项目概况

鑫都紫宸府位于雪山片区，地处济南历城区历城飞跃大道与凤歧路交叉口东南角，总建筑面积93345.8平，总占地面积32824平，容积率2.2，开发商为鑫都集团，是鑫都在济南的首个项目。

（项目区位图）

项目规划10栋住宅，均为毛坯，共540户。包含6栋11层洋房、3栋18层小高层、1栋17层小高层，户型面积为105平、125平、130平、140平，共538户。

（项目鸟瞰图）

项目预计12月首开，目前价格未对外释放。

项目拿地情况

（项目拿地情况）

（地块位置）

2019年5月8日，鑫都集团以82986万元的总价摘得雪山片区殷陈A-1地块，溢价率43.6%，楼面价11492元/平，该楼面价也创下了雪山片区内的新高。

项目配套

交通

项目附近规划有地铁R2线，距济钢新村站约700米。

教育

项目内部规划有1所幼儿园、1所36班小学、1所24班初中。

商业

项目靠近融创文旅城、首创奥特莱斯、高新万达广场等商业综合体。

医疗

项目附近有济钢医院、济南第三人民医院。

项目不利因素

1、项目存在居住公寓，部分房源的采光会受到一定影响。

（项目居住公寓和临济输油管道示意图）

2、项目与正在建设的菜鸟物流一路之隔，北侧有临济输油管道，可能会受到一定影响。

3、目前项目所在片区处于发展初期阶段，各项配套还不完善，需要未来几年的发展建设。

项目附近楼盘

（项目附近楼盘）

鑫都紫宸府位于雪山片区，片区内有刚需盘，也有刚需改善集合盘。其中，中新国际城、中新锦绣天地、星瀚城属于刚需盘，中新国际城有高层和小高层产品，中新锦绣天地有高层、小高层和洋房产品，星瀚城同为高层、小高层和洋房产品。另外，片区内的金茂逸墅、金地越秀凤鸣艺境属于刚需改善集合盘，金茂逸墅有别墅、洋房和小高层产品，金地越秀凤鸣艺境有别墅和小高层产品，保利和唐悦色有别墅和高层产品。

总结

从拿地楼面价来看，鑫都紫宸府楼面价为11492元/平，金茂逸墅楼面价9713元/平，金地越秀凤鸣艺境楼面价10901元/平，星瀚城楼面价8677元/平，中新国际城和中新锦绣天地楼面价为1058元/平——2164元/平。对比来看，鑫都紫宸府拿地楼面价最高，价格方面不占优势。

从项目本身来看，项目容积率为2.2，为低密度小区，但与正在建设的菜鸟物流一路之隔，并且北侧有临济输油管道，小区内部还存在居住公寓，这些因素影响了居住的舒适性。另外，该项目为鑫都首入济南，项目的品质也有待检验。

从项目所在片区来看，目前项目周边乃至整个雪山片区处于发展初期，各项配套还不完善，需要未来几年的建设和发展。

总体来看，项目预计后期入市价格会在18000元/平左右，价格偏高，面对竞争如此激烈的楼市，在没有众多亮点的情况下，估计加推难度不小。

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