懂樓帝發佈會

鵬哥觀點：大平層有大平層的好，別墅有別墅的優勢，兩個定位不同，人群的喜好不同，所以不能簡單比較。在大都市裡，濱海大平層更受城市新中產階層喜歡，而鬧中取靜的別墅則更受中老年群體喜歡。

什麼是大平層？

大平層一般是指面積較大的平層住宅，這類型住宅多在大都市中，面積在144平米以上，多為豪宅住宅，而且樓棟多數較高，都市景觀好。

大平層通過把面積平攤到一個層面上，沒有loft雙層那種閉塞，所以大平層很多都是一層只有幾戶，一戶中3到5個房間。這種都市型豪宅面積很大，部分可以達到200平米以上，甚至大平層可以達到300平米，屬於都市的頂豪，也是最有錢的群體喜歡的住宅類型。

深圳的大平層什麼樣？

以深圳為例，很多大平層住宅備受市場追捧。比如深圳的恆裕濱城二期，目前二手房成交價在23~25萬/平米左右，所以一套180平米的大平層，市場價格在4000萬以上（一套）。

另外還有深圳的另外大平層豪宅，比如位於蛇口的雙璽，部分大平層面積達到了335平米，再加上開發商的贈送面積，實際會更多。這個平層的價格是19.6萬/平米左右，所以這套房子的市場掛牌價格是6580萬。

此外，深圳最奢華的大平層住宅（實際上是公寓）——深圳灣一號，作為深圳豪宅的標杆產品，一直是其他豪宅難以逾越的作品，目前深圳灣一號的豪宅均價是16萬左右，大平層面積是435平米，這套掛牌價格是7000萬。

深圳的很多大平層豪宅，面積不斷突破大多數人理解的範圍，這是因為深圳的有錢人越來越多，越來越願意花錢去購買更大面積的豪宅，所以在都市裡面，大平層越來越受歡迎，價格也越來越貴。

深圳目前最貴的大平層住宅應該是深圳灣一號的房產，目前在掛房源最貴的價格為1.7億，大平層的面積是656平米，可以感受一下這個豪宅：（圖片來自於鏈家）

什麼是別墅？

那麼別墅主要是指一戶多層的住宅，一般別墅的層數為2~5層。別墅還區分為獨棟別墅、聯排別墅、疊拼別墅。

1、獨棟別墅

獨棟別墅，顧名思義，就是一整棟樓就是一戶，地上地下都算做這個別墅的面積裡，獨棟別墅也是最奢華、最舒適、價格最貴的一類。

2、聯排別墅

聯排別墅，是指有兩棟別墅並排而立，現在很多別墅小區因為容積率限制的問題，只能做聯排別墅，這種把兩棟樓或者多棟樓並排，層數也是不受限制的，根據設計指標來確定最終的層數，居住舒適度也非常好。

3、疊拼別墅

疊拼別墅，這種別墅一般是一整棟別墅中，上下是兩戶，所以看似一棟，實則是多個人家，疊拼別墅一般一戶是2~3層之間，兩戶疊拼在一起，組成4~5層，而地下有1~2層是附贈給下面一戶。

別墅的特點就是鬧中取靜，一般位於城市的安靜區域，周邊樹木茂盛，環境優雅、靜謐，別墅區裡面非常好看，各種景觀經過修正，在城市裡屬於最高端的住宅類型之一。

但是有些別墅建在了城市的郊區，這些別墅周邊公建配套相對家較差，居住便利度稍差，如果在市區裡有這種別墅，那一般是最貴的豪宅之一。

深圳的別墅區什麼樣？

以深圳為例，三大豪宅區：香蜜湖、華僑城、深圳灣，其中華僑城的別墅群，就有非常多的獨棟別墅和聯排別墅。整個華僑城純水岸別墅群環境幽靜，景觀優美，別墅群內有天鵝湖，湖中有珍貴觀賞天鵝，出入多是豪宅。

從下面的衛星圖可以看得到，獨棟別墅環湖而立，周圍都是綠樹環抱，是深圳最優質的別墅區之一。

今年華僑城的獨棟別墅曾經有一次成交，成交價格高達4.5億元人民幣，這只是一棟別墅的成交價，再次刷新深圳豪宅區的歷史價格。這些獨棟別墅，動不動就是數億元，成為深圳最富階層的住宅標杆。

我們再來看一下這些別墅的報價，有一個聯排別墅，掛牌價格是6000萬，面積是293平米，相當於20萬/平米，實際使用面積高達550平米，幾乎贈送一半的面積。

大平層與別墅相比哪個更好呢？

1、喜好人群不同

這個問題沒有統一的結論，現在很多都市豪宅主要是大平層和別墅兩類，不同城市的人群又有不同的喜好和調性。

以深圳為例，很多城市新貴階層，更喜歡濱海大平層，都市景觀和生活方便程度更佳，所以深圳多數高層豪宅的價格越來越高，也成為一種豪宅新時尚。

別墅更注重環境幽靜，隱私度更高，別墅的居住人群普遍年齡較大，很多已經退休的企業主和老闆，也有非常成功的中產階層，30多歲就擁有多套別墅和平層豪宅。很多別墅豪宅依舊是深圳最高住宅的頂峰，無論是自身價值還是投資需要，都是大平層難以逾越的門檻。

但是兩者並非完全劃分得非常大，大平層的業主也會購置別墅，而別墅的業主也會配置大平層，一方面取決於個人喜好，另一方面取決於投資收益。

2、通勤便利程度不同

有很多別墅位於城市的郊區，這種別墅大多數是坑，不建議大家為了買別墅而犧牲通勤的距離，大平層更多位於城市的核心區，不僅擁有投資價值，而且還能夠方便通勤。

有些別墅區一般不通地鐵，大多數是開車出行，所以交通上有些不方便，尤其是對老人和孩子來說，沒有公共交通，不夠便利。

3、成交週期不同

別墅因為總價高，一般人沒有這個實力去配置別墅資產，所以成交週期也較長，很多別墅掛盤半年或者一年的時間，相對難以成交，而另外的大平層，總價比別墅會稍低，成交週期會相對短些。

但是無論是是大平層還是別墅，總價都是千萬乃至過億級別，對於市場而言，只有相對火熱的時候，才會好成交，大多數都是成交週期較長的。

綜上所述

大平層和別墅都是豪宅類型，大平層更適合都市新貴階層，別墅更適合中老年群體，但是並非完全區別開。根據人的喜好不同，有些人更喜歡都市景觀，就會偏好大平層，有些人更環境優雅安靜，則更偏好別墅。

具體哪個好，只能說蘿蔔白菜，各有所愛。

鵬哥說房產

我覺得別墅好，互不打擾，我住3層，父母住2層，每天早上我醒來時，媽媽已經把地拖了一遍，早飯做好，但是很安靜，我一點也聽不到聲音，但是平層的話，家人打掃衛生，做飯，走動，還是有影響的。然後就是別墅有天有地，一樓有院子，可以喝茶養魚種花種菜，孩子可以玩耍，跳繩，呲水槍，老人也可以坐在院子裡曬太陽，4樓有大露臺，夜晚的風很涼快。再者，別墅一般都建在有山水的地方，我們別墅靠近秦嶺，人少，山多，到處是綠樹，溪流，空氣含氧量特別足，睡覺睡眠質量好，早晨還有小鳥的叫聲，灰塵也不大，到處都乾乾淨淨，這種自然環境是大平層一般沒有的，空氣好，人的氣色，精神就特別好，顯得年輕，舒展，大平層一出門就是車水馬龍，高樓大廈，心情靜不下來，不能完全放鬆休息，空氣也不好，樓上樓下都有人，沒有那種獨立的個人獨棟的靜謐私密專屬的感覺。

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再多年也不會改變大平層好的感覺。那時孩子出生不久，在樓上大哭，我心疼得要命，而孩子他爸呢，和朋友在樓下打牌，孩子哭鬧根本聽不見，我一次次下樓叫，他說好了好了，那聲好，直到打牌結束，上樓看看，孩子哭得他也心疼起來。後來我怎麼也要住平層，打開大門就是房門，一個通道到廚房，嘴饞了半夜想吃什麼吃什麼，你說別墅，才幾個人住，誰半夜一個人下樓？再豪華也只有冷清。我需要的是生活品質，家庭的溫暖，一家子在一個平層晃來晃去，那才像家。

一一唐糖

大平層，又稱“平墅”，地產界人士指的是200平米以上家居功能齊全，面寬大，擁有開闊視野、景觀環境好的房子。

別墅，獨門獨戶，是在郊區或風景區建造的供休養用的園林住宅。別墅也是一種身份的象徵。大平層，其實是別墅高端產品的替代品之一。

大平層優點：大平層（不包括一樓）日常生活不用爬樓梯。傢俱大件搬運方便。不潮溼，通風好。地段相對比較好。

如果家裡人少，想改善生活環境，既不希望房子太過空曠顯得家裡沒有人氣，也不希望在偏僻的郊區居住，可以選擇大平層戶型，大面積的平層戶型基本會實現你對房子的所有需求，大櫥櫃，大廚房，獨立的洗衣間，晾衣間。

帶大飄窗的臥室，獨立的衣帽間，寬敞明亮的書房。而且地處黃金地段出行方便，這是一般別墅無法帶來的好處。

　　缺點：大平層畢竟還是樓房，要考慮到樓上樓下隔壁住戶，不能有太大噪音。同時也有可能被上下樓與周圍的住戶影響。

　　別墅優點：獨門獨戶大院子，不擔心影響樓下住戶，多層建築讓每層的臥室都保留獨立的生活環境，如果家裡人口多，而且有閒人打理院子，收拾屋子。買別墅是一個不錯的選擇。

　　好的別墅戶型，都自帶車庫，車庫空間獨立，開車即可入戶。別墅的面積和功能比大平層更豐富，如一棟帶地下室的三層聯排別墅，地下室可以打造停車庫、酒窖、KTV娛樂等。一層寬大的客廳空間，更顯大氣。頂層閣樓可以是運動健身空間，這些都是大平層無法比擬的。

　　缺點：地下室潮溼，屋頂和牆面可能滲水，要爬樓。

　　一般來說，大平層同別墅的比較主要看社區的環境、建築密度和容積率指標。同地段，400平米以下平層、複式、（上）疊更好；400平米以上別墅更好。

　　因此，大平層和別墅各有特點，大家可以從實際出發，根據自己的需求與喜好來選擇適合自己的住所。

鑑墅

從事多年建材銷售，跑過數不清的樓盤，無論是大平層還是別墅業主都使用過我們的產品。回答這個問題，我就用“田忌賽馬”的道理來解釋就可以了。

一般人會這樣想，別墅就是最好的房子，大平層能比嗎？其實別墅裡面也有優劣之分，下面我詳細給大家講講。

大平層一般有什麼特點，我們業內也沒有嚴格劃分。個人覺得單層250平米才算是大平層，（當然有些人說200平方也是）。大平層一般是兩梯一戶或者兩戶，板式樓房，房子比較方正，實用面積很高，南北通透對流，光線可以穿越整個房子，至少三面透光。如果大家在想了解多些可以上網查查更多板式房子的好處。大平層在任何一個小區的房子當中肯定處於最好的位置，俗語我們稱作“樓王”，是高層房子中最優質的，居住舒適，價格比其他戶型貴一些，是針對消費能力強的客戶。

百威生態石

我在地產公司工作，曾經去重慶考察過大平層的戶型。我就來說說吧！

大平層，又稱“平墅”，地產界人士指的是家居功能齊全，面寬大，擁有開闊視

野、景觀環境好的房子。

上圖就是我在重慶江北嘴 CBD 附近考察時得到的效果圖，這是魯能星城外灘的臨

江純板式大平層，擁有一線的江景資源,室內開闊尺度，超大開間，大格局完全

可以盡彰家族豪邁而又典雅是氣場！

上圖是魯能星城外灘的 A 戶型，5 室 2 廳的設計，戶型方正，動靜分區處理得比

較好！私享獨立電梯入戶體驗，電梯前室還有最大約 14 平米空間贈送！

這是 B 戶型套內面積約：145m2 ,建築面積約：188m2 的戶型的平面圖，臨江大

平層 4 室 2 廳 3 衛的佈局，各功能區相互獨立，儲存空間豐富。

上圖是 C 戶型，4 室 2 廳 3 衛佈局，套內面積約：162m2 ， 建築面積約：210m2

的臨江大平層，可以說是別墅高端產品的替代品之一，其二，大平層的也是一種

身份的象徵，尤其是像魯能這樣核心地段的大平層。

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我來說說我個人的粗淺理解吧，大平層這幾年確實越來越得到很多關注，它是一種相對新的物業形態。

什麼叫做大平層，首先，就是別墅的面積實現扁平化，個人認為沒有300平米就不要叫做大平層了，那些180，200多平米的只能叫做大戶型。第二，地段一定要很好，大平層物業一定要有很好的商業，交通，教育，醫療，甚至這個城市最好的風景等等配套，出則繁華，入則寧靜。如果地段不好，配套不夠出色，那還不如選擇別墅。第三，大平層一定要設置單獨的保姆房，而且保姆的出入有專用電梯，不打擾主人，一般大平層物業要四梯兩戶。第四，戶型設計不是傻大，雖然說二胎時代來臨，臥室也不是很多，一般來說，廚房，餐廳，存茶的，存酒的地方，書房等這些功能房都合理的規劃，不是傻大，也不浪費面積。第五，人性化，科技化的配置需要足夠，這樣的房子屬於這個城市絕對的精英，隔音，保溫，通風，冷暖，空氣淨化，朝向，採陽採光都很好，樓上影響樓下的事情不能發生。第六，車位配置，不是傳統小區的車位配置，需要按照一戶四位的比例配置。如果滿足這幾點，那就是大平層了。

宇宙退堂鼓演奏專家

在比較大平層與別墅孰優孰劣之前，先來認識一下大平層和別墅！

大平層亦可稱為大平墅，兩者雖然都是一種墅產品，卻有著極其明顯的區別！

1.所處地段環境不一樣！別墅一般處在城市近郊，自然景觀資源很好的地段；大平層則多處於城市中心城市景觀資源絕佳的地段！

2.所佔層數不一樣！這個很容易理解，大平層，顧名思義，均為一層；而別墅通常為1-3層！所以平層佔地一般較大，而別墅相當於將空間摺疊，佔地相對較小！

3.所處高度不一致！這個也不難理解，因為市中心高地價、高容積率，所以大平層一般都是高層；而類獨棟和聯排別墅一般也就2~3層，目前純獨棟是被禁建的！

4.定位不同，所營造的居住氛圍亦不同！因為地處城市中心，大平層通常面對的客群是一些行業精英，既享受市中心的短途通行，又追求精緻的生活品質！市中心高樓林立，想看到較好的景觀資源必須得站得高！所以，大平層追求空間的大尺度，空間的流暢與洄游；注重與外界景觀的互動，追求極廣的視野，常常是大面寬、大落地窗；營造出一種一覽眾山小的豪曼感，現代感和科技感更強！

而別墅地處近郊區或旅遊景區附近，地價便宜、容積率低，自然景觀資源豐富！有一種放下塵世、迴歸自然、享受自然的心境，展現的是一種低調的奢華！獨門獨院，追求內部空間的小資和舒適，分區明顯，多種生活模式的空間！面對的客群年齡層次相對更高！

4.兩者單價不一樣，但總價卻旗鼓相當！大平層的單價相對更高，而別墅的面積段普遍更大，兩者的總價都屬於豪宅範疇，通常以千萬和億來計，價格上沒有絕對的高低！

若論哪種產品更好，個人感覺跟所處社會層次和年齡階段有關，只能說目前偏向於大平層！

夏日冷霜

大平層從字面解釋就是面積很大的平層住宅。一般來說對於面積的要求一般在200平以上，有完善的功能結構，可以滿足基本的生活所需，室內的房型規劃有兼具別墅功能，可以享有一種別墅式的體驗。大平層一般設計的都是一梯一戶式的洋房設計，由於多層住宅的大平層容積率和建築密度都比較低，即保證了家庭生活的隱私，有保證了居住的品質與舒適。所以大平層又有一種說法叫墅質洋房或平墅。

隨著別墅供地不斷縮減，有的地方已經叫停了別墅的建設，所以對於一些對居住品質有高要求的精英人群，大平層為他們提供了新的選擇。

有關大平層是否比別墅好，這個基本就是仁者見仁智者見智。每個人對於居住的要求不同，對於戶型結構的喜好不同，所以也就沒有絕對的好壞優劣之分，我分析一個各自的優劣，大家自行評判，也可以作為參考的標準。

別墅的優點:

別墅的優點是隱私性好，有地下室，有花園，建築密度低，容積率好，採光好。室內設計有很完善的功能區，可以滿足日常的社交娛樂休閒的一些活動，而且私密性更好。而且由於很多地方已經停止了別墅的審批修建，所以導致別墅資源的愈加稀缺。

別墅的缺點:

1 別墅小區一般的位置都比較偏，（也有位置優越的別墅區，但是這類別墅小區一般又比較舊），周邊的生活配套不太成熟。

2 別墅的花園面積一般比較大，打理起來比較麻煩。別墅小區的供暖問題比較棘手，生活成本比較高。

大平層的優點:

1 現在一般設計大平層住房的小區，位置都比較優越，他的定價決定了它面臨的主要購買人群，由於對位置有一定的要求，所以周邊的配套設施更加完善，並且具備了當下城市人群所需的教育、休閒、娛樂等配套設施。

2 功能的設計。大平層的面積決定了設計時可以設計完善的功能區域。一梯一戶的設計，不但可以滿足日常的居住，而且可以設計出日常休閒娛樂的功能區。

3 扁平化的設計。 大平層的所有功能區都在一個水平面上，對於家裡有老人小孩的家庭來說，省去了上下樓的麻煩，而且增加了安全性。而且由於大平層的面積比較大，為了保證居住的舒適性，居室設計的少，所以就決定了餐廳客廳的公共區域以大開間為主，看起來更加的敞亮明亮。

大平層缺點

1 相對於別墅，由於大平層設計的所有功能區處於一個水平線，所以私密性上沒有別墅好。

2 對於需要花園的群體來說，大平層不具備一樓花園跟頂層的露臺。（除非單獨購買一樓或者單獨買頂層）。

以上是一些個人觀點，希望我的觀點對大家有所幫助，有分析不到位的地方也歡迎大家吐槽，評論，同事也希望大家能夠關注我。

越多分享，越多收穫！

老何侃房產

什麼是大平層？大平層比別墅好嗎？

我首先拋結論：

大平層一般指的是200平米以上的平層戶型。

從產品層面，大平層戶型的舒適性是沒有別墅好的。

一、大平層產品是在市場限制下，“別墅”物業的妥協產品。

大平層產品在房地產行業一般稱作“平墅”，顧名思義就是平層別墅，專門指的是200平米以上擁有完整居住功能的高端改善戶型。此類產品其實就是別墅產品的衍生品，是在政府嚴禁開發別墅物業的妥協產品。

政府禁止開發別墅物業,禁止出讓別墅用地。別墅產品太浪費土地，假設一萬平米土地，能開發2萬－3萬平米的高層物業，但如果開發別墅物業，只能開發出五六千平米的土地。這完全不符合地少人多的中國國情。因此早在十幾年前，政府就已經禁止別墅物業的開發，禁止別墅物業土地的出讓。

但是高端居住者不滿足普遍住宅產品，希望享受別墅物業的居住環境。因此開發商在目前條件限制下，根據“別墅”特點開發出了大平層，滿足高端客戶居住需求。

二、大平層物業是高端改善產品的佼佼者，但別墅物業遠比大平層物業優質。

1、別墅物業有天有地有私家花園，獨享私秘空間。平層產品依然與其他住戶共享空間。

別墅項目從產品層面就遠超大平層產品，首先別墅物業每家每戶私家獨佔空間，大平層產品卻需要和別人共享。其次在目前寸土寸金的時代，別墅物業擁有獨一無二的私家花園，大平層基本不會擁有私家花園。

2、別墅物業已經禁止開發，是稀缺資源。大平層產品未來供應卻不受到限制。

別墅物業雖然在部分城市依然有銷售，但未來肯定會全面禁止開發的。這種稀缺產品數量有限，是市場上的稀缺產品，正所謂物以稀為貴,但是大平層產品未來供應卻不會受到限制,從未來發展前景和稀缺性角度來看，大平層產品遠遠不如別墅物業。

3、別墅空間立體、面積大，產品多樣化，大平層戶型單一，優點少。

別墅戶型更加立體，因為可以做兩層、三層，設計師可以綜合考慮戶型的功能空間，也可以通過樓層把功能空間進行隔離。另外由於是獨享的空間，設計師可以設計各種附加值，例如下沉式花園、露臺、入戶花園、游泳池、地下活動室等等。

大平層就是簡單把普通高層產品面積做大，融入別墅的奢華設計，但由於先天條件的限制，無法全盤抄襲別墅產品的優點。

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