本文是廣州淘房志踩盤評級：第三十八篇
撰文 | 逍遙子
【遠洋天驕】是遠洋集團進入廣州市場的第一個項目，集住宅、公寓、商業於一體。
遠洋天驕小區只有十棟住宅，16-18層高，可容納約1400戶人，面積從40多方到137方；價格的話，最初開價3.4萬，高峰衝至均價5.6萬，後來平穩調整，部分戶型回落到5萬以下。
整體而言，遠洋天驕算是標準的剛需上車盤，由於地段（天河）原因，關注還不錯。不過，在學校配套方面，項目陷入了虛假宣傳的漩渦。
有媒體、業主爆料，“賣樓時，樓盤宣傳各種名校，從最先的華師附到後來又變成先烈東，但後來發現什麼都不是！”
在今年天河區公佈的招生準則也可以看到，遠洋天驕業主報讀的學校是志遠小學（也就是小區配套學校）。
不過，目前樓盤的住宅單位已經基本售罄，現在正在推售商業公寓產品。前些時日，廣州淘房志前去了解了一番，現結合現場踩盤整理了項目相關信息，供大家參考。
先來簡單分析下項目：
1）項目主推的是約46-53平躍式小戶型公寓產品，總價百萬左右，入手門檻較低；2）戶型是3.6米層高，項目打的廣告是做複式，不過銷售介紹房間層高大概是1.2米，居住的話難以展開手腳；
3）項目位於天河和白雲交界，位置不錯，不過與廣州的戰略發展方向搭不上關係，所以升值預期不行；
4）樓下就是公交總站，公交可直達珠江新城；步行到地鐵站，大概需要十幾分鍾，樓下有便民車接駁。
5）項目自帶商業配套，可以滿足日常生活需要，但是商業配套沒有做出特色。
3.6米高做複式，房間1.2米高！直不起腰，抬不起頭
戶型評級：☆☆
踩盤瞭解到，項目目前主推的46—53平公寓單位，位於B1棟，5梯39戶，顯然電梯比例捉急，不過鑑於樓層不是很多，所以總體上還是可以勉強接受的。
具體位置、朝向如平面圖所示，總體來講，臨街的戶型採光、通風更好。
需要注意的是，46—53平公寓單位是毛坯交樓，具體設計由業主說了算。不過，項目對外打的廣告、銷售介紹都是圍繞【複式】這個點來展開，所以下面我們就先來聊聊這個產品做【複式】，究竟性價比幾何。
這裡給大家兩個銷售提供的數據：客廳層高3.6米，房間層高1.5米。所以，當我當還沒進到樣板間的時候，心中有一絲期待，3.6米做複式，或許會有大驚喜……
但是，實力不允許啊，“以為是個王者，結果還是個青銅”。
從上面這張圖可以看出，房間層高真的難定啊！
小個子的在二樓這個空間裡，已經有些許的壓抑；高大一些的，在這裡是真的難以張開拳腳。
對此，我只能用禮貌地微笑回應了這個“無懈可擊”的解釋。
當然，由於是毛坯交樓，你也可以做成平層單間，但是使用率也不咋地。我們來分析下這個戶型圖：
而且我在住建局房地產信息平臺上，查看具體的數據，發現項目的得房率真的不高！
由上圖我們可以很明顯的計算出，公攤面積接近3成5！
雖說是公寓本來就沒法和正常住宅樓相比，但是如果是買來自住的話，這個得房率就偏低了。
另外特別值得注意的是，在住建局的房源信息可以看到，項目的產品功能是商業，並不是居住。
這就帶來一個問題，如果以後人家拿來辦公，你用來住肯定會受影響，環境人員混雜，安全係數不高。
強區域弱地段，與廣州發展戰略難以搭上邊，發展潛力一般
區位評級：☆☆☆
遠洋天驕位於天河和白雲的交界處，從區域層面來看，項目是比較吸睛的。
在看房的時候，現場銷售對項目的區域層面，也是非常自信的：我們是天河的項目，升值空間肯定是非常高的，加上我們的價格優勢（總價百萬左右），所以我們的產品都是非常搶手的……
確實，我們在區位圖可以看到，項目被天河北等商圈環繞、圈輻射區域，人口密集、消費、居住需求都不錯。乍眼一看，項目發展潛力不錯。
但是，這只是其中一個方面，更深入一點分析，我們就可以發現，遠洋天驕是典型的“強區域弱地段”的項目，有幾個點可以供大家參考。
2）有個很好的參照標——老黃埔，這裡是廣州向東發展+黃埔重點的老城改造區域，屬於強強聯合。而項目位於天河北，不在廣州向東發展的戰略框架當中，搭不上關係；
3）在白雲這邊，項目距離白雲現在重點規劃打造的白雲新城、空港經濟區也相距甚遠，同樣沒有搭上好的發展風口；
4）綜合上述，由於沒有明顯的紅利加持，除非等天河客運站有向西北發展的規劃，不然遠洋天驕的升值預期不行。
針對租金回報率方面，在看房的時候，我曾多次問及銷售，但是銷售對此都是很模糊地回答，“我們是天河的項目，租金回報率肯定是不低的……”
所以，建議大家在看房買房的時候，如果是打著投資去的，對收益這塊一定要認真核實。
步行地鐵站約15分鐘，自帶商業配套，但是沒有做出特色
配套評級：☆☆☆☆
下面來講下遠洋天驕的配套。由於項目小區已經開發運營了兩三年了，所以在配套方面是比較成熟的。
交通方面，項目臨近天河客運站、梅花園兩個地鐵站，親測一下，從項目步行到天河客運站，時間大概需要15分鐘。有一說一，這個時間可以接受；至於到梅花園地鐵站耗時多久，這個就沒有實際測量過。
此外，項目樓下就有公交始發站，其中140路線可以到體育西、珠江新城，時間大概是40分鐘左右。總體而言，出行是比較便捷的。
商業方面，項目有自建商業配套，加上住宅區的臨街商鋪，基本上是比較成熟了，可以滿足日常的生活所需，但是這個沒什麼特色。
店鋪也就是諸如漢堡王、士多店、地產中介之類的，並沒有比較大型的購買、休閒場所。
至於周邊的話，也只是城中村的配套，基本生活所需可以滿足。當然，距離遠一些的話，也有大一些的商業配套，比如說天河新天地。
總結：
1、項目位於天河，總價百萬左右即可上車，說實話，這方面還是挺吸引人的；
2、不過項目的具體地段並沒有政策紅利加持，雖然臨近天河北等多個商圈，但是項目在這些商圈並不是稀缺產品，所以並不是特別大的利好；
3、還有一點，項目靠近省級客運站——天河客運站，這也不是100%的利好，畢竟客運車人流太密集；
4、產品方面，戶型使用率偏低，換算一下，相當於寫字樓的使用率，這應該是項目最大的短處；
5、項目自帶配套可以滿足生活所需，這點對出租來說，是一個不錯的吸引點；
6、鑑於項目升值預期不行，所以投資回報方面，建議大家要多斟酌比對。
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