最高法院:抵押的在建工程竣工後,抵押權人要重新辦理抵押登記嗎?

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閱讀提示：關於工程竣工後，在建工程抵押權人未辦理房地產抵押登記，是否繼續享有在建工程抵押權，各地裁判觀點並不統一。雖然本案被最高法院認定抵押權繼續存續有效，但是為了慎重起見，建議抵押的房地產在抵押期間竣工後，抵押權人要求各方配合重新辦理房地產抵押登記。

《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定，“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。”但是如違反上述規定，工程竣工後未重新辦理抵押登記，在建工程的抵押權是否繼續存續？法律及相關司法解釋並未對這一問題予以明確，司法實踐中也有不同的裁判觀點。

本案最高法院的判決認為：抵押權僅因抵押權的實現、抵押關係的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅，因此工程竣工後未重新辦理抵押登記，並不導致在建工程抵押權消滅，抵押延續，且具有對抗第三人的效力。

但是，司法實踐中對此問題的裁判觀點並不統一，在建工程抵押權人在房屋竣工後未辦理房地產抵押登記仍存在一定的風險。本書作者建議：為進一步降低這一風險，債權人在辦理在建工程抵押登記的同時，應辦理房地產抵押的預告登記，以更為全面地對抗後續的權利人，包括房屋買受人。同時，在工程竣工後，要及時辦理房地產抵押登記。

裁判要旨

抵押權僅因抵押權的實現、抵押關係的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工並完成房地產初始登記後，抵押人和抵押權人未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產抵押登記，並不必然導致在建工程抵押權消滅，此種情況下，抵押延續，且具有對抗第三人的效力。

案情簡介

一、1992年12月25日，新疆農牧商聯合公司等多方以股份制形式籌備資金建設新疆農牧商聯合大廈（後改為“龍嶺大廈”），簽訂了集資建房協議。1994年10月，新疆農牧商聯合公司將大廈產權整體轉讓給龍嶺公司。

二、1998年7月至2001年12月，龍嶺公司與農行河南路支行先後簽訂了14份《抵押擔保借款合同》，貸款總金額9440萬元，以在建工程龍嶺大廈進行抵押擔保。雙方於1997年11月至2000年9月間，先後三次向烏魯木齊高新技術開發區土地管理局和土地房產局申請在建工程抵押登記，但行政機關僅在申請書上的“審批意見”“審核意見”處加蓋公章，未發放他項權利證書。相關土地使用權證上也未顯示存在抵押登記的內容。

三、大廈竣工後，2000年12月19日，龍嶺公司取得了編號為烏政房字（2000）第0070954號的“公房產權證”。龍嶺公司通知其他各集資戶等辦理房屋所有權過戶手續。但在辦理過程中，龍嶺公司因涉案債務過多，大廈整體被法院查封，相關過戶手續無法繼續辦理，處於停滯狀態。

四、截止2004年3月21日，龍嶺公司共欠農行河南路支行貸款本金9440萬元，利息17315718.36元。農行河南路支行向新疆維吾爾自治區高級人民法院提起訴訟，請求：1、確認貸款本金及利息總計111715718.36元債權，對設定抵押的財產和權益所享有的抵押權合法有效；2、依法判令農行河南路支行對龍嶺公司設定抵押的財產和權益優先受償。

五、一審判決龍嶺公司向農行河南路支行還本付息，但並未支持農行河南路支行主張對抵押財產優先受償的權利。農行河南路支行不服，向最高法院上訴，最高法院二審改判支持農行河南路支行對抵押財產優先受償的權利。

裁判要點

本案中龍嶺公司的敗訴原因在於：龍嶺公司認為，案涉在建工程在取得公房產權證後，農行河南路支行未按照建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款的規定辦理房地產抵押登記。因此，河南路支行對龍嶺公司的抵押物不享有優先受償的權利。但最高法院認為：“抵押權僅因抵押權的實現、抵押關係的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在土地使用權抵押和在建工程抵押並未解除，且抵押物沒有滅失情況下，應視為抵押延續。”最高法院據此認定農行河南路支行對於案涉龍嶺大廈享有優先受償權，龍嶺公司因此敗訴。

實務經驗總結

編者按：本文摘自“雲亭法律實務書系”，該實務書系是北京雲亭律師事務所唐青林律師、李舒律師和中國法制出版社聯合策劃打造的法律實務書系列，作者全部是北京雲亭律師事務所戰鬥在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難複雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

1、雖然本案中法院認為工程竣工並不導致在建工程抵押權消滅，但在建工程抵押權人在房屋竣工後未辦理房地產抵押登記仍存在一定的風險。本案中，農行河南路支行在一審中敗訴的重要原因是新疆高院認為其在工程竣工後完成初始登記後，未及時申請辦理房地產抵押登記。為進一步降低這一風險，建議在辦理在建工程抵押登記的同時，辦理房地產抵押的預告登記，以更為全面的對抗後續的權利人，包括房屋買受人。同時，在工程竣工後，及時辦理房地產抵押登記。

2、不動產登記簿的記載才是判斷不動產權利是否存在的依據，而不能僅以是否持有權利證書確認是否存在不動產權利。因此，在訴訟及交易過程中，查驗對方是否持有權利證書其實並不重要，重要的是必須到當地的不動產登記部門申請查閱、複製所交易或訴訟的不動產在不動產登記簿上的記載情況。本案中，最高法院通過調查發現，案涉在建工程抵押時，當地行政機關並無他項權利證書，只有“房地產抵押登記表”，而上述在建工程抵押及土地抵押已經記載於“房地產抵押登記表”上。最高法院據此認為，案涉在建工程及所佔土地雖然未發放他項權利證，但已經完成了抵押權登記，具有對抗第三人的效力。

3、此前，不動產登記簿的表現形式並不統一，包括土地登記簿、房屋登記簿、他項權利登記簿等。根據2014年國務院頒佈的《不動產登記暫行條例》，各地應建立統一的不動產登記簿，即今後查閱相關不動產權利狀況將更為便捷。

相關法律法規

《物權法》

第十四條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。第十六條　不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。第十七條　不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。第二十條　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 第一百八十條　債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一併抵押。

《不動產登記暫行條例》

第二十一條　登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。

《城市房地產抵押管理辦法》

第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執。並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

法院判決

以下是最高法院在“本院認為”部分就此問題發表的裁判觀點：

本院認為：農行河南路支行對龍嶺公司抵押的財產和權益所享有的抵押權是否真實有效，以及農行河南路支行對該財產和權益或對其進行拍賣所獲的價款是否享有優先受償權取決於雙方簽訂的擔保合同是否真實有效和雙方是否就該財產在抵押登記機關進行了有效的抵押登記。本案涉及的三次抵押登記，均有抵押登記機關頒發的“房地產抵押登記表”，且該登記表中分別加蓋有“土地房產局國有土地抵押權專用章”、“土地管理局國有土地使用權專用章”，並在該抵押登記機關的登記文件中記載，應認為登記管理機關對在建工程和相應的土地使用權進行抵押登記的行為已經完成，設定了他項權利，具有公信力，併產生公示的效果。根據一審查明的事實，該登記至今沒有撤銷。農行河南路支行與龍嶺公司的抵押合同中也已明確約定以在建工程已完工部分進行抵押，根據一審法院的調查筆錄顯示，該院曾經在2006年6月29日到開發區土地規劃房產局，對本案涉及的龍嶺大廈抵押手續問題向抵押登記的經辦人張鑫、林育齊進行調查，被調查人均表示當時開發區沒有他項權利證書，只要在抵押登記表上蓋章即為辦理了抵押登記。另

據一審法院從烏魯木齊市城鄉建設檔案館調取的檔案資料顯示，“房地產抵押登記表”始終在檔案中，並未作廢或者註銷。上述事實表明，在建工程抵押手續完備，唯一瑕疵是基於當時新疆維吾爾自治區烏魯木齊市開發區的特殊情況，沒有辦理他項權利證書，但該瑕疵不足以影響在建工程抵押的效力，應認定抵押成立並生效。一審法院在認定抵押合同生效的同時，根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款即“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記”，並根據《擔保法》的規定，認為在龍嶺公司取得的公房產權證上未見有該房屋已經抵押的他項權利登記，因雙方辦理的抵押登記存在瑕疵，與建設部的規定不符，因此該抵押登記的效力不能對抗其他第三人，農行河南路支行對龍嶺公司的抵押物不享有優先受償權的認定錯誤，應予糾正。《城市房地產抵押管理辦法》屬於部門規章，《擔保法》的法律位階高於該部門規章，應當優先適用。本案所涉三次抵押，均包括在建工程已完工部分以及土地使用權的抵押，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的意見》（以下簡稱《擔保法解釋》）第四十七條的規定，以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。根據《擔保法》第三十六條第二款規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。 龍嶺公司在烏魯木齊市房產登記機關辦理了龍嶺大廈的房產證以後，抵押人和抵押權人未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產抵押登記，並不必然導致抵押權消滅。抵押權僅因抵押權的實現、抵押關係的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在土地使用權抵押和在建工程抵押並未解除，且抵押物沒有滅失情況下，應視為抵押延續，具有對抗第三人的效力。根據《擔保法》第三十三條規定，抵押人對龍嶺大廈拍賣所得價款，依法享有優先受償的權利。抵押權人在抵押人將在建竣工項目於2000年12月19日在市房產部門辦理該房產證前的三個月即9月29日，還在開發區房地產部門辦理了續押登記。該房產被法院查封后，抵押人客觀上也無法繼續重新辦理房產抵押登記。因此，對在建工程完工後未按照《城市房地產抵押管理辦法》規定繼續辦理房產抵押登記，抵押人不存在主觀過錯。

案件來源

中國農業銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業有限公司上訴案民事判決書[最高人民法院（2007）民二終字第61號]

延伸閱讀

關於工程竣工後，在建工程抵押權人未辦理房地產抵押登記，是否繼續享有在建工程抵押權，各地裁判觀點並不統一。

一、支持在建工程抵押權繼續存續的判例

案例一：蔣雪峰、中國工商銀行股份有限公司紹興袍江支行等案外人執行異議之訴民事裁定書[浙江省高級人民法院（2015）浙民申字第2258號]該院認為：“即使蔣雪峰基於《房屋租賃協議書》和佔有事實享有租賃權，該權利也不能對抗工商銀行紹興袍江支行的在建工程抵押權。本案所涉在建工程車間五辦理抵押登記的時間為2012年8月20日，早於蔣雪峰與福地公司2013年8月1日簽訂的《房屋租賃協議書》。《中華人民共和國物權法》第一百八十七條、第一百九十條規定，以正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立；抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。故蔣雪峰主張的租賃關係不得對抗工商銀行紹興袍江支行已經登記的抵押權。

《房屋登記辦法》第六十二條規定，在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。本案中，工商銀行紹興袍江支行雖未申請將在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記，但《房屋登記辦法》是部門規章中的管理性規定，當事人未辦理轉登記不影響原有抵押登記的物權效力。”

二、不支持在建工程抵押權繼續存續的判例

案例二：齊齊哈爾市住房公積金管理中心與王富、王樹江房屋買賣合同糾紛一案的民事裁定書[黑龍江省高級人民法院（2015）黑高民申一字第66號]該院認為：“《房屋登記辦法》第六十二條‘在建工程竣工並經房屋所有權人初始登記後，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記’的規定，目的在於督促抵押合同的當事人在房屋所有權人初始登記後，變更原在建工程抵押權登記為房屋抵押權登記，以保護抵押權人的合法權益。雖然公積金管理中心主張本案所爭議房屋系二建公司1999年7月向其貸款15萬元的抵押物，於1999年8月2日就辦理了在建工程抵押登記，但蔣柏林於2000年9月22日取得該爭議房屋所有權後，公積金管理中心並未依照上述規定將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記；根據二審判決認定的事實，蔣柏林於2002年9月5日將該爭議房屋為農業銀行富裕支行辦理了抵押登記，抵押期限至2004年5月25日；直至王富提起本案訴訟時，本案所爭議的房屋所有權證書中並無公積金管理中心所主張的抵押登記的記載。因此，二審判決認定公積金管理中心對該爭議房屋不享有抵押權並無不當，公積金管理中心據此主張王富與王樹江簽訂的爭議房屋買賣協議無效的理由不成立。

”

案例三：侯某某與某地產公司商品房銷售合同糾紛一案民事再審判決書[瀋陽市中級人民法院（2016）遼01民再42號]該院認為：“關於侯某某要求某地產公司協助辦理房屋產權證的問題。根據《房屋登記辦法》第三十四條第二款規定，以在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記；第六十二條規定，在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。且不動產的權屬應以不動產的權屬登記證明來確定，由於在建工程的特點，即沒有產權證，所以在建工程抵押登記屬於一種預告登記的性質，其並不意味著建築物建成後，抵押權人對已經建成的建築物自動享有抵押權，所以，在建工程抵押還必須到有關部門辦理房地產抵押登記。”