北海、钦州、防城港、湛江、茂名、阳江六个城市同属于北部湾城市群中的滨海城市，气候与海南接近，最有可能成为承接海南全域限购挤出的养老、投资置业需求的城市，因此，对比几个城市的房价，对于有意在这些城市购房者具有一定的参考意义。
六个城市概况
北海，广西地级市，国家历史文化名城，14个沿海开放城市之一，古丝绸之路始发港，地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是西部唯一同时拥有深水海港、全天候机场、高速铁路和高速公路的城市。截止2018年末，全市常住人口168.00万人，其中城镇人口98.45万人，常住人口城镇化率58.6%，全市户籍人口178.18万人。
钦州，广西地级市，一带一路节点城市，西南地区便捷的出海通道，拥有保税深水港。截止2018年末，全市常住人口330.44万人，其中城镇人口132.16万人，城镇化率40%，年末全市户籍总人口415.37万人。
防城港，广西地级市，位于中国大陆海岸线的最西南端，西南与越南接壤，海岸线580公里，是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市，被誉为“西南门户、边陲明珠”。截止2018年末，全市常住人口95.33万人，其中城镇人口55.67万人，城镇化率58.4%，全市户籍人口99.32万人。
湛江，广东地级市，省域副中心城市，北部湾城市群中心城市，十四个沿海开放城市之一，首批“一带一路”海上合作支点城市，是中国大陆通往东南亚、非洲、欧洲和大洋洲海上航道最短的重要口岸。截止2018年末，全市常住人口733.2万人，其中城镇常住人口315.35万人，常住人口城镇化率43.01%，全市户籍人口846.33万人。
茂名，广东地级市，第二批国家新型城镇化综合试点地区，拥有多个良港，农业经济较发达。截止2018年末，全市常住人口 631.32 万人，其中城镇常住人口 271.47 万人，常住人口城镇化率 43.0%，全市户籍人口 810.55 万人。
阳江，广东地级市，西南沿海城市，珠三角的直接腹地和粤西地区面向珠三角的前沿城市。截止2018年末，全市常住人口255.56万人，其中城镇常住人口134.45万人，城镇化率52.61%；全市户籍人口299.88万人。
六个城市经济数据对比
六个城市经济发展水平相差悬殊，人均GDP防城港以83552元位列第一位，北海为79281元排第二，这两个城市属于第一梯队，而湛江人均GDP只有41031元，六个城市中倒数第一，钦州42017元排倒数第二，除了防城港和北海外，其他四个城市人均GDP均大幅低于全国平均水平，均属于经济落后城市。
城镇常住人口人均可支配收入方面，防城港、北海仍然排在第一、第二的位置，分别是34325元和33954元，钦州33488元排第三，三个城市差别不大，茂名、湛江排在倒数第一、第二的位置，分别是27163元和29046元，六个城市常驻城镇人口人均可支配后入均低于全国平均水平的39251元，全部属于低收入城市。
数据来源：各市统计公报 图表：小猪房论
城镇化率方面，北海、防城港接近全国平均水平，其余四个城市低于全国平均水平，其中钦州、湛江、茂名低于全国城镇化率十五个百分点以上且不足50%，这三个城市目前还属于农业经济为主的城市。
六个城市全部为人口净流出城市，其中人口流出最严重的是茂名，2018年净流出人口178.23万人，占户籍人口的比例高达21.99%，比于整个北海的全市常住人口数量还多10万人，湛江2018年净流出人口是113.13万人，占户籍人口的13.337%，仅次于茂名，排在第三位的是钦州，2018年净流出人口84.93万人，净流出人口最少的时防城港，仅为3.99万人，其次是北海，2018年净流出人口10.18万人。
数据来源：各市统计公报 图表：小猪房论
六城市1-9月份房价走势
北海1-9月新建商品住宅和二手住宅房价走势平稳，其中新建商品住宅环比上涨的有6个月，环比下跌有3个月，1-9月累计涨幅+1.5%；二手住宅环比微张的有5个月，环比下跌4个月，1-9月累计涨幅-0.2%。
防城港1-9月份新建商品住宅和二手住宅房价走势分化，有6个月环比上涨，3个月环比下跌，1-9月累计涨幅+6.2%；二手房价格呈下跌趋势，环比连续下跌9个月，1-9月累计涨幅-12.6%。
钦州1-9月份房价总体运行平稳，新房有6个月环比上涨，3个月环比下跌， 房价总体变化不大，1-9月累计涨幅+3.6%；二手住宅价格整体上涨，环比除了4月份微跌外，有8个月环比上涨，1-9月累计涨幅+8.7%。
湛江1-9月新建商品住宅自2月份起环比连续下跌7个月，8、9月微张，1-9月累计涨幅-9.4%；二手住宅有5个月环比上涨，4个月环比下跌，累计涨幅+9.3%。
茂名1-9月新建商品住宅有3个月环比下跌，有6个月环比上涨，1-9个月累计涨幅+3.2%；二手住宅有4个月环比下跌，5个月环比上涨，其中8、9月份二手房价格上涨较快，已超过新房价格，1-9月累计涨幅+8.5%。
阳江1-9月新建商品住宅呈下行趋势，环比连续8个月下跌，1-9月累计涨幅-8.3%；二手住宅环比下跌由2个月，上涨7个月，涨幅较大，1-9月累计涨幅+10.0%。
六城房价与涨幅对比
1-9月份，新建商品住宅均价排在第一位的是湛江，其次是北海和防城港，钦州房价最低；二手住宅均价最高的是茂名，湛江第二，北海第三，价格最低的依旧是钦州。
从1-9月累计涨幅来看，有4个城市上涨，2城下跌，新建商品住宅涨幅排在前三位的依次是防城港、钦州和茂名，跌幅最大的是湛江；二手住宅五城上涨，一城下跌，住宅涨幅最大的城市是阳江，其次是湛江、钦州，而防城港则大跌12.6%。
我们以户均建筑面积120平米，户均人口3.03人（2015年人口普查数据）计算得出的六个城市房价收入比如下图，可以看出，房价收入比最高的是湛江，其次是茂名和北海，而最低的则是钦州，由此看来，钦州人民买房子最幸福，湛江人民买房最苦逼。
制表：小猪房论
分析结论
从以上数据比较可以看出，六个城市均属于低收入地区，城镇化水平低，其中北海和防城港经济发展相对较好。综合各方面因素，未来房市行情看好的城市应该是北海、钦州、茂名， 根据国家统计局的数据，北海新建商品住宅自2015年累计涨幅+40.5%，在全国70个大中城市中排在第28位，二手房涨幅+24.7%排在38位。钦州房价大幅低于两翼的北海和防城港，房价收入比在6城中最低，应存在补涨的机会。同理，茂名房价比湛江低很多，也有补涨的可能。而湛江房价已远超其经济发展和收入水平，走低趋势明显，根据国家统计局公布的数据，湛江自2015年以来新建商品住宅累计涨幅为+29.7%，在70个城市中排在第49位，二手住宅四年涨幅只有+12.6%，在70城中排倒数第5位。防城港由于城市体量小，房价涨幅过大，有回调的可能。而阳江经济发展过于落后，人口流出比例大，房价与经济水平相比已不低，下行的可能性大。
未来，在承接海南全域限购溢出购买力方面， 可能受益最大的是北海、钦州，其次是防城港、湛江，茂名由于环境原因未必会受到青睐。
更多详情请见链接。
閱讀更多 白話貓 的文章
