金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂頭條文章，並添加好友免費領取（備註頭條+資料名稱）7天有效
前言
“小股操盤”具有資金投入小、收益大、管理及品牌輸出加快、市場規模擴大等優點。因此，在融資成本增加的當下，“小股操盤”日益增多，萬科、恆大、龍湖、招商地產、金地、綠城等均有涉及。
本文擬從操盤方的常見訴求出發，分析和探討“小股操盤”的交易要點及僵局解決機制，歡迎各位讀者指正。
01“小股操盤”的概念和特徵
顧名思義，“小股操盤”兼具“小股”和“操盤”兩大特徵，即一方股東（以下簡稱“操盤方”）雖僅持有項目公司小部分股權（即不控股），但卻控制公司及項目開發，其他股東無論是否控股均不負責具體經營管理。
“小股操盤”的操盤方需具備豐富的運營操盤經驗、強大的項目管理能力、成熟的產品及工業化建造體系、品牌優勢、多種融資渠道，操盤方的主要責任包括報建、招投標、施工管理、融資、銷售、物業管理等。因此，除根據股東身份享有分紅外（此為與代建模式的主要差別），操盤方還有權收取管理費，並且管理費及分紅比例可按項目最終收益情況浮動設置。
“小股操盤”的交易要點
02
為實現“小股操盤”，需主要從以下9個方面設置交易條款，具體設置建議根據項目情況調整：
（一）資金投入
為保持股權比例穩定，註冊資本、增資遵守“同股同投”原則。股東貸款一般也按此原則，但若需操盤方超額提供股東貸款，則操盤方有權收取資金利息，超額貸款的還款時間、逾期還款的處理（例如收取逾期利息，調整股權比例，退出合作等）等事項也需明確。
（二）公司治理
“小股操盤”合作中常見的公司治理設置包括：
（點擊可查看大圖）
（三）並表
根據項目資質、交易條件等綜合判斷是否並表。一般情況下，若項目資質條件較好、基於戰略合作考慮可放棄並表；若前期負債高、風險高、資金壓力大，可考慮不併表或完成風險控制後再並表。需提示的是，上述公司治理結構，應根據並表要求調整。
（四）融資及擔保
外部融資由操盤方安排或對接，若合作方可提供資金方，則由操盤方接洽和商談，最終由股東會或董事會審議通過。
若需股東提供擔保，則由各股東按認繳出資比例提供按份擔保。若金融機構要求提供連帶擔保，則股東應連帶，後續若任何一方承擔了連帶責任，可向其他股東要求按照股權比例承擔最終責任。此外，若需操盤方提供超額擔保，則合作方應向操盤方支付擔保費。
（五）資金管理
資金一般由操盤方統籌管理，或者由兩方一起封閉管理。若操盤方集團有特殊制度，則按集團制度執行。
此外，若公司收入扣除幾個月的運營成本、需到期歸還的融資款項和開發建設所需資金後有盈餘資金，則可考慮股東優先使用，例如股東可按股比無息/低息提取盈餘資金，但若公司出現資金缺口則股東應按股權比例歸還。
（六）管理費
操盤方為項目提供管理服務，包括產品定位、前期報批、規劃設計、招投標、施工單位選定、材料採購、財務及資金管理、成本控制、工程管理、市場推廣和策劃、產品銷售、物業管理、售後服務等。就此，操盤方有權收取管理費。
管理費一般按銷售收入的一定比例提取，並可根據銷售收入所屬區間設置不同的比例，以便激勵操盤方。人力、行政、營銷等費用可據實在項目公司列支。
（七）品牌使用
操盤方將其品牌授權給項目公司使用，品牌的使用範圍、時間和形式由操盤方單方決定，並明確操盤方有權終止使用的情形，例如操盤方股權比例降低、操盤方不再擔任總經理或法定代表人、操盤方不再操盤、項目公司違約使用品牌等。
（八）利潤分配
一般情況下，各股東按實際投資比例分配利潤。若設置激勵機制，則在項目銷售收入超過某一目標時，可浮動增加操盤方的分配比例。當然，利潤分配比例，還需綜合考慮管理費、品牌使用費等因素。
（九）退出項目
1.退出節點
操盤方退出的節點，可考慮：（1）可售物業銷售達一定比例且完成結算、利潤分配、交付；（2）合作方違反核心義務，例如未履行後續資金投入及擔保義務、未完成項目前期開發重要事項等；或（3）公司出現“僵局”。
合作方原則上不得早於操盤方退出，若提前退出，則需考慮合作方退出時項目風險是否已全部覆蓋，並且合作方應承諾共擔退出前的風險。
2.退出方式
一般包括三種：（1）股東之間轉讓股權；（2）單方或共同對外轉讓股權（需考慮其他股東的配合義務、優先購買權、禁售或隨售條款）；（3）公司清算。
3.退出價格
退出價格需根據項目是否已開發、土地或建築是否已有增值、房屋是否銷售等事項考量，一般按公司股權市場公允價值計算。公允價值可考慮實繳註冊資本、預結算利潤等指標，其中預結算利潤可由評估、造價、稅務、會計4個專業機構配合計算。
03
公司僵局解決機制
實操中，“小股操盤”（ 尤其是在股東會、董事會由雙方共同控制）的情況下，很容易出現公司“僵局”。公司僵局將導致公司經營和項目開發陷入停滯，直接損害公司及股東的權益。
因此，從事先預防角度，在設計公司治理架構時，建議儘量保持操盤方的話語權（從公平角度，若操盤方的決策造成公司損失，操盤方應適當補償），並細化會議召集程序、議事規則、表決機制等。
從事後解決角度，首先要明確僵局的定義，其次結合具體項目的談判情況，可在交易文件中考慮以下僵局處理措施：
（一）設定最終決定權
出現公司僵局時，操盤方委派的董事長，或者雙方事先共同認可的第三方有最終決定權。
（二）股權收購
出現公司僵局時，通過股權收購的方式使一方股東退出公司。收購具體分為兩種類型：
1.一方股東以合理的價格收購另一方股權
(1)收購價格由一方提出，另一方進行判斷。例如，一方可向另一方提出收購要約，並明確收購價格；另一方應在約定期限內答覆是否同意轉讓，若同意或未在約定期限內答覆，則收購達成；若不同意，則另一方應按前述收購單價反收購提出一方的股權。
(2)也可以明確收購價格的計算方式，或由雙方共同認可的第三方評估確定。該方式多運用於強制回購，即協議中已約定何方有權收購，出現僵局時收購方有權強制回購，另一方不得拒絕。
2.雙方競價，出價高者收購另一方股權
即雙方在約定期限內，同時向對方提出收購要約，並明確收購價格；出價高者有權收購對方股權，未按時出價或出價低者按出價高者的價格退出公司。
（三）解散公司
《公司法》第一百八十二條及《最高人民法院關於適用若干問題的規定（二）》第一條規定了僵局情形下，股東可解散公司。鑑於有關僵局解散公司的文章和案例很多，本文暫不予討論。
當然，僵局的出現無非是涉及利益分配或責任承擔的問題，若可互相讓步並通過利益交換的方式處理，則對雙方而言皆大歡喜。並且，在商談時，可由雙方事先確定的管理人暫時接管公司運營，維持公司正常運作。
閱讀更多 金融與行業 的文章
