熟悉我的朋友知道我喜歡跟大家分享房地產市場，一是我做房地產市場研究出身，二是作為影響房產價值的因素，市場作用遠大於區域板塊和樓盤品質等。
目前房地產市場穩定的前提下，有越來越多粉絲開始關注區域、板塊的差異性。 那麼到底什麼會影響區域發展？我們在選擇區域時該關注哪些呢？
壹丨十年間西安各區域賽跑
對於大多數買房自住的小夥伴，我的觀點一直是“有錢難買我喜歡，適合自己最重要”。房子是為人服務的，迴歸到自住需求最主要的就是看它是否能滿足自己的居住訴求：首先是空間訴求，也就是我們常說的戶型選擇，你5口人住，怎麼也得要個三室；其次就是便利度，這包括離工作地點的相對/絕對距離，比如軌道交通和自駕路線，社區周圍的商業配套、教育配套等。
自住的選擇因人而異，分析清楚自身的購房訴求，匹配樓盤就簡單多了，這個話題以後有機會再跟大家細聊，當然你也可以來S姐會客廳跟我詳聊你的置業訴求（訂閱號底部菜單點擊“你問我答”）。
今天我們主要從房產保值增值性來看區域的選擇。首先我們來看一張圖，這是西安各個區域過去十年的房價演變，很明顯在2008到2018年十年的發展進程中，西安各個區域房價發生了賽跑。城南在2013年衝到房價第一，隨著區域開發逐步完善，2018年掉到了第三名；2009年經開排名區域最後，2018年衝到了第五名；高新區2008年排名第二，而在2017年反超曲江，2018年穩坐房價第一區域。
各區域均價變化
截止2018年高新、經開、曲江成了近十年漲幅排行前三的區域，分別達到196%，144%，121%。
除了區域的變化，樓盤也與之相吻合。高新區的蘭亭坊2010年時均價7424元/平，目前安居客上掛牌均價在3.6萬/平，即使成交價打9折，漲幅也衝到了336%；經開區同期管委會旗下開發的白樺林居，當年成交價在4577元/平米，如今二手房掛牌價在1.9萬/平，同樣打個9折，漲幅在273%。
老城區樓盤的漲幅普遍偏低。城東榮德棕櫚灣2013年成交均價6987元/平，目前二手房掛牌價1.2萬/平，9折後漲幅僅55%；城西同品質項目蔚藍印象2013年成交均價是7313元/平，目前二手房9折後的掛牌價是12600元/平，漲幅僅72%。雖然我們截取了不同時間段的數據，但是從年化收益來看，新開發區的漲幅依然遠大於老城區。
貳丨三個維度看區域價值
現在之所以有越來越多的人看好新區，也正是因為歷年的房地產市場告訴我們新區的發展潛力更大，但從新區規劃到落地，這中間一定會存在偏差，不是所有的新區都能發展起來，發展進度也截然不同。
運營公司的人都知道，管理公司逃不開三個維度：產品、營銷和管理。其實一個區域的發展也是如此，區域的產品就是土地/配套/產業，而營銷除了藉助媒體做板塊炒作外，其結果是經濟、人口、消費等表現，管理則迴歸到人的服務，也就是招商環境、辦事效能等，最終同樣體現在經濟、人口等層面。
2019上半年各城市生產總值排名
2019年上半年西安實現生產總值（GDP）4142.34億元，同比增速僅有7%，為十年來增速最低值。去年西安好不容易擠進全國GDP前20，如今又落到了第22位，被東莞、濟南超越，而我們“追趕超越”的對象成都、武漢、長沙、鄭州仍然保持原先位列，且今年名義增速只增不減。可見西安要想在下半年交出滿意的成績單，並非易事，不知會不會因此拖延了“操盤手”的到崗時間？對於購房者而言，越是在這種下一步戰略不明確的情況下，越是要選擇保險區域。那何為保險區域呢？看經濟、看人口，看配套！最終房子是為人服務的！
2019上半年各區縣、開發區生產總值
根據2019年上半年西安各區縣、開發區GDP情況來看，行政區雁塔區和開發新區高新區屬於第一梯隊，經濟總量均超800億，而且兩個區域GDP佔比分別達到21%和20.8%，合計對西安經濟的貢獻近乎一半！事實上高新區的一部分原也屬於雁塔區，雁塔區因為區域面積較大，2017年人口達到95.03萬，僅次於長安區，而城鎮居民人均收入達到40660元，位居13個行政區縣第一。
第二個梯隊是行政區碑林、未央、蓮湖和長安，上半年的GDP在400億以上。這幾個老牌區域除了長安區的人口達到112萬，其他三區都在68萬人，反過來也因為長安人多，2017年人均收入是37437元，其他三區都超過了人均4萬元。但需要注意的是，碑林區面積較小，隨著城改開發的逐漸完成，固投會持續下滑，後續經濟動力不足，老行政區開發都面臨這樣的問題。反過來新城區之所以在上半年保持27%的固投增速一定和幸福林帶工程脫不了干係，老區必須有大規模的樓宇、地下建設才能帶動其成長。
可見2019上半年年高新區不僅GDP總量衝到第一梯隊，增速排名全區域第二，固定資產投資也出乎意料的達到30.2%的增速，排名各區第一，作為一個老牌開發區實屬不易，對於高新的發展就是向西南方向高新三期的開拓，只要有地，高新區依然潛力巨大！
叄丨新區發展差異大，龍頭和重組並存
因為高新區太強，我把它放在第二部分了，但很多粉絲經常會說：“我也知道高新很好，但是門檻太高啊！”那除了那些經濟基礎較強的行政區，還有哪些新區值得期待呢？
我們會發現經開區是開發區中上半年GDP總量第二名，但只可惜經開區的定位是工業出口加工區，這兩年隨著經開北拓受限和經濟大環境下行，上半年經開的經濟增速只有5%，在新區中成績並不好看。
曲江新區的經濟總量雖仍排新區第三名，達到139.42億，但是上半年增速只有3.1%，為新區中最低增速，曲江的問題和經開一樣，開發區域逐漸飽和，如果沒有資源和區域重組，這些小體量新區增速勢必下降！
而這兩年的網紅“西鹹新區”從上半年數據來看並未讓大家失望，經濟總量達到201.92億，增速達到10%， 而且有意思的是在統計分類上，西鹹新區和行政區並列，一是西鹹新區作為國家級新區，確實能級較高，二是不是意味它可能在後期形成獨立行政區域呢？西鹹佔地882平方公里，從區域面積上發展不受限，這也是它未來的機會和空間，而剩下就是產業和人口導入了！
區域的增值變量還有一個是配套，這個話題較大，它包括地鐵、學校、醫院、環境等，但可以肯定老行政區的配套會更完善，所以我認為西安行政區未來主力區域是雁塔區、長安區、未央區，西鹹新區，而新開發區目前來看依然是高新區和經開區。
想要進入西安購房群的小夥伴，在文章底部評論“進群”即可
閱讀更多 地產S姐 的文章
