武汉的刚需总在“后悔”的路上。买了房的发现还有“更好”选择，没买的甚至看了一两年，还没买！为何？
楼市爆发期，买房靠抢，而你的房子往往都比别人家涨的慢。感觉当初冲动了！楼市横盘期，选择的机会多了，眼睛又择花了。结果就是好机会又错过了！
其实能理解，刚需买房，希望花的每一分钱都在刀刃上。
如果为了等待一个摸不准的抄底机会，而错过合适的房源，完全得不偿失。
所以今天要说的是楼市的“刀刃”怎么选？对于刚需购房者来说，最大的制约就是预算有限。因此，是不是价格便宜就行？当然不是！
建议围绕一个“低”字，从以下四个方面考量：
1、区域规划强，项目单价低；2、首选毛坯，首付月供低；3、地铁口出行，生活成本低；4、产品有性价比，舒适度高。
怎么解释？听我来接着咵。
01
区域最低价？要“比”才知道
如题，起价10999元/平，这个价格很便宜吗？我们先扫盲。
目前武汉的市场情况下，刚需首付预算多集中在30-40万左右，月供能承受范围在4000-5000元，其实可以选择的区域并不多，几乎都是三环至四环外的远城区。
这个价格在距离市中心10到30多公里以外的蔡甸、汉南、阳逻等远城区当然是没有什么优势可言的，但如果是在近中心区的东西湖呢？
买房怎么选区域？老欢说过，自住为主的情况下，改善客户多注重现在，刚需则应该更关注未来。
在武汉，看未来必须得看三个国家级开发区！
一是被称为“光谷” 、“智谷” 、“药谷” 、“金谷” 的东湖高新区；
二是正在打造“车都” 、 “机器人之都” 、“智能家居之都”的武汉经济技术开发区；
三是正在打造“临空制造港”、“网络安全产业港”、“现代健康食品产业港”的武汉临空港经济技术开发区。
东西湖作为武汉四大国家级产业基地之一的临空港新城所在地，拥有临空制造业、网络安全产业、现代健康食品等三大产业。
截至目前，全球最大“中国屏”厂房——总投资460亿的武汉京东方10.5代线液晶显示器项目已经投产；
国家网安基地已注册企业95家，签约项目53个，协议投资总额3363亿元；已开工项目15个，总投资2000亿元，预计到2020年聚集网安产业链企业超过百家。
产业的集聚，意味着区域会有源源不断的人口导入，也必将催生旺盛居住需求，这也是东西湖能够吸引大量房企入驻的主要原因。
今年上半年，临空港实现新开工亿元以上项目52个，协议投资总额862.1亿元，均排名全市第一；签约引进项目33个，协议投资总额989.74亿元，排名开发区第一；完成246栋建筑物亮化提升，基本完成10个老旧小区“微改造”，完成104座城镇公厕、旅游公厕建设，“大城管”综合成绩连续6个月排名新城区第一。
7项指标增幅或总量位列开发区第一，其中固定资产投资、社会消费品零售总额、服务业增加值3项指标增幅全市排名第一。
诸多数据、各项政策利好无不显示，武汉临空港正在成为光谷、经开后的武汉“第三极”。
2016年先后有中南、融创在东西湖拿地，价格纷纷破万，彼时地块周边的楼盘价格才刚刚与它们的拿地价持平。而至去年融创观澜府和中南熙悦两个项目入市时，开盘价格已站上了18500元的高位。
有人说这是区域最高价，没有可比性。那么，我们再来看看区域的均价。
如今，从1号线的径河站开始，到码头潭公园站附近，目前已经聚集了十多个品牌楼盘，如中南、东原、华发、融创、葛洲坝等等。
其中，1号线沿线的楼盘多以精装修为主，毛坯均价14000元/平左右，再加上2000-2500元/平的装修。一套100平左右的刚需户型，总价也在140万以上，首付门槛瞬间提高了10万；同时还有20-25万的精装费用，后期月供压力也随之增加，大大超出了购房者的预算。
所以开头所说的区域最低价在哪里呢？据老欢所知，目前在建的地铁6号线延长线富民南路站附近，将会有一批毛坯新房推出。
这批房源均价都在12000元/平左右，首付最低仅30万起。其中，9月底刚开盘的江悦蘭园，毛坯销售，起价10999元/平，算是目前整个临空新城罕见的低价盘。
02
项目贴身肉搏战 邻居眼中的性价比最真实
地铁6号线二期富民南路站，位于金山大道与新城十二路交汇处，距离三环线约5.5公里，紧邻四环线。
如今这里集中了葛洲坝华润光明·江悦蘭园、北辰金地漾时代和中铁江语城三个纯新项目，并且都将在近期有推盘计划。
其中葛洲坝地块紧邻金山大道，在新城十二路东侧；北辰地块紧邻金山大道，在新城十二路西侧；中铁建位于葛洲坝地块北侧、北辰地块西侧。
从区位上看，三个项目都临近主干道，未来自驾出行会比较方便；但周边整体居住氛围还不够浓。因为三个项目紧挨在一起，到现场看房的购房者也基本上是一次性看完三家，互做比较。
配套共享 地铁出行便利 教育资源紧缺
先来看看共享的外部配套。三个项目距离吴家山新城距离不远，因紧邻地铁站，今后可与地铁6号线和轻轨1号线实现无缝转乘。通过多条线路轨道换乘，基本可直达汉口、汉阳、武昌等区域的核心商圈。
日常生活配套方面，目前三个项目所在地附近还没有大型的商业，但是直线距离2公里范围内，有吴家山老城区的中心广场、海林广场等；
另外开车大约15分钟，即可到达竹叶海的宜家荟聚购物中心；未来区域内还有东西湖的万达广场、规划中的利嘉中欧广场等大型商业综合体。
▲ 恒大嘉园学校 图源网络
目前在该板块2公里范围内的中小学仅有两所，其中一所为武汉恒大嘉园学校，距三个项目直线距离200米左右，该校为九年一贯制公办学校，现开设小学26个班，初中7个班；
另一个为东吴大道的吴家山六小，有24个教学班，但随着后期项目的陆续交付，教育配套会相对比较紧缺。
地块PK：正地铁口100米 位置更优
再来分别看这三个项目自身。虽然同为近地铁盘，但从小区位上来看，江悦蘭园和北辰金地漾时代要更接近金山大道，未来出小区大门步行100米即达地铁站，是整个片区内在售楼盘中真正的地铁盘。中铁江语城由于地块在江悦蘭园以北，距离地铁站更远一些。
但从地块分布上来看，江悦蘭园和中铁江语城均为东西距离长、南北距离短的长方形，所有楼栋由西向东排列，都为南北朝向，保证了采光和通透性。特别是江悦蘭园，更靠近金山大道前排完全无遮挡。
价格PK：相距1公里 总价省10万
同样是毛坯盘，除江悦蘭园外，北辰和中铁建都还未开盘，我们先不做比较。
而区域内在售的还有武地华发时光、华发四季。这两个项目在轻轨沿线，离轻轨500米左右，距离江悦蘭园仅1公里左右，武地华发时光均价约13500元/平，华发四季均价约13525元/平，单价都比江悦蘭园高出1000多。相同户型，体现在总价上就多了近10万。
所以，江悦蘭园总价相对更低，首付门槛也降低，减小了刚需购房者的月供压力，在整个临空港片区来看，性价比更高一些。
品质PK：三房起步 居住环境更单纯
而说起正地铁口，上文说过，相同地段除了江悦蘭园，还有北辰金地漾时代。
据其置业顾问透露，项目首期会推出79平米的两房户型。但由于北辰地块为东西短、南北长的长方形，为了保证楼栋为南北朝向，只能沿新城十二路布局由南向北排列，导致了项目楼栋彼此会有遮挡和限制。
当然，老欢还要提醒你，小户型产品，投资客们更心动，而且经济实力比你刚需更强，一下买个几套不是没可能。所以，你确定以后要跟各类租客做邻居吗？
而江悦蘭园首付30万起，97平的起步户型，显然是偏向自住需求的产品设计。这样的设计，也可以将一部分纯投资需求挡在项目之外，可见今后小区的业主群体更纯粹一些。
03
同类产品再比拼，性价比吊打整个区域
目前江悦蘭园已于9月20日首次开盘，推出了8号楼，建面约97-134平的毛坯房源，整体均价为12213元/平。目前前期房源已全部售罄，即将加推7号楼。北辰和中铁项目还未开盘，接受线下登记中。
那么，除了地块位置和价格的优势，江悦蘭园目前的产品是否适合刚需呢？
江悦蘭园是葛洲坝地产继武汉经开紫郡蘭园后的第二个蘭园系作品。项目占地面积4.7万方，总建面约20万方，其中住宅建面约13.7万方，共1268户。
整个项目沿金山大道水平分布，并在北面、西面设置了小区入口，其中西面次入口也为幼儿园出入口。
小区共包含有9栋20-22层的高层住宅，分别为：1、7、8号楼21层，2、3、5、6号楼22层，9号楼20层；还有一所幼儿园以及社区配套商业、服务设施等。虽然体量不大，但可以说规划合理齐全。
我们知道，通常情况下，小体量盘很难做到通透和开阔的布局。
但从项目沙盘可以看到，整个小区采用围合式布局，中央景观区按照“全龄化健康休闲区”打造，设置有童梦乐园、老年休闲广场、环形跑道、中央草坪等活动空间。既有针对0-12岁儿童活动空间，也有为老年人定制的棋牌活动区域、室内养老活动中心。
这种围合式的布局，既能实现景观的最大化共享，也增大了楼间距，提高居住舒适度。同时还能兼顾园林和各类人群的活动场地。
与不少小体量盘只能依赖周边外部的绿化和设施不同，在江悦蘭园不出小区也能有充分的活动空间。老人、小孩散步、玩耍完全不必担心安全问题。
小区楼栋为正南北朝向，其中1#、8#之间和2#、7#之间的楼间距比较开阔，有70米左右。从日照图可以看到，前后楼栋之间是完全无遮挡的。
江悦蘭园的园林景观设计以梦泽东境为灵感，通过泽意、泽境、泽形、泽山、泽林五大景观组团，重塑东方云梦泽景观，业主可365天观赏四季美景。
这一点，从目前营销中心的园林建设上就能窥见一二。老欢特意拍了现场视频，有兴趣了解的朋友可以点击观看。
江悦蘭园即将加推的7号楼，从楼栋位置来看，位于小区南侧，与北侧2号楼之间的楼间距比较开阔，南侧为金山大道，前后都没什么遮挡。
从楼栋结构来看，7号楼共21层，两梯四户，2个单元。户型方面，和首开的8号楼的户型分布以及设计一样，主要是建面97、111、134平毛坯的三房、四房。其中，97平的起步户型占了50%，比较合适刚需置业人群。
值得一提的是，97平户型设计为三房两厅两卫。虽然小三房是目前市场上的刚需主流户型，但少有的两卫设计，且次卫还做到了干湿分区，充分考虑到了户型的实用性。
该户型三开间朝南，其南向的两个卧室，都有飘窗赠送，既保证室内采光又大大提升了得房率。
对比其他项目同样的97平三房户型，除了多一个独立的卫生间，而且主卧套房设计，带有飘窗，浪费面积较小，可扩展性强。就算后期家庭成员增加了，也是够用的。
111平三房两厅两卫
南北通透，有独立玄关，东向入户门边为书房，户型动静分区合理；
餐厅客厅阳台三者一体，保证室内采光和通风；
主卧可设计小型衣帽间，三个房间均带有飘窗，无暗房设计
134平四房两厅两卫
户型南北通透，三面采光，入户玄关保证了私密性；
入户次卧可设计成双亲房，更适合老人居住，三代同堂互不影响；
餐客厅一体化设计，较少浪费面积；
主卧独立卫生间，还可与书房改造成套房设计，灵活度很高。
总体来说，江悦蘭园的三个户型，前两者较适合小两口或三口之家，四房则适合与父母一起居住，户型功能完善。三个户型面积段差距不大，但功能设计各有偏重。
同时，这样的户型产品设计在对客户群体的划分上，相对周边80平左右的户型可能会吸引大量的投资购房者不同，三房户型的需求者更加偏向自住需求，使得未来小区的居住氛围和环境更有保障。
老欢综合点评：
东西湖地价破万，均价1w4—1w5区域精装较多；项目起价10999，卖毛坯性价比高，但估计很多人还不知道这个项目；
江悦蘭园由于修地铁封路，展示面不太好，上个月8号楼首开，凭借着地铁口+毛坯，知道消息看了项目的基本一致认可，去化情况不错。
另外，由于低价，大多网友担心项目品质的问题。江悦蘭园项目实际上为葛洲坝、华润、光明三大知名开发商共同开发，实力背书较好，在项目规划、园林设计、户型产品上可圈可点，是比较有品质的刚需盘。
虽然唯一不足的是，项目目前周边商业配套尚不成熟。但随着地块内三个新盘的共同开发和完善，区域整体上会有一个较大的提升，至少老欢觉得房价未来可期。
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