定金

定金、订金、违约金和购房意向金区别，了解清楚，可以避免卖家或中介在合同签订方面耍花样。

1、定金：不得超过20%，有担保性质，定金合同不成立不影响主合同。买家不履行合同，无法收回定金；卖家不履行合同，需付双倍定金。

2、订金：无担保性质。订金未依合同缴纳，主合同也无效。但不履行合同，不会发生损失或返还双倍的惩罚性情况。

3、违约金：事后支付，无规定比例，只要买卖双发达成一致，就具有法律约束力。不管定金和违约金条款不能同时适用，只能选择适用。

4、购房意向金：通常为总价的1%。

①意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回；在房东签收后为定金的性质，不可随意收回。

②购房意向合同是买受方与中介公司之间的居间合同，意向金由中介公司转交。

③不要冒险仓促交付意向金。如果不确定看房当日要买，但中介公司要求支付意向金，要在意向合同上注明已交付。

首付

首付方面，新房和二手房是区别，这和比例没关系（比例和个人贷款资格相关），新房首付相对简单，开发商给的价格按比例（厦门首套3成＋）去缴纳，而二手房首付相对复杂点，跟评估价有关。接下来我们重点讲二手房首付问题~

二手房贷款一般采用评估价，而评估价一般只有成交价的80％－90％，所以二手房的贷款额度比新房低，首付要高出一部分。

1、什么是成交价?

成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格，比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。

2、什么是评估价?

买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

3、成交价与评估价和首付有什么关系?

二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。

可贷款额度＋净首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。（相信你们也听过，曾经有人二手房0首付的情况，就是通过做高评估价，达到全额贷款的目的）

举例

本人首套房，意向二手房成交价为300万，评估价为250万，正常情况下，首付款应为300-250*70%=125万，而非100万。

二手房首付受那些因素影响

1、首套房or二套房

对于这个条目还不清楚的，请直接看表格对号入座。

2、所购房屋的年限

二手房贷款时所购买的房屋年限也会影响到首付的比例。如果购房人所购买的房屋年限较短，那么自然银行审批时贷款的额度也就越多，如果是年代久远的房屋，评估的市值也会比较低，所贷款的额度也不会多，贷款额度的变化也会直接影响到首付比例。

3、房屋的评估价

二手房成交价跟新房有很大的区别，二手房会进行房屋评估，贷款多少和你的评估报告有关，如果你的经济能力有限，想多贷些钱，你可以在合理范围内尽量让房屋评估价高一点，这样就可以多贷点。（大家还是要遵纪守法一点哈）

另外二手房评估价越低，缴纳的首付就越多;二手房评估价越高，缴纳的首付就越少。但是，二手房评估价并非越高越好，二手房契税等税费是以评估价为基准缴纳的，

4、业主要求的首付比例

如今二手房成交较为低迷的阶段，业主卖房的心态也比较急切，有些业主因为银行放款较慢，所以要求购房人全款买房，还有一些业主会要求购房人支付超出银行划定比例之外的首付。首付比例和金额并不是一成不变的，在购房人经济能力允许的条件下，首付比例的设置较为灵活，买卖双方可以自行协商决定。

中介费

目前厦门的二手房交易佣金，是十几年前制定的规定——按照总价的2.5%收取中介费。虽然前几年厦门出台新规，二手房佣金实行市场调节价，中介费不再执行统一价，由委托、受托双方协商而定，但中介费一直居高不下。

300万的房子，单单中介费，满打满算也要7.5万，这对于普通刚需客户，简直是一笔大开支，不过，中介费也并非硬性收费，随行就市，一般为房屋成交价格的1％－2.5％。目前这种买方市场就非常适合杀价，当然你最好在谈价之前先搞定这笔中介费的砍价工作，要不然，等单子签完了，你就处于被动状态了。

不要问我，怎么砍，砍多少的问题了，这个真的因人和房而异，具体还是拿房源来公众号后台私聊吧~

二手房交易费及税费

由于二手房交易税费又多又杂，甚至连刚入行的中介小白都算不清楚。小编特意整理了表格。请看图~

全部税费如图

↓↓↓

（PS：以上信息仅供参考，具体信息还是得关注官方公布的文件！）

1、契税

首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。

首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。

二套房房屋面积＞90平，契税为2％。

注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

2、增值税及附加税

购买二手房，需要缴纳增值税。增值税及其附加税的税率为5.6％，满2年可以免征增值税，满2年是指房产证或契税完税证从出证时间开始计算，到房屋出售时，时间满2年或超过2年。

3、个人所得税

一般征收房屋价款的1％，或者两次交易差额的20％。满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。

4、交易手续费

按照房屋的面积来征收，住宅一般为4－6元／平方米。

住宅免征。

6、其它

权证印花税5元／户；权证登记费，住宅80元／套，非住宅550元／套。

7、房改房需要缴纳土地出让金；

Tip：主要不满2年增值税非常凶狠，300万的房子，增值税就有16万左右。在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。

好啦，上面列明的情况

涵盖了二手房购买的90%的情况

但二手房毕竟是个人交易

保持敏锐、保持怀疑、保持警惕

发现不对，就立马报警

希望大家在二手房热潮中

顺利买好房，换大房！