程当中，就是说明中国不可能因为杠杆率过高而引发杠杆破灭的系统性风险，所以中国房市的整体性杠杆，并不高，大多数人依旧是老实人，现实里仍然有很多人，不明白我们本系列文章讲的一些道理，甘愿去做社会的贡献者，甘愿做一个睡着的人，把他们辛辛苦苦的劳动性资产以非常低的利息，放在银行里面，去供借贷人的购买力搜刮，所以，既然绝大多数人还是睡着，那么少部分醒着的人，就可以获得倍增效益，这又是那个二八定律，即百分之二十和百分之八十的区别，所以我们矢志不渝的就是要唤醒睡着的人，在睡着的人还是大多数人的情况下，醒着的人是安全的，但是我也说过这是

从总体维度去分析的，并不代表区域性风险和波段性风险不存在。比如说：个别的地区没有基本面，完全是在一次大行情当中，靠情绪带来的资本推动力上去的行情，就很容易形成泡沫，从而破灭，比如我们曾经的温州，温州的房价在曾经的上上一轮行情当中，涨的是比北上广深还离谱，但是我说过了温州并不具备北上广深那种吸纳社会资源，并不属于我们说的那种中心核心地段，它既不是王权也不是王权之下的财权之地，所以完全靠情绪引发的 资金推动上去的行情，是存在区域性风险的。比如说：我们在每一轮行情过程当中的顶点是存在波段性个体风险的，就是你个人杠杆运用的太高，又驾驭不住，方向又判断反了，跳楼自杀的也是存在的，尤其是在沪深的楼市当中，每一轮都会有。这就是说总体风险是安全的，并不代表着个体风险是安全的。个体风险就取决于你对这个市场的认知和驾驭能力，也就是说 你的功力决定了你在这个市场上的生存。但是这个市场整体我们认为是安全的，在一个大多数人都熟睡的市场当中，醒着的人是容易占便宜的，你是愿意做醒着的人还是睡着的人呢？

从金融效率角度，思辨房贷

同时在这样一个扭曲的市场行情当中，在我们处于一个大概率的负利率状态下，我们要做聪明的债务人，一方面靠我们有效资产吸纳超发货币，做大资产； 去吸纳、分瓜城市发展红利；同时我们又能够靠负利率的补贴， 去搜刮债权人的购买力。我们即借了钱、赚了钱，同时我们实际付出的利率代价小于我们应该付出的利率代价，这一正一反就造成了有产者在过去十年当中财富远远大于无产者。这是一种扭曲了的市场增值效应，要看清、明白这一点。

房贷利率实际上是远远小于实际通货膨胀率的，体现了一种购买力的补贴。这个从现实生活中也能感受到，首套房贷利率基本一直都是5%左右，但是房价却是一直在时而快速或者时而缓慢中增涨。如果CPI高，则房价增速快，CPI低，则房价涨幅缓慢，两者间基本成正比。

房贷利率实际上是远远小于个体任何的贷款利率的，这里就实现了一种套贷的可能。大家切实想一想，你做生意想从银行贷点款，容易吗？难得不得了，一方面，银行给到你的利息高的不得了，还要捆绑好多的苛捐杂税，又要同步买这个理财产品、买那个保险，办这个业务、办那个业务，一大堆的附带品。因此，一般人做生意想从银行贷点款是非常难的，而且银行能贷给你就不错了。如果你从银行贷不到钱，你还得从其他高利贷渠道借钱，那么利息就更加高的离谱，高达十几的贷款率是比较普遍的，平时我跟很多做生意的人聊，你为什么要通过做生意的方式来贷钱呢？你有了本金，通过正常的住房交易，一方面提升了自己的住房品质，但是你有钱也不要全款啊！你有一千万也不要买一套一千万的房子啊！你用三百万去买一套一千万的房子，不就是能获得700万的极低代价的贷款了吗？你把这个贷款用在你的生意，不是一回事吗？或者说你只有300万的本金，你就是贷出来700万，也能够获得1000万的资产。

房贷利率小于很多可把控的收益率，这里面也就体现了一种套利的可能。上面写到的：即使你能够全款买房，但你不要全款，你贷款，用省下来的资金去投入到一些你可以把控的，更高收益率的状态下，这就叫套利。比如说贷款利率四点几，你有1000万，全款买进房子；但是现在你花300万去买房子，贷700万，房贷利率四点几，然后你余下的700万，你只要能找到一个大于四点几的回报率，那么产生的正收益率就可抵消掉你的房贷利率所产生的利息，你还有盈余，这就是套利。同样一笔钱，你的房贷利率四点几，比如说你能找到8的收益率，那么你就可以获得三点几的套贷利率，当然，这里面有个前提就是你如何能够找到一个利率又高又可以把控的，这是一个非常重要的前提条件，这也不是一般人能够做到的，很多人因为贪婪，找到了很多高回报率的领域，都是高利贷领域，这个领域的跑路性风险也是很大的。这个东东运用不好也是一个魔鬼，这个领域不做详细介绍，只是要大家理解房贷利率优惠可以带来很多的可能，进而未来在我们道行高了以后，自然就可以多出很多很多金融方面的衍生机会。这些在以后的文章中再陆续介绍，但是，今天你要有这样的一个意识。

房贷利率没有周转压力。它既是真实利率，同时一贷又是几十年，没有像普通的商业贷款，生意贷款一样，需要在这个信贷周期以后，先还本，然后再去获得授信，没有周转压力。

房贷利率就是真实利率，你看到的利率就是实际利率。大家要记住：第一、在投资品中的真实利率是很少的，因此要尽可能要把握住又低又真实的利率产品。第二、房贷利率其实是这个市场上为数不多的，几乎是唯一的，非常非常低资金成本的非常好的融资、非常好的资金。你如果没有充分的去运用，其实是一件非常吃亏的事情。