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提问：今天看到中介发了一个房源信息，央企内部房，只能内部人士购买，40平，240万，均价六万，同小区均价6.7左右，但是房子是1960年的，海淀区的，有一个玉泉小学可上。这种老房子到今年都快60年了，能买吗？风险在哪里？有升值空间吗？
回答：1.价格贵，我估计是要全款，如果下房本拖延则进一步增加成本。
2.房龄太老，没有金融属性，按揭和抵押都做不了。
3.缺乏流动性。
提问：房姐坐标北京想先将老公名下的房子通过婚内更名到我名下离婚用老公名额买房然后复婚那复婚以后我还可以将我名下房子再更名给我老公吗因为老公是京户我非京户涉及孩子上学问题麻烦指点谢谢
回答：只要房产没有抵押，婚内就可以更名。
所谓无限房票就是这样来的。
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提问：房价，感觉BJ望京区域3月份1000以上的标的成交少，对于望京这种1000到1500的标的市场形势，您怎么看？是否非笋不入？区域上望京北是否比望京东更有想象力？
回答：1.成交量不涨，不代表价格不涨。
2.市场额度主力集中在600万内的上车盘，随后部分上家拿到钱再置换到1000万的改善盘。
3.1000万以上的成交量，只占整个市场1%左右，小众市场，有波动正常。
4.实际市场中，望京1000万的标的去化比年前快。
5.首先你要定义什么是「有想象力」？
对于职业买家，一定是只计算涨幅多少的。
提问：房姐好，东城区本家润园感觉学区一般，是不是意味着相对溢价较少？请问该小区单价多少有入手价值？谢谢您。
回答：除了学区溢价，房子本身也可以溢价，很常见。
如果本家润园没有学区，可以值7万。
提问：房姐，bj，夫妻名义买房按揭，是不是两人就永远失去了bj首房首贷资格？
回答：是的，首房首贷以家庭为单位，家庭名下没有北京房产，全国没有贷款记录，北京公积金中心没有贷款记录，算首套。
提问：点评一下昌平县城呀，200万的房子首付不到100万就可以上车不是很合适吗？有地铁到西二旗也方便。
回答：昌平县城的核心问题在于，它不是北京。
每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。
昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。
开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。
昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。
而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。
所谓的（互联网）大厂，本质上就是工厂，码农工厂，建在郊区一是地价便宜，二是码农好养活，只需要一个美食广场和公司食堂，码农和和民工是类似工种，只是从事的具体工作内容上有区别。
提问：当前自有现金95万，年底还能有40万，北京上车有什么好房介绍吗？
回答：上车盘的选筹一向竞争激烈。
95万的话没法进行，135万刚刚可以上车买300+的，适合双井，甘露园淘一淘5万多的老小区。
但是到年底低价上车盘和价格可能有变化，建议尽快凑齐40万，现在买。
提问：房姐好，请教一个问题：结婚和买房差不多同时进行，想把房子放在一个人名下，在哪个时间节点结婚，不会影响另一个人首房首贷？比如网签之后？还是说只要产证上写一个人，不管婚前婚后买，都是个人名下房产？谢谢！
问答：如果你本人有购房资格，建议在婚前完成购房，婚前协议写清楚这套房归谁。
已婚状态中，都以家庭身份计算，双方互相影响。
所以比较好的办法，是双方婚前都用上首房首贷的资格。
提问：请教房姐，BJ选择1000以上的二手标的，是否意味着sfsd未必比全款抵押更有优势？全款抵押杠杆成数有可能更高？
问答：1.金额越大的标的，满五唯一的概率通常越低。
房东群体中，底层才有的唯一一套小房，资金总量越大意味着房子越新，购买力越强，满五，唯一两点的概率越小。
2.大标的本身的税费费率不低，按揭无法做低，税费是买入成本的大头。
3.一些优质的投资标的，往往面积较大，总价达到一定阶段，单价凸显性价比的概率更大————所谓1500万以上被称为蓝海市场，原因在此。
4.高总价的优质标的，往往售价持平或者超过评估价，适合gpgd，但按揭无法避免税费，抵押可以。
5.满五唯一天然价格更高，不满五不唯一全款过户更容易谈到便宜的价格，与全款再抵押恰好匹配。
6.抵押贷的成数，是评估价的6-7成，具体和资质，负债率有关系；
按揭的上限是6成，按揭需要支付更多的税费。
从这个逻辑来看，抵押贷的杠杆率是可以比按揭更高的。
提问：房姐好，我的北京首房首贷用掉了，现在剩四十万现金。父母每个月有一万五的收入，工作稳定，可以考虑买套沈阳二手放父母名下，由他们还贷吗？父母是辽宁小城市人。
回答：可以，思路完全正确。
可以优化的点事，沈阳首付门槛很低，而且还没有限购，趁早一次性多多买几套。
每多买一套，相当于多积攒了一个沈阳人口人均一辈子的财富。
提问：房姐好，15年婚前商贷卖的燕郊的房子，现在有两岁宝宝，在北京西边上班距离太远了，各种辛苦啊，打算现在现在卖掉燕郊房子，拿到150万现金，城区内买房，买西南4.5环的房子（均价五万以下）。因为是二套，所以现在是抵押贷还是办理离婚一年后再买，有什么好的买房策略。
回答：买东三环的房子。
拆借一点资金，因为你的总价不高所以拆借需求也不算大，难度会略小，买入然后再办理抵押。
买房最忌讳等待
提问：房姐好!立水桥，2004年塔楼，没小区，住家和办公混杂的大楼，一居室，单价5万多贵吗?这个价能买到回龙观的一居室吗？如果能的话，买回龙观还是立水桥好?谢谢！
回答：很贵，不建议购买。
回龙观一居基本5万起步。
买房不买一居。
回龙观和立水桥不能直接对比，整体来看地位差别不大。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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