親眼目睹了武漢市四十年來的變遷。
就漢口而言，除了江漢關、沿江一排三層左右的民國時期建群和蘇聯人助建的武漢劇院外，幾乎所有的房子都是這些年逐漸興建的。
如果說，在武漢市現有的建築總面積中，有90%以上是近三十年完成的（1989年以前無甚變化），應不為過。
以此類推，全國一、二、三線城市的平均建築情況，大體相當。
有數據統計：國內城市居民約為7.7億，近40萬個小區，建築面積約400億平方米，總資產為400萬億。80%的城市家庭平均有80%以上的資產體現在房屋中。
我關注小區現象已有五年光陰，專注社區治理整整兩年。
從已瞭解和掌握的情況看，對社區初步研究的結論實在不容樂觀：
歷史問題，堆積如山，
現實問題，層出不窮。
曾經認為小區的問題主要存在於物業方面，如果物業企業率先調整和改進，很多問題就會迎刃而解。
現在看來不盡其然，比我還天真的大部分業主一天到晚衝著物業幹，其實有失偏頗……
歷史問題：先說個簡單的：A小區，本人買了兩套作辦公用，房產證上註明為“住宅”，期限卻為40年（商業才40年），另外30年找誰要去？每戶都是如此。
原“業委會”（我稱之為“孽委會”）成員自行出資成立一個“業主自治物業公司”，近5年未公示，以為是“自治”的業主們未見一分錢的公共收益和節餘。官司打到兩級法院，均判業主勝。但兩年了就是不執行。
新的業委會似乎永遠成立不了，就一直擱著。三年多啦。
再說個複雜的：B小區，開發商倒閉了，其債權人直接將他的房對外銷售，承諾後期補證，結果債權人卻被打黑進去了（據說長期出不來）。業主們住著一個“三無”小區，無證、無正式電源、無消防設施。
不僅如此，之前的公共場所（連架空層）都被開發商賣了，地下車位的一大半被法院判給了開發商的債主建築商。見過這種懂法的法院？
還說個奇葩的：C小區，業主們住了多年，水、電、氣沒一項有入網手續；土地分宗不清；座標位置嚴重偏移（被別的小區佔了）；超建、違建一大片；該建不建，不該建亂建……
僅開發商遺留問題多達十幾項！
本人對《物權法》的理解是：政府批准的小區紅線內，除國家掌控的無線電頻譜外，一切歸全體業主共同所有；開發商如未按規劃設計完成的數十項移交內容，不得驗收。
現實問題：偏偏所有有問題的小區，開發商全部過關。
其實是普遍現象。
業主們想查詢小區的檔案資料，要麼不給，要麼不全，要麼拖；
想在家族中選個“族長”（業委會），比烏克蘭選總統難多了；
想解聘個自家的管家（物業）不行，想換一個更不行；
想將原本屬於全體業主的公共收益物歸原主，難；
想用和不想用“房屋維修資金”，還是個難。
有個不雅的段子：一農民進城找不到廁所，情急之下在崗亭旁開掏，交警當即怒吼：“幹什麼？”，農民放回去了：“我自己的東西，掏出來看下不行麼？”
不知業主像農民，還是農民像業主，反正不由己。
也許是心存善念，也許是不知天高地厚。面對這麼複雜的歷史和現實問題，總想盡綿薄之力。
我堅信政府是辦好事的；
我更堅信政府裡有少數人是不辦好事的。
畢竟這些年吃明虧和暗虧的大都是業主。
身為業主，又是社區治理的愛好者，一天到晚冥思苦想，自認為有了點發現：要解決“堆積如山”和“層出不窮”，只有取消“二貨”。或許是有效之道，至少能改善。
哪“二貨”呢？
一、取消“預售制”
“預售制”曾在房地產行業發展乃至國民經濟發展中作過重大貢獻。為緩解開發商和購房者的資金壓力都起到了積極的作用。
但“特色”條件下相關的各方已將“預售制”演繹得面目全非，可以說完全變形了。
如果及時取消了“預售制”，上述“歷史問題”就不可能如此嚴重。
我曾有專文《禍起預售制》，就不贅述。
二、取消“前期物業”
《物權法》和《物業管理條例》都明確由建設單位（開發商）選聘前期物業，也得招投標。
他們如何“選”和“招”呢？
一句話：肥水不流外人田。
您見過萬科、碧桂園等大型開發商的樓盤被其他的物業中標過麼？
您見過中小型開發商的物業與他們毫無關聯麼？
接下來的問題就顯而易見：
一、不按規定移交。如遇到情況便是“你撤退、我掩護”，配合十分默契；
二、沒有競爭，就不能優勝劣汰，也就沒有動力將服務做好；
三、物業費定價所有權人（業主）沒有話語權；
四、有利可圖時（前期利潤高）賴著不走，想解聘和更換它比登天還難。
十分敬佩那些沒有開發商背景的物業，他們只能將業主服務好。
五、當無利可圖時，他們可以絕塵而去。未來的日子，當維修基金告罄後，隨著小區的老化，一定有大牌物業逐漸逃離。
《物業管理條例》第二十四條：政府提倡開發商和自身的物業進行分離。
假若將“提倡”改為“必須”，假若與開發商關聯的物業不得參與本身項目的競爭，那麼，很多專橫跋扈的物業基本不復存在，至少不會肆無忌憚。
很多的“前期物業”一干終身。
確有相對較好的“父子關係”，將小區搞得不錯，但沒一個價格適中的，更沒一個價格低的。
關鍵是：“前期物業”的存在，所有權人（業主）的意志無法實現。
這不公道。
如果上述兩項“二貨”不從根本上取締，已經不得安寧的小區，只會更加喧譁。
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