PART 1
一個又一個“萬人搖”紅盤，正在套現。
繼9月下旬融信瀾天二手房成交後，本月，杭州另一“萬人搖”樓盤中國鐵建萬科·江灣城再現成交。
數量還不少。僅10月9日至10月15日期間，先後網簽了14套。
有一半房源，出自最後一批開盤樓幢。
去年9月，江灣城最後608套房源加推，吸引了13053戶登記，中籤率低至4.6%。
今年6月，江灣城交付。10月初，二手房源大批量掛牌，好找房平臺顯示，現在江灣城掛牌在售的二手房，多達49套。
從成交情況看，目前售出的，多是88㎡小戶型，成交單價從2萬1到2萬6不等。
主流成交單價在2萬2到2萬3，相比隔壁的綠都·御景藍灣（二手房均價2萬4），單價便宜了一兩千。
最貴的一套是4號樓，87.53㎡，成交總價227萬，摺合單價25934元/㎡。一房一價表顯示，該房源新房在售時，總價不過137萬。
短短一年，賬面獲利90萬。也是目前為止，獲利最高的一套。
大部分成交房源，一二手價差在60-80萬左右。
豪世華邦的經紀人告訴我，7號樓有套85㎡，房東不到1萬8便出手。相比新房買入價，賬面僅獲利16萬。
這大抵是迄今所知的，“萬人搖”紅盤中，獲利最少的一套。
PART 2
“萬人搖”紅盤雖接連成交，但眼下，杭州二手房整體行情，仍走下坡路。
透明售房網數據顯示，2019年10月1日至10月15日期間，杭州八區二手房價僅成交1375套。
同比9月上旬（1864套），下跌26%。
十一長假是影響成交量的主要因素。數據顯示，10月1日至10月7日期間，杭州八區二手房僅87套成交。
若撇開假期，10月上旬日均成交161套，同比有所增長。但跟9月下旬相比，成交量下滑明顯。
可以預見，10月杭州八區二手房成交量，大概率仍會低於9月。
從豪世華邦、我愛我家等中介門店瞭解到，二手房成交量下滑，很大部分原因是受新房搖號影響。
金色和莊、梧桐郡，接連誕生的兩個“2萬人搖”，再加上曉風印月等紅盤推盤。
原本計劃湧入二手房市場的購房者，又被拉回新房市場。
成交節節敗退，掛牌量卻是與日俱增。
好找房數據顯示，截至10月22日10:00，杭州市區二手房掛牌量已有97660套。一個多月時間裡，掛牌量增加4千多套。
照這趨勢，預計下個月中，杭州二手房掛牌量將突破10萬套。
PART 3
因成交量整體下行，單盤成交套數在5套及以上的樓盤，數量大幅縮水。
數據顯示，10月上旬僅27盤成交5套及以上。
其中，15盤二手房價環比下跌。諸如海德公園、名城博園、翡翠城等小區，跌幅顯著。
分析下來，有兩重因素影響。
第一，新盤開盤。以海德公園為例，周邊地段更好、更靠近地鐵的華潤幸福裡即將開盤，傳言價格有驚喜，直接衝擊周邊二手房價。
若是你，首要選擇自然是搖新房，搖不中再考慮二手房不遲。
第二，遠郊剛需盤，房價波動本就十分明顯。
像是名城博園，小區體量大，掛牌二手房源參吃不齊。上個月價格還在漲，本月立馬回落也是常事。
若是行情持續下滑，遠郊剛需盤房價下跌更明顯。
漲幅最大的廣廈天都城，也是成交量最多的，環比上漲23.2%。
從成交房源上可以看到，天都城賓果公寓組團，拉高了整盤的二手房房價。
賓果公寓組團是天都城小區最新的組團之一，去年9月剛交付，客群定位為年輕人，主打90㎡產品。
房源新、戶型好，使得賓果公寓二手房價能賣到2萬6到3萬。除此之外，天都城大多組團，成交單價也就2萬到2萬5左右。
PART 4
10月上旬，一個很明顯的不同點：成交單價破10萬的，一套也沒 。
成交單價前十樓盤中，最貴的是文二路25號，成交單價83812元/㎡。
單價最貴樓盤大致分為兩類：
一類，是學軍本部學區房，諸如求智巷、中大文錦苑等，小區二手房價普遍在7-8萬；近期成交價，屬於板塊正常二手房價。
另一類，是錢江新城次新二手房，像是綠城留香園、金隅學府、錢江御府等，成交單價都在7萬+。
“意外”衝入成交單價前十榜單的，是錢江世紀城的碧桂園瓏悅。
10月9日成交了一套220㎡的聯排，總價1730萬，摺合單價78722元/㎡。
瓏悅新盤在售時，這一面積段聯排總價約1200多萬。從賬面上看，房東獲利約500萬。
千萬級以上房源的成交量，同步也在減少。
數據顯示，10月1日至10月15日期間，成交總價在1000萬以上的，只有17套。
好些都是老面孔。嘉潤公館、東方御府、武林府、金色海岸、留香園，上月均有成交，本月持續放量。
側面反應出，這些改善樓盤在二手房善市場上的受歡迎程度。
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