前段時間，南京、天津、三亞同一天出現了限購“鬆綁”的消息，再之後不久，又有燕郊放鬆限購的傳聞。
而剛剛，海南省又基本取消了落戶限制。
樓市有了些蠢蠢欲動的意思。突然有一些風吹草動，大家就變得焦慮了。
房產銷售們的朋友圈再次活躍起來，所以貓叔也有一些粉絲問：
“叔，房價是不是要漲?”
“目前北三縣是入手的時機嗎?”
"天津、南京、海南值得投資嗎？"
當然，值得進一步探討的是：
在經濟下行壓力過大的背景下，樓市悄悄鬆動閥門，市場風向到底會有什麼新的變化？
是重複以往“拿起尿壺”的歷史，還是堅持“房住不炒”進行更為困難的攻堅戰？
接下來，貓叔就為大家抽絲剝繭，從宏觀到微觀，一點點的分析透徹。
01
為什麼政策會有局部鬆動的情況？
我們要解決的第一個疑問，也是大家最大的疑問：為什麼政策會有局部鬆動的情況？
做房地產研究的人經常說的一句話就是：房地產週期是“週期之母”。
因為在全世界所有的經濟週期規律中，都證明房地產週期和宏觀經濟息息相關，極其容易受到大的經濟形勢所影響。
那麼目前的經濟形勢是怎樣的呢？剛好三季度的數據發佈不久，一起來看一下。
首先是GDP的增速回落，三季度GDP同比增長 6.0%，比第二季度繼續放緩0.2 個百分點，比第一季度放緩0.4個百分點，可以說逐步下行。再從2008年以來的當季同比數據看，對比更加明顯。
再來看固定資產投資，這部分投資，主要包括基本建設、更新改造、房地產開發投資和其他固定資產投資四個部分。
2019 年 1—9 月份，全國固定資產投資（不含農戶）同比增長 5.4%，增速比 1—8 月份回落 0.1 個百分點。
當GDP增速、固定資產投資回落的時候，房地產行業是一個怎樣的情形呢？
為了讓我們看到更精準的數據，我在這裡引用58安居客房產研究院發佈的2019年三季度樓市報告。
紅框裡我圈出來的是2019年開發投資部分，同比增速是持續回落的，開發投資金額增加很好理解——因為成本在漲，地價也在漲。
同樣的，新開工面積，也被我用紅框圈了出來，同比也在不斷降低。
所以不難得出的一個結論：
如果樓市政策持續高壓，經濟下行壓力大的環境下，雖然目前還能抗一抗，但實際上形勢已經不容樂觀了。
如果政策進行精準化微調，也是為了實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標”。
至於吹噓房價要大漲的，不僅對當下形勢判斷完全錯誤，而且低估了高層的調控智慧。
02
局部放鬆限購的城市，房價會怎麼走？
想要搞清楚房價的走勢很簡單，只要大家弄明白預期對房價的影響就好了。
很多人會說，一旦放鬆限購，外來炒房客會帶著資金進入樓市，房價肯定要漲啊。
這種說法看起來很有道理，其實忽略了一個很重要的前提：外來炒房客進入一個城市，是為什麼？
一個真正有效的市場，真正的購買力是本地的剛需群體，而不是外來的炒房客。
如果這個供需關係緊張，剛需的買房需求又很強烈，房價才會上漲。炒房客看到這一點，認為房價會持續上漲，才會進入。
但事實上，如果你仔細去看，南京、天津、三亞，甚至燕郊，這些放鬆限購的政策，都有一些規律性的共同點：
1、僅僅針對局面區域、特定人群放鬆限購，不是全面放鬆限購，所以不會產生大量的購房需求。
2、這幾個城市先後都因為限購政策打壓房價下跌的比較明顯，樓市成交比較冷淡，積壓下來的庫存並不少。不會短期出現供應不上的情況，恰恰相反，在一些局部地區可能出現了庫存去化壓力。
3、放鬆限購的思路，是以引進人才，推動城鎮化為目的，放寬人才購房條件，是為了緩解庫存壓力，雖然短期可以促進住房成交量，
但長期市場依然過熱，所以不會出現房價上漲的預期。總結來看，這些放鬆限購的城市，既不會出現供不應求的情況，短期又沒有房價上漲的預期，所以更不可能出現大批炒房客了。
看到這裡，可能依然有人會反駁我，認為我的看法過於樂觀。
好，那咱們繼續來擺事實講道理。我們看之前的幾個放鬆限購城市的例子：
首先來看8月份炒的很熱的上海臨港自貿新區。為了吸引人才，臨港自貿區放寬了相關的購房資格，比如：對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。
因為限購放鬆，一時間這個片區的新房成交量被炒得火熱，還有很多組團來買房的群體。但剛過了2個月左右，目前片區的成交量又再次轉冷。
為什麼會這樣呢?我們來看這個新區的位置，距離上海市中心75公里，開車需要一個半小時。
至於人口上，常住人口30萬左右，但根據數據統計，新建商品房的住宅庫存卻有61萬平方米，去化週期長達2年。再看二手房，月均成交也不過300套左右。
所以，當你瞭解了最基本的情況後，你也應該清楚：哪怕是政策利好，但片區目前供大於求，在整體市場偏冷的情況下，也很難長期保持上漲趨勢。
這個也很好理解，暫時的政策利好只是心理層面，該片區目前的新房均價在2.2萬左右，一旦上漲到3萬，那麼環滬周邊可買的板塊就更多了，比如崑山花橋，不但有不錯的二手房，還能省下上海房票，距離市中心的位置更近。短期來看，這個片區就沒有優勢。
再來舉個例子。比如更早之前的6月份，南京高淳區放鬆了限購。
對於不熟悉南京的朋友，可以看看地圖，這也同樣也是一個很偏遠的地區。尚且沒有形成很好的產業支持。
那麼高淳區放鬆限購之後，房價是如何變化的呢?
可以看到，在6月份，高淳區的住宅銷售面積比4、5月份有了一定的增長。因為購房人數增加，需求增加了。但增長幅度也不大。
再來看房價的漲幅，實際上放鬆之後並沒有產生太大變化。基本穩定在1萬左右上下——還不如年初小陽春從9000元到1萬元左右的漲幅高。
而庫存從2017年限購開始，是一直升高的。目前穩定在5000套左右。去化壓力也是很大了。
所以即使不相信我的看法，那麼看了以上的兩個案例之後，大家也可以自行把新放開的城市區域做對比，推導出自己的結論。
畢竟100個理論也不如一件事實更讓人信服。
03
當下買房，最需要警惕的三件事
對於限購鬆綁的城市，我們到底跟還是不跟？我認為主要看三方面。
1、限購鬆綁的城市，是二線還是所在大都市圈的三四線？（非大都市圈的三四線，完全不用著急。）
如果是，那麼剛需可以考慮入，至少二線城市總體人口淨流入，大都市圈的三四線有一線的外溢紅利，也可以作為考慮置業的地段。
這裡重點說一下大家關注比較多的北三縣，目前燕郊在內的北三縣是不是放鬆不確定，但如果真的放鬆，也只是規定部分特定人群，極有可能只能買新房，而且限售。
這種情況新房的價格一定會比二手高很多。但也因為新房和二手價差很大，部分人群認為買新房不合適，所以短期可能會有一些小漲，但依然長期比較穩定。
2、放鬆的板塊是市區還是郊區？市區可以買，郊區可以等。郊區往往庫存大，即使是再利好的政策，大環境不好，短期房價也很難起來。
3、限購的條件是僅限部分人群還是更大範圍，甚至取消了限購套數、降低首付成數？
如果是前者不著急，只是釋放了一小部分買房需求，而且是剛需首套需求，但取消限購套數、降低首付成數，是一個大殺器，會瞬間釋放成倍數的購房需求，如果一旦有這種現象發生，請抓緊買房。
4、未來鬆綁限購的城市，依然可能是新一線、二線、大城市圈中的三四線。目前市場熱度還可以的城市，鬆綁限購的可能性比較小。
我們來看安居客給出的找房數據，反映了目前市場的需求熱度。
我們看，限購鬆綁的天津、南京都屬於找房熱度比較低的城市，而武漢、西安、成都、重慶的找房熱度很高，感興趣的朋友也可以仔細觀察這幾個城市的樓市，目前還算比較活躍的。市區鬆綁限購的可能性不大，即使鬆綁也是郊區。況且從熱度來看，目前也還沒有鬆綁的必要。
另外安居客還指出，“環廣深城市群Q3找房熱度同比漲幅約一成”，那麼環廣深城市群目前的樓市有小幅度上漲的情況，買房的朋友需要多關注了。
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