今天咵房之前，老欢想先问问各位购房者。根据大家的看房经验：
去看一个新盘，还没有到营销中心，就被路边的“街霸”大妈拦住，一路轰炸；进入营销中心，又被非项目的“置业顾问”要求登记，然后才有真正的置业顾问出来讲解；带看时，乌泱泱陆续涌进各大经纪公司的工作人员踩盘，你第一感觉，这个盘好卖还是不好卖？
一个项目，地处主城区二环边，两大主干道交汇，紧临两个城市级商务区，附近还有生态旅游区；周边，包括施工中、规划中的地铁线一共有4条，自驾便利，生活配套齐全；最关键的是，毛坯均价1.76万起，你觉得这个项目会不会热销？
根据老欢的踩盘经验，一个项目又找“街霸”拉客，又合作各大中介分销，多半是客源不足，销售压力大；而武汉中心城区二环边，不论汉口汉阳武昌，1万7左右的价格，几乎都能成热盘。
可是，老欢最近就看了一个这么“矛盾”的项目——金科城。论品牌、论位置、论价格，不说成为上半年的“神盘”，起码也能成为畅销盘。可，就是这么一个各方面条件看起来都不错的纯住宅项目，至今却启用了大量分销，让人感觉它是不是“卖不动”了。
当然，卖不卖的动，咱不能乱说。本着“凡事都要用辩证的眼光来看问题”的原则，老欢决定做个论证。究竟是为啥？
大武昌2.5环 这样的项目需要做分销？
一个项目干嘛要找分销？无外乎两个原因：1、区位或地段不好，能够自然到访的客源太少；
2、周边同类型竞品太多，造成了客源的分流。
那么，金科城是否属于上面两种情况呢？先来咵地段。
金科城位于友谊大道与仁和路交汇处，这个位置应该算是大武昌的二环和三环之间，是青山区与洪山区的交界处。整个项目地块属于大洲村A包，城中村项目开发。所以在行政划分上还是归属于洪山区。
大区位上来看，项目往东是杨春湖高铁商务区，以南是武汉5A级东湖旅游生态区，西接二环线、二七长江大桥，北面为青山滨江商务区。
这样的地理位置，在日常交通方面其实是很便利的。
项目距离仁和路大洲村站约100米，距工业路恩施街站步行约250米，距友谊大道大洲村站步行约400米。
同时周边路网丰富，门口就是友谊大道与仁和路，往北面是和平大道，南面是团结大道，自驾能快速上二环线，走二七长江大桥去往武昌、汉口核心区域都很方便。
唯一美中不足的是，从位置图上看，项目周边虽然有好几个地铁站，但金科城却并不是地铁盘。项目距离规划的12号线钢都花园站、建设中的5号线和平公园站和已通车的4号线仁和路站均有将近1.5公里左右的直线距离。老欢说过，如果直线距离超过1公里，那都不叫地铁盘了。
比如，距离项目最近的4号线仁和路站，直线距离1.2公里，乘坐公交也得两站路，所以，谈不上享受地铁的便利。
据置业顾问介绍，金科城以后最近的地铁站是规划中的10号线钢都花园站，距离项目约200米。但众所周知，地铁10号线的一期被砍，并不在第四期的建设规划中。
周边两大竞品项目对比 不是最好但也不差
既然地理位置不差，交通也算方便，那么金科城需要分销的原因是周边竞品太多吗？
金科城对面是福星惠誉青城华府，目前二手房挂牌价在17000元/平左右；往北是一个纯新盘项目方园，毛坯折后均价19200元/平；青山滨江商务区还有大华、中冶、招商等新盘在售；往南2公里内，有花样年幸福万象、金地自在城、福星惠誉东湖城。
这样看来，项目最大的竞品是方园和福星惠誉东湖城。
》》》位置对比 交通配套并不占优
方园位于青山区工业路与黄洲街交汇处，属于青山区114街坊，为原武钢煤气输配所地块。距离地铁5号线和平公园站860米左右，步行时间15分钟以内。
福星惠誉东湖到4号线园林路地铁站大概670米，到罗家港站约620米，步行时间都在10分钟以内。正地铁口房，毛坯性价比高。处于武昌二环位置，区域内楼盘众多，配套发展比较成熟。
所以，比较起来，金科城在位置和交通配套上没什么明显优势。
》》》体量对比 自带商业日常生活有保障
方园开发体量不大，自身配套薄弱，业态过于丰富。项目不仅含一栋酒店，而且还有底商和回迁的农贸市场。
福星惠誉东湖城整个项目体量约120万方，于2013年开始开发，由于开发周期长，所以商业、教育等各种公共配套都在逐步完善。所以很受武昌刚需的欢迎。
金科城总体量约70万方，规划总户数5016户，自带2.5万方的商业步行街，还预留了教育规划用地和自建两所幼儿园。可以说是三者中自身配套最完善的项目。
目前，东湖城四期上周开盘售罄，整个武昌的二环沿线已经没什么地块，往东二环内4号线沿线的在售新房均价差不多在25000+；再往西往北就只能选择青山，抛开临江项目不谈，老城区内只有方园和金科城在售，前者体量过小没什么自身配套，金科城毛坯销售应该是有相当优势的。
生活配套齐全 学区资源丰富却难对口优质学校
既然不是地段和竞品阻碍了金科城的热销之路，那么我们再来看看项目本身。
总体上来说，项目的配套算得上齐全。不同于青山老城区内的老旧，项目所在地大洲村的城中村改造都已经基本完成，周边生活环境也较好。
项目紧挨着武钢体育公园，周围环绕和平公园、青山公园，同时距离欢乐谷约2.5公里，公共生活设施十分齐全，居住环境比较适宜。
商业配套上，除了自带的2.5万方商业步行街，项目距离最近的是青山中百仓储。往江边方向一两公里处就是武商众圆广场，周边还有奥山世纪广场、青山印象城等大型商业综合体，商业配套丰富。
日常生活方面，距离项目步行10分钟左右，往北江边方向，旧钢花商场周边，还有菜市场和成熟的沿街小商铺，可以满足买菜、过早等生活所需。
项目距离三甲医院华润武钢总医院直线1.9公里。还有武汉市第九医院、普仁医院等也都在周边。
金科城自带两所幼儿园，在旁边有一处规划教育用地，用来建设一所隶属洪山区的公立小学，但目前还不确定会是哪所学校。
而虽然项目附近还有钢城十七小、钢花小学、钢城第一小学，钢城六中、武钢三中、任家路中学、钢花中学等教育资源，但由于项目归属洪山区，这些青山的学校并不确定能对口。
毛坯精装任性切换 日光热盘“熄了火”
在此，我们有必要了解一下金科城“坎坷多变”的销售之路。
2018年5月首次开盘，毛坯均价约19200元/平，日光；同年6月份加推，毛坯均价18700元/平，降价约500元/平，再次日光；同年8月份，因为倍受前期热销鼓舞，金科城尝试推出带装修房源，均价约21500元/平（含装修3000元/平），去化情况一般。
此后，金科城就开启了“精装改毛坯—前期业主不答应—再改毛坯”的曲折之路。再加上10月份开始整个武汉市场环境回归“冷静”，从此就再也没能延续“日光”神话了。
2019年3月30日，加推10号楼毛坯房源，均价约19276元/平；2019年4月26日，加推11号楼毛坯房源，均价约19200元/平；2019年7月14日，加推15号楼毛坯房源，均价约19010元/平。
目前，项目在售13号楼112-140平户型，毛坯出售，均价约19200元/平。同时，网上还有合作分销商打出的折扣广告。
再看看项目周边，福星惠誉青城华府、钢化南苑、星桥苑小区、中建开元公馆等二手房挂牌均价1.6W-2.2W之间，华侨城在3W左右了。
可就算是毛坯新盘销售，甚至目前在售起价17600元/平，比首开价还低了将近2000元/平，项目依然销量平平。
户型面积选择较多 刚需首付需64.5万起
金科城总占地约14万方，总建面约87万方，共16栋楼，总户数5031户。物业公司是金科地产集团武汉有限公司，物业费3.2元/平/月。
项目整体设计为中式东方园林风格，从目前的实景示范区所呈现的效果来看，在区域内算是比较少有的类型。
项目分为K1、K2两个地块，规划共计16栋楼。K2地块为一、二期，共规划有12栋楼；K1地块为三期，包括3栋超高层和1栋高层。其中13号楼46层，14、16号楼47层、15号楼32层。
据介绍，项目一、二期已经全部售罄。9月10日开盘的是三期的13号楼，共47层，超高层，16、33层为避难层，6梯7户，预计2021年下半年交房。
现场置业顾问介绍，三期的15、16号楼已经售罄。虽然前期有15号楼的开盘消息，但老欢却并没有查询到16号的开售信息。
再结合前期的开盘节点来看，项目有部分房源“莫名失踪”了。联想到项目几次开盘时拿到预售证的1、7、8、12号楼均未对外出售，据说是被内购了。同时，在现场看房的周边社区工作人员告诉老欢，
该项目还有部分房源是大洲村拆迁的还建房，在靠近建一南路方向。至于具体楼栋详情，如果介意的购房者可以在看房时留个心，进一步询问下置业顾问。
项目整体采用外连廊式设计，13号楼为一个单元6梯7户设计，一层架空处理，以后会作为业主专门的活动空间。本次共推出108、112、114、128、133、140平户型，公摊24%，目前在售最小的为112平户型。
其中1、2号房在边户，3、4、5、6号房北面对连廊，7号房为西边户。
B4户型 三房两厅两卫
户型为1号房，东边挂角边户，相对独立；
阳台、主卧和1个次卧都朝东，唯一朝南向开窗的是主卧卫生间；
同时，还有一个次卧朝西开窗，有点不符合武汉人的生活习惯不说，估计夏天的西晒，这个房间会很热，并太不实用。
B3户型 三房两厅两卫
户型为2号房，东边边户；
阳台和1个次卧朝东，主卧和1个次卧朝南；
进门即是L型厨房，窗户朝东开在了操作台对面，实际造成人在厨房活动时是背光的，油烟也很难顺利排出去。
B1’、C2、C2’户型 三室两厅两卫
这3个都为中间户，正常南北向设计。但因为北面是连廊，采光和私密性都会受影响。
其中C2、C2’户型主卧都设计了独立的书房空间，套房结构，后期可以通过飘窗的改造实现空间的拓展。
D2户型 四室两厅两卫
为本次推出的最大户型，是西边户，电梯间相对独立；
户型南北向设计，三开间朝南，书房和一个次卧朝北；
主卧在楼栋最西边，夏天房间温度会相对较高，可在装修材料上做出调节和改善；
南向次卧进门处形成了一个比较长的走道空间，并且不好改造利用，有一点浪费。
老欢综合点评：
总体来说，金科城并不算一个有明显缺陷的项目，身处大武昌2.5环的位置，虽然没有地铁加持，交通也算的上便利。
项目毛坯销售，在区域内还有一定的价格优势，比较适合改善自住人群。但因为在洪山和青山交界处，学区问题后期需要特别关注。
个人觉得，如果不是前期精装改毛坯伤害到了部分业主，可能项目后期的口碑会更好些。项目计划2021年三期一起整体交房，不知到时建筑质量和园林实景、物业管理等方面能否为其挽回部分品牌“颜面”。
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