臨海學原

在我國的一、二線城市,每平米上萬的房價隨處可見,有的甚至達到每平方米十幾萬,如此驚人的數字讓國人為之震驚。那麼，作為三線城市的廣西北海,近年來它的房價怎麼樣呢?據數據顯示：2017年1月到2019年10月，北海房價漲幅繼續回落，北海新建商品住宅價格指數環比上漲0.4%，同比上漲4.6%，北海二手住宅價格指數環比上漲0.3%，同比上漲1.8%。下面我來為大家詳細講解2019廣西北海房價未來發展趨勢。

廣西北海房價趨勢

1.現在的戶主大多數都是不允許房產降價的，只要廣西北海房價出現了房價下降的風聲，那麼之前購買的戶主就會出現爭議，要求退房、退錢等，就是開發商的資金出現了問題，想要馬上出售都不行。

2.根據傳統觀念的束縛，每個人都希望有一套屬於自己的房子，有了房才能被稱之為家，大部分人不管多麼艱難，都會想辦法爭取買房，這說明了中國人都抱著一顆有房才有家的觀念。

3.在廣西北海房價中，無論你是買房或是炒房，都是希望所買的房子能夠上漲的，只要房價一跌，人們就會想肯定還會再降，相反要是一漲，很多人就會跟風了。

4.近年來廣西北海房價受到產業鏈影響，房地產市場逐漸成為了中國的第一大產業，如果房地產一倒下，那麼影響是非常大的。

5.如今受到了通貨膨脹的影響，現在的物價和以前的物價相比，已經翻了好幾倍了，現在的市場連一根蔥都在上漲，更何況是廣西北海房價下跌的概率，那更是不可能的。

6.對於現在投資房產或進行炒房的戶主們，具有相對的安全性，這種實實在在的東西讓人在心理上都更加具有認可度，哪怕房子賣不出去，也可以用來出租，因此不管是投資還是居住，都是在支撐著房價的下跌情況。

7.就算在環境不是很好的小區情況下，還是會出現日光盤的存在的，只要是產品真的好，而且滿足得了購房者的需求，那麼就不愁賣不出去了。

8.目前我國的城鎮化水平和發達國家相比，還是具有很大的發展潛力的，在未來可能會有數千萬的人不斷湧向城市，隨著城鎮化的推動，各大城市之間肯定會有所差異，但這並不會影響到最終的結果。

叄歲聊房

去年70萬的房子，今年60萬賣不出。。。去年去北海住了多半年，奔著炒房去的，最後放棄了，不過回來1年了，當地房產中介依舊不斷的給我打電話。。。國家不會再任由房地產野蠻生長了，現在已經是玩火狀態了。。。還做夢呢？醒醒吧。

通曉一切真理

廣西.北海

結論：未來五年內，北海平均房價達3萬/平米的概率很小。如果說單一樓盤出現3萬/平的價格，那倒是不排除可能性，但並不能代表北海房地產整體水平。

• 前言——幾個概念的明確
  

• 支撐地區房價走高的內生性因素

• 北海2018年社會經濟發展狀況

• 北海房價走勢及兩主城區價格

• 對北海當前房價合理性的評估

前言——幾個概念的明確

1、本題表述的“未來”時間週期不明確。未來到底是什麼時候？是30年？是50年？還是100年以後……。“未來”的房價是多少，能不能達3萬/平米，應當說沒有人能知道，還得是讓市場說了算。為便於分析，和尚明確預設了——未來五年內。

2、北海房價問題的表述。北海是全國四線城市，轄有四個縣級以上行政管理區，依樓主表述題意，北海房價應當是指——北海市主城區。北海市主城區有兩個，即海城區和銀海區，主城區的房價一般較其他城區房價要高，相對來說更能代表一個地區的房地產水平，因此，下面的房價分析會傾向主城區房價。

支撐地區房價走高的內生性因素

房子是商品，不論是居住屬性還是金融屬性，房子的商品價格水平最終由市場供需關係決定。市場供需關係最主要體現為消費者的購買力。

一個地區的購買力，通常由收入水平和需求水平組成。如果說收入水平有了，但是對住房的需求較低，房價也是較難走高；如果說有需求的市場慾望，但是收入水平較低，房價也是較難走高的。只有在收入和需求達到比較充分的狀態，房價的市場化走高才有基礎，才能持續，這個市場邏輯應當是比較容易理解。

歸根結底，一個健康的房地產市場價格，最終是由地區的內生性因素決定的，這個內生性因素就是當地的經濟基本面和人口增量規模。

北海2018年社會經濟發展狀況

1、人口增量規模情況

2010年常住人口153.93萬，2018年常住人口168萬，十年時間增加14萬人，增幅9%，年化增長率0.9%。常住人口增長率非常緩慢（小）。

2010年戶籍人口161.75萬，2018年戶籍人口178.18萬，十年時間增加16.43萬人，增幅10.15%，年化增長率1.01%。戶籍人口增長率非常小（緩慢）。

從上述人口數量變化來看，北海市屬於存量人口流出地區，同時缺乏增量人口流入。同時作為一個地級市，人口規模總量也較小。這些對於當地房價購買力是有相當的瓶頸。

2、社會經濟發展狀況

——經濟基本面

• 2018年GDP值1331.87億元，人均7.93萬元，全國水平6.46萬元。

• 三次產業的結構比例為16.6：48.1：35.3，很明顯農業佔比較大，以工業經濟為主，高附加值的服務產業經濟較落後。主要規模工業產業：造紙、化工、機械設備、汽車製造、醫藥為主，多為傳統性行業。

• 財政預算收入71.64億元，稅收收入49.89億。人均創收0.43萬元，人均創稅0.3萬元。全國人均創收1.31萬元。

• 金融機構人民幣各項存款餘額1092億元，金融機構人民幣各項貸款餘額753.8億元。

——居民生活水平

• 住戶存款653.75億元，人均3.73萬元。全國平均5.19萬元。
  

• 社會零售總額2018年為265億，人均1.58萬元。全國水平1.98萬元。

• 居民人均可支配收入23536元，其中城鎮居民人均可支配收入31912元，農村居民人均可支配收入12749元，城鄉差別較大。全國水平28228萬元。

• 全市城鎮非私營單位在崗職工(含勞務派遣人員)年平均工資為60622元。

總體來看，北海經濟體量較小，經濟基本面較一般，大多數據不及全國平均水平，暫且屬於一個經濟欠發達地區。

北海房價走勢及兩主城區價格

近一年來，北海房價呈震盪上漲走勢。2019年10月，新盤參考價格9060元，較年初價格8948元，上漲1.25%。5月見高9086元后，呈出現了高位波動走勢。

海城區——近一年來，房價呈高位波動走勢。2019年10月，新盤參考價格8736元，較年初價格8482元，上漲3%。5月見高8925元后，呈現穩中有落走勢。

海城區房價，當前較北海地區整體均價9060元，低了3.7%。

銀海區——近一年來，房價呈高位穩中波動走勢。2019年10月，新盤參考價格10362元，較年初價格10085元，上漲2.75%。7月見高10426元后，房價略有回落。

銀海區房價，當前較北海地區整體均價9060元，高出14.37%。

北海新盤整體價格段分佈。價格以0.6萬元~1.0萬元為主，破萬元以上的價格有小部分。

對當前北海房價合理性的評估

1、房價收入比

由於各城區房價有差異，我們採用北海地區均價9060元/平，作為分析基準數據。並從人均可支配收入和城鎮職工在崗平均工資，兩個角度來考察房價收入比。

假定購買100平米的套房，總價款90.6萬元，一家庭兩人工資（收入）。

• 平均可支配收入
  

房價收入比=90.6/4.7072=19.25年，這是一家人不吃不喝的情況下，所需支付年限。

如果按全國支出佔收入比（70.33%）水平計算，房價比收入比=64.25年，也就是說用一個家庭的餘錢來供房，需要64.25年才能買一套房。

• 城鎮職工在崗平均工資

  
  

房價收入比=90.6/12.12=7.6年，這是城鎮家庭在未完稅費情況，不吃不喝的供房年限。

同樣用全國相應水平來換算，房價收入比=25年，相當於城鎮家庭用餘錢供房。

關於房價收入比，目前美國是4年，歐州為6~8年，深圳為35年。可以看出北海作為四線欠發達的城市，其房價水平已偏離了基本面，居民購房壓力較大。

2、北海房價為何漲這麼高？

北海房價，從目前來看是偏高的，這有兩個原因：

一是全國房價已走牛了20年，當前整個樓市價格依然處在上漲趨勢週期中，北海房價也是跟隨全國房價這個大環境。

二是近幾年，北海進行了棚改計劃，縱所周知棚改會推升當地房價，這才是最主要的原因。2015年累計開工建設保障性住房和棚戶區改造32168套(戶)，建成24954套(戶)；2016年保障性住房和棚戶區住房改造新開工3958套、基本建成4879套、分配入住2037套；2017年棚戶區改造4069套；2018年棚戶區住房改造開工建設1893套，基本建成498套，分配入住公共租賃住房2045套，入住率達95%。

可以說，北海房價近幾年來的走高，並不是因為經濟基本面因素，而是棚改政策因素助推為主要驅動。2019年全國棚改轉向舊改，這對於北海房價會產生較大沖擊。

3、目標房價3萬/平米，距離有多遠

• 以北海地區均價9060元為基準，漲到3萬/平，需要漲幅231%。
  

• 以銀海區均價10362元為基準，漲到3萬/平，需要漲幅190%。
  

北海地區均價2019年來漲幅1.25%，銀海區2019年來價格漲幅2.75%，基本處於穩中有漲格局，這符合樓市“房住不炒”和長效調控機制。

近三年來，全國反覆強調“房住不炒”，並且穩房價、穩地價、穩預期的調控目標一直沒有改變，因為全國樓市已經出現了對經濟增長的擠出效應，房價具有了一定泡沫。可以說“房住不炒”經2019年7月30日政治局會議後，疊加“不以房地產作為短期經濟刺激的手段”，已經指明瞭未來房價走勢方向，大概率以穩中波動為主，大漲大跌都不符合社會經濟發展要求。

綜上，北海房價未來五年（甚或十年）內，想從當前房價水平漲到目標價3萬/平，概率非常小。即或是主城區可能性也不大。這不僅有北海社會經濟基本面因素決定，也有國家政策和樓市長效調控機制的要求。

💕謝謝閱讀！

野馬和尚

憑這些這些理由，北海房價上漲空間比較大。

● 北海位於中國西南出海口，北部灣經濟區重點開發打造城市，是一帶一路國家級戰略的海上絲綢之路始發港。

● 北海是全國14個沿海城市中最後開發的城市。

● 中國西南唯一同時擁有深水港、全天候機場、高鐵和高速公路的城市。

● 中國連接東盟十國的重要國際門戶。

● 位於華南經濟圈、西南經濟圈、東盟經濟圈的結合處。

●冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均氣溫22.9℃。

●北海位於北緯21°，跟迪拜、夏威夷、邁阿密，同處一個緯度，被譽為“全球黃金旅居線 ”。

●北海負氧離子含量極高，能起到抗炎、抑菌、鎮靜、催眠、鎮痛、止癢等作用。

●北海的飲用水中所含一種名為“弱鹼性小分子團”的礦物質，對人體有著極大的好處，對於心腦血管病、高血壓、癌症都有著抑制的療效。

●北海是一個生活節奏慢，是能讓人享受愜意生活的休閒之城，被譽為“長壽之鄉”“中國十大宜居城市”。

北海專業購房團

能，何止3萬，將來一定會趕超北上廣深……不信你去問問當地的房屋中介和樓盤銷售代理，他們會給你一個廣闊的發展規劃和北海的未來發展藍圖……聽了看了你會感覺渾身熱血沸騰，好像打開了基督山伯爵的財富寶藏，去吧，千萬別耽誤了……

品格乾進進

北海防城港都是傳銷房子呢別上當，三年前去過，讓我買房說五年能漲到深圳的房價，現在三年過去了，漲了一千，沒全國的平均水平高，

邊城浪子wrm

多少一平與我無關，再安逸舒適地離子女遠都不會去考慮的，勸吿中老年人，老了，還是離子女近，千萬別湊熱鬧買什麼海景房。

用戶8456658991075

只有北方有退休金的人去那裡買房，中青年去那裡喝西北風嗎，沒有工做，工廠少，廣東的外資廠不撤去廣西，而是撤去越南印度等，千元以下人工費的國家，有何計，36計。

霜葉9975

我覺得廣西均價不能少於10萬一平…反正自貿區啊大灣區概念一炒作，又有憨憨撈佬來搞傳銷幫襯，還不飆漲啊？？

13鼻

能，當然可以。30萬/平都可以的。越南盾嘛。廣西北海擁有中國的馬爾代夫的美稱，廈門三亞都可以超越一線了，更何況北海

關鍵字: 北海 房價 房產