我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：亲爱的房姐，你好，有两个问题想请教：

1. 房产自主和投资是不是就是相矛盾的？因为投资要淘底价，自住还是要讲究品质，有自主和投资都能兼顾的房产吗？2.你那天回答说以下城市具有可投资性：北京 深圳 重庆 沈阳 长沙，（不确定是否漏了），请问这些城市投资性上排名有吗？ 谢谢

回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？

答案是，没有。

凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！

投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。

自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。 自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO

投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。 所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

城市排名，需要看你的子弹和房票，若子弹200以上，优先入北京和深圳，深圳更优。一线城市北京和上海都在赶人，但是深圳还是”来了就是深圳人”。

子弹50-100，可以关注武汉，重庆。武汉有房票就入武汉，没房票就去重庆。重庆之所以推荐因为重庆目前在全国来看，都是洼地，也是唯一一个顶着压力不限购的城市。

子弹10-30关注沈阳，弱二线城市里面，唯一房价没有过万，且重点发展的城市就是沈阳了。

提问：房姐，你说新城99%都会失败，如果是现在财力强大的深圳呢？发现你一直没有推荐沙井，坪山这些政府规划的大湾区新核心。我现在子弹80，SFSD，想问问可以考虑新区吗？还是回到常规的福田，宝中，华侨城?

回答：虽然99%的新区都会失败，但是对于北京和深圳的新区大概率会成功。为什么？因为北京和深圳压根不差钱。大城市需要扩容，用钱砸出一个新区很简单，只是时间问题罢了。但是所有新区也有一个共同的特点，房价上涨的速度比人口导入的速度快了N倍。

为什么之前没有推荐沙井？对于这个片区需要理性看待，毕竟不是真正的大空港会展中心，沙井纯粹依靠南山的辐射，本板块目前依然是村厂混杂，买不起南山才会买这里。远郊的新房变为二手之后，大概率是要站岗的，税费高、没有配套，二手成交会很少有人关注。因此你如果是刚需自住，能买得起这里的三房是不错。纯投资要考虑接盘的，不算最好的选择。另外要警惕很多媒体的立场，给开发商站台导流有返佣，所以大力鼓吹。成熟的老城区淘笋，更稳当。

提问：还建房没证，能否卖2套还建房凑首付（因只是房票非现房所以价格较低），另挖掘其它房票是指假离婚吗？

回答：还建期房卖不起来价，房票除了JLH之外，还可以用老人票，或者亲戚代持。

追问：你是说以母亲名义首套贷款买？60岁以上老人能贷款买房吗？另离婚后多久可以作首套买房？

回答：可以做接力贷，离婚后立即可以买。

提问：你好！森林小镇两房未来还有升职空间吗？老婆吵着要换汉口三房，你建议是置换还是买二套?

回答：不换的话老婆会在未来5年里不断念叨，很烦的，可以淘淘汉口的笋盘，有合适的可以出手。

提问：房姐赠予房再出售，满五唯一免20%个税？不管曾有过多少房吗？赠予房再出售，如果没有满五唯一，可以再买卖给直系亲属，免20%个税？再满二年后，正常买卖给别人？有这个操作吧？

回答：满五年免20%差额，免增值税，不是唯一住房个税需要缴纳，所有的赠予房只有满五才减免差额20%

提问：房姐，四新中央生活区毛坯14500投资可以入吗？

回答：1.45的毛坯性价比一般，先看看四新其他限价盘吧

提问：房姐你好！继父可以做接力贷吗？同一个姓的亲叔叔可以做接力贷吗？

回答：有一个问题就是怎么证明你父亲是你父亲，这个问题解决了银行就没问题

提问：新房贷款可以自己选利率低的银行吗？不用开发商合作的银行。我感觉贷款经理手里有利率浮动的空间啊，我们一个朋友十月份交行首套给了贷款经理一条烟，利率降了两个点，28%

回答：贷款利率和贷款年限都是可以改的...只要关系到位

提问：房姐你好！已经和中介签了合同，交了定金给卖方，但中介找的担保公司帮我找的工行办贷款，我不太想找工行，像这种情况我应该怎么处理？一般担保公司的收费标准是多少？我32岁，已婚，首套房贷款未结清，月供1600，我的流水太平，每月收入支出差不多，但没有固定的收入打款时间，自己做个体生意的，和老公两人月收入15000。我老公的流水也不行，这种情况我应该怎么操作？可以做假流水吗？

回答：不想办工行可以换其他银行，汇丰银行贷款利率低，一般中介担保费是收贷款金额的3%，流水只要覆盖月供的2倍以上就可以了。可以做JLS

提问：姐，征信白户，本月开始交五险一金，行政类工作工资不高。求指点什么时候开始申请信用卡？如何养流水？

回答：一般是半年就可以。模拟公司工资。详见知识星球文章《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：我现在买房(新房)首付已付，贷款也跟银行签了，都半个多月为啥还不跟我签合同了，我也催过几次，都说在安排中，不知道是怎么回事，第一次买房还望多多指点！

回答：新房是这样的，正常，因为量大，一般都是先签银行再签银行，但是能拖半个多月的也是少见，可能存在一种情况，大量房源都是抵账房，还有贷款没有清，只有还清贷款后才能签合同。

提问：您好！还是想咨询下首地167和196的在自住的情况下哪个比较合适。如果交cs哪个比较合适，实在有点纠结。可能现在就3口人，有二胎打算。再加上父母如果老了有可能一起住？麻烦您从户型自住加投资的角度帮忙分析一下。感谢！

回答：选择167，性价比更高。

面积段在100-140之间，每增加10平，空间感会有很明显的变化。

但是超过160平之后，就没有明显感知了。

后期出手，167也比196流动性更好一点点。

提问：投资白沙洲买新房还是二手房？

回答：看价格，超过一万五不买白沙洲

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；

帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。

知识星球热门文章：

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》