本報記者 李瑞娜 成都報道
與全國多地“金九銀十”樓市不溫不火相比，2019年成都樓市的“金九銀十”頗為熱鬧。
《中國經營報》記者從成都房協網處獲悉，9～10月，新開盤數量近200個，入市房源總量逾4萬套，接近今年第一季度新建商品房總上市房源數量。
與此同時，後續還有71個樓盤及數萬套房源等待預售。其中，不乏“待字閨中”多年的“神盤”與低價盤。
比如10月21日，位於天府新區熱門區域興隆湖的天投東鑫苑取證，相較周邊二手房突破2.7萬元/平方米的價格，其最高單價僅為周邊二手房價格的一半。
事實上，業內人士向本報記者解釋，每年的“金九銀十”表現如何都無法脫離當年或近年當地的調控政策，如今成都作為房價調控重點區域，政策並未鬆動。尤其是國家統計局9月份披露的數據顯示，成都新建商品房價格漲幅排名前列，低價盤相繼入市有望拉低全年均價。
多項目上演“清倉”促銷
記者統計成都房協網披露的數據發現，今年9月，成都新開盤124個，房源數量25783套，10月截至發稿，新開盤數量為71個，房源數量19600套。也就是說，“金九銀十”期間，成都共推出45383套房源，接近今年一季度新房上市總量。
同時，在房源上市價格上，開發商幾乎“自砍三刀”。10月15日，成都房協網數據顯示，綠城旗下綠城·誠園一期項目取證，共計357套房源，包含110平方米和125平方米的套三戶型，以及166平方米的套四戶型，預售價格約17100元/平方米（含3699元～3899元/平方米的精裝修）。在長期關注成都樓市的四川知道總經理郭潔看來，這幾乎是“賠本賺吆喝”。
據悉，2017年11月14日，綠城聯手成都城投，經過37輪混戰後，以10990元/平方米的樓面價競得怡心湖175畝住宅兼容商業用地，才有瞭如今的綠城·誠園。
“這塊地樓面價不低，還包含無償移交的公建配套，如果把這些捐建的部分成本分攤到每平方米上，土地的成本應該是12500元/平方米。”郭潔表示，再加上不低於5000元/平方米的建安成本、景觀成本，在未計算財務成本、管理成本、營銷成本的情況下，綠城·誠園清水成本價已經達到了17500元/平方米，比其目前發佈的精裝價格還要高。此外，低價排隊的樓盤仍在堆積。公開資料顯示，10月之後，等待入市的樓盤多達71個，房源數量也以萬套計。其中，長期吊足消費者胃口的“神盤”項目也在這次樓盤“開閘”中姍姍來遲。
10月21日，天府新區核心地段的川發天府上城、天投東鑫苑等5個樓盤拿證；10月22日，上半年攪動樓市的仁恆濱河灣、華潤悅璽，以及3年未開盤的華熙528藝術村等7個樓盤同時取證，為此，成都商品房中介的朋友圈活躍度一度飆升。
據瞭解，上述面世盤中，銷售均價更令人意外。資料顯示，天投東鑫苑由成都天投地產開發有限公司操盤，地處興隆湖的東南側，旁邊是鹿溪河及鹿溪智谷、獨角獸島，緊鄰已經交付的天投北鑫苑。而貝殼網數據顯示，目前天投北鑫苑二手房價已攀升至27233元/平方米，即將開盤的天投東鑫苑最低單價11748元/平方米，最高單價僅為15173元/平方米。
而在今年6月，仁恆濱河灣萬人搖號的火爆場面還未完全消散，新一期的房源就再度推出。據悉，這一次，仁恆濱河灣精裝均價區間20187元～22193元/平方米，樓盤二手房成交價已經達到了35000元/平米以上，15000元/平方米的剪刀差吸引眾多潛在購房者。
拉低市場整體均價
對於此次成都“金九銀十”樓市狀況，多位業內人士表示，這背後潛藏著市場週期與政策調控等多種因素。
公開資料顯示，2016年下半年，成都限購前期，樓市迎來大爆發，供應量處於高位，“金九銀十”效應明顯；隨後，2017～2018年，成都樓市開始全域限購，政策調控進入嚴苛期，“金九銀十”成交不升反降。直至今年，儘管成都調控仍在繼續，但低價盤的大量供應依然推升了市場情緒。
據悉，10月21日，國家統計局在其官網公佈了《2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，數據顯示，成都新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.7%，漲幅排名70城前列，這也是連續第18個月環比上漲。之前，成都7月份該指標環比漲幅1.3%，在全國排名第五。
與此同時，本地第三方機構四川大成發佈的市場監測數據也指出，成都新房價格或具上漲壓力：2019 年第三季度，成都新建住宅成交均價為11677 元/平方米，環比微漲0.9%。其中，一圈層成交均價為17376 元/平方米，環比小幅下跌1.8%；天府新區成交均價為15344 元/平方米，環比微漲0.6%；二圈層成交均價為12152 元/平方米，環比上漲4.2%；三圈層成交均價為7918 元/平方米，環比微漲0.5%。
對此，業內一位不願具名的分析師坦言，眼下成都樓市湧現的低價樓盤對拉低樓市整體均價作用明顯，抑制成都新房均價上漲過快，穩定樓市。並且，過去3年成都土拍市場高價地塊層出不窮，只有低價樓盤迅速清空，高價地塊才能迎來更好的發展空間，避免了高、低價樓盤的市場競爭。
銳理數據統計顯示，2016年1月～2019年8月“大成都”共成交77宗住宅萬元地塊：2016年5宗、2017年32宗、2018年18宗，今年1～8月22宗，主城區土地破萬已成為常態。7月31日，位於錦江區林家坡片區的一宗地塊，最終成交的地價將成都最高樓面價刷新至19800元/平方米。
記者瞭解到，今年來讓成都樓市首次沸騰的“地王”還要追溯至3月12日。彼時，斷供兩年的金牛區茶店子迎來49.9畝商住地拍賣，引來36家開發企業競爭。56輪競價後，成都德商置業有限公司以樓面價17200元/平方米競得。隨後，成都土拍每月“地王”一更幾乎已成市場“慣例”：5月及6月，地王樓面價分別為18400元/平方米、18512元/平方米。
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