这几天，好多城市放松了限购——买起来，比以前容易了。
不止是三四线的中小城市，也包括以前限购很严的大城市，像南京、天津这些。
想一想，这一轮限购也已经快三年了。
再加上，最近的经济增速，有些压力；好多人就想了——房价会不会涨回来呢？
要不要，趁机投资一套？
一
投资和自住，不太一样。
自住需要考虑的，一是首付能不能付得起。
二是，每月的房贷，还不还得起。
房贷是一个刚性支出，因此能够拿来还贷的钱，也必须保证是长期、稳定的现金流。
买房才没什么风险。
超出能力之外加杠杆，会让自己非常痛苦，生活质量惨不忍睹。
也容易断贷。
有首付+房贷还得起，这两个条件达到了，就可以买房了。
未来经济继续增长，中国变得更好。房子作为一种资产，价格也会水涨船高——即使短期被抑制。
如果经济没有更好、房价从此停滞...那起码，我们有房子住，有温暖的家。
生活总会越来越好的。
——以上是自住。
二
但，如果是投资呢？
就没这么简单了。
除了以上两个条件，还有一个「持有成本」，必须算清楚。
第一个成本，是房贷的利息支出。
第二个成本，我们的首付是花了一大笔钱的；此外每月还要还一笔房贷本金。另外，还有交易的税费。
如果这钱没有拿去买房，而是用来理财了，以你的能力水平，收益大概是多少？这就是买房的机会成本。
利息支出+机会成本=房子的持有成本。
房子的持有成本，和房价对比一下。再平摊到你预计持有的每一年。
会得出一个数字。
每年房价的涨幅，至少要在这个数字以上，才算是买房没亏。
大家在投资之前，有没有细心的算过这个账呢？
不要看房价涨了，觉得投资房子就一定赚。我想很多人，把持有成本忽视掉了。
三
这两年楼市冰冻，很大一部分原因是，持有成本变得很高。
一个是房贷利息提升了很多。
比如说我买下我那套重庆房子时，它的利率是打8折的。
只有4.16%
现在很多都上浮一两成，达到了6%多。
甚至像惠州这样的城市，要上浮三成以上。四舍五入都快7%了。
持有成本是直线上升。
二是首付高了很多。
首付高了，一些人是真的付不出，还有一些人就得东挪西借。
而借首付，一是还款期限短，到期必须还钱；二是利息不低。
如果房子好几年卖不出去，资金方面的压力是极大的。
很多炒房客，算了算持有成本，太不划算。
因此也不太敢出手。
这几天各地放松限购，是地方政府天然有冲动，房地产是超级大的财政收入来源，逮到机会，中央允许，当然要放松。
不过房价会不会因此回暖呢？
重点还是看房贷政策，有没有放松吧——
首付降不降、利息降不降、持有成本降不降。
没有的话——
各地即使放松，也只能硬拼经济实力，和对人才的吸引力。
搅不起那么高的泡沫啊...
ps.
不得不说，房地产是一针特别有效的强心针，政府但凡想要大规模的刺激经济，一定绕不开它。
所以如果经济真的很差很差了，是有可能祭出这一针。
只是，在打这一针之前，必须得衡量，副作用有多大。
以及，是不是真到了非打一针的时候吧。至少过去几年，中央的态度是很坚决反对炒房的。
pss.
很多人可能没注意到。
贷款买房时，前几年的利息持有成本，是最高的。
可能30年需要还100万利息，而第一年就还了5万元，远远超过了年均利息。
为什么呢？
因为大部分人的房贷，是以「等额本息」来计算的，每个月要还多少利息，是看你还欠着多少本金。
最开始还贷时，欠的本金多，要还的利息自然最高。
随着欠款的减少，利息也是不断减少的。
到最后几年，每个月贷款里的利息，微乎其微，几乎可以忽略不计了。
这也可以解释，为什么——
已经还贷好多年，就没必要提前还款了。
因为不会再给你省多少利息，大部分利息都在前期还给银行了。
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