最高人民法院
房地產開發項目將來既可能盈利也可能虧損，故以可能產生的利潤作為違約損失缺乏法律依據
閱讀提示：根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規定，違約損害賠償的範圍包含合同履行後可以獲得的利益。那麼，在商事交易中因一方的違約行為導致對方未來經營利潤的喪失，是否屬於該規定中合同履行後可以獲得的利益？本案例系合作開發房地產爭議，最高法院認定合作開發項目未來並不必然產生利潤，故以可能產生的利潤作為違約損失缺乏依據。針對預期利潤是否屬於合同履行後可以獲得的利益的問題，本書作者另檢索和梳理了最高法院相關案例，詳見延伸閱讀部分。
裁判要旨
涉案項目尚未竣工，也未銷售完畢，存在著未來市場銷售價格和銷售情況不能確定等客觀因素，將來既可能產生利潤，也可能會造成虧損，故當事人要求以可能產生的利潤作為認定損失的依據並據此確定違約責任，沒有法律依據。
案情簡介
一、2012年9月，兆源公司作為甲方、登峰公司作為乙方簽訂《投資合作協議》，約定：乙方擁有兩宗商住開發用地約100畝，因乙方無開發資金，甲方投入2000萬元用於該項目開發，利潤分配按登峰公司股份比例進行分配（王永平46%，向友全27%，王加強25%，馮家雲2%），其中向友全、王加強、馮家雲系兆源公司委派。
二、協議簽訂後，兆源公司分筆向登峰公司轉款2000萬元。涉案項目永盛小區總建築面積為138725平方米，截止訴訟時，已完工房屋的可銷售面積為18395.656平方米。
三、登峰公司於2012年8月辦理股權變更登記，將股東變更為王永平、向友全、王加強、馮家雲之後，因登峰公司法定代表人王永平假冒簽名致使另案生效判決認定向兆源公司委派的向友全、王加強、馮家雲轉讓股權無效，三人喪失了登峰公司股東身份，兆源公司已經不能按照合同約定分配利潤。
四、兆源公司訴至寧夏高院，請求：解除《投資合作協議》，登峰公司賠償兆源公司可得利益損失5400萬元。兆源公司提出鑑定申請，請求對涉案永盛小區項目的市場價值及開發預期可得利潤進行評估鑑定,但因預期收益無法進行鑑定而被退回委託鑑定。
五、寧夏高院認為，兆源公司申請對涉案項目的市場價值及開發預期可得利潤進行評估鑑定,但因預期收益無法進行鑑定，且兆源公司也未能提供其他證據以證實其可得利益損失的數額。故判決解除《投資合作協議》；駁回兆源公司的其他訴訟請求。
六、兆源公司不符，上訴至最高法院，最高法院判決駁回上訴，維持原判。
裁判要點
第一，因登峰公司違約致使雙方簽訂的《投資合作協議》無法繼續履行，合同目的已不能實現。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的規定，《投資合作協議》應予解除。
第二，房地產開發項目未來不是必然會產生利潤，兆源公司要求對預期利潤進行鑑定，並作為認定違約損失的依據，沒有法律依據。涉案項目尚未竣工，也未銷售完畢，存在著未來市場銷售價格和銷售情況不能確定等客觀因素，將來既可能產生利潤，也可能會造成虧損，兆源公司提出一定會產生利潤只是根據其猜測，並無證據證明其主張。兆源公司提出的“假設開發法”，也只是對房地產開發項目將來可能產生的利潤作出評估，並不能據此確定將來該項目一定會產生利潤。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、違約賠償中的可得利益損失應具有確定性和可預見性，由於房地產開發項目的預期利潤存在不確定性，主張該類損失為可得利益損失較難獲得人民法院或仲裁機構的支持。
二、訴訟或仲裁請求應當完整、準確。本案當事人可根據一審法院的釋明，變更訴訟請求為返還投資款及資金佔用利息，至少可增加該項訴訟請求，最大化維護自身權益。
相關法律法規
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條第一款 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
法院判決
以下為本案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：
關於登峰公司應否向兆源公司賠償可得利益損失5400萬元的問題。兆源公司僅根據其推斷認為整個項目開發銷售後將會產生大概1億元的利潤，再按照兆源公司在《投資合作協議》佔有54%股份的比例，故而主張其可得利益損失為5400萬元。但涉案項目尚未竣工，也未銷售完畢，存在著未來市場銷售價格和銷售情況不能確定等客觀因素，將來既可能產生利潤，也可能會造成虧損，兆源公司提出一定會產生利潤只是根據其猜測，並無證據證明其主張。兆源公司提出的“假設開發法”，也只是對房地產開發項目將來可能產生的利潤作出評估，並不能據此確定將來該項目一定會產生利潤。要求以可能產生的利潤作為認定損失的依據並據此確定違約責任，沒有法律依據。一審法院是在依據可能產生的利潤確定損害賠償責任缺乏法律依據的基礎上認定無法對兆源公司提出的預期可得利潤進行鑑定的，並無不當。一審法院多次向兆源公司釋明其還享有要求登峰公司返還2000萬元投資款的權利，但兆源公司拒絕變更訴訟請求，除向一審法院訴請解除《投資合作協議》外，只請求判令登峰公司賠償兆源公司可得利益損失5400萬元。故一審判決認定兆源公司主張由登峰公司賠償其可得利益損失5400萬元的證據不足，不予支持，是正確的。
案件來源
綿陽兆源房地產開發有限公司、石嘴山市登峰房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書[最高人民法院(2017)最高法民終736號]
延伸閱讀
關於預期經營利潤是否屬於違約賠償範圍的問題，基於可得利益損失須具有確定性和可預見性的特點，以及各類法律關係的差異性，司法實踐中法官對此有一定的自由裁量權。以下最高人民法院案例中，案例1-案例3認為不具有確定性的預期利潤不屬於違約賠償的範圍；案例4和案例5支持對預期利潤進行鑑定，並作為違約賠償的依據。
案例1：山西數源華石化工能源有限公司、山西三維集團股份有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書[最高人民法院(2012)民一終字第67號]認為，“《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。根據該規定，違約損失賠償以當事人實際遭受的全部損失為原則，包括合同正常履行時的可得利益，該可得利益損失須具有確定性，假定或可能發生的損失，不能作為違約損失賠償的對象。企業經營利潤受到諸多因素的影響，其狀況和數額均具有不確定性。此外，數源公司如果要在未來獲得經營利潤，不能僅靠租賃合同的繼續有效，還需投入大量資金、人力、物力等成本。數源公司要求三維公司賠償其全部經營利潤虧損，將使數源公司在不需要繼續投入任何經營成本的情況下，直接獲取經營利潤，超出了合同的履行利益和三維公司簽訂合同時可以預見的損失範圍。綜上，數源公司要求三維公司按照審核報告確定的其承租經營期間的利潤虧損額賠償其損失，缺乏事實及法律依據，本院對此不予支持；對三維公司要求不承擔該損失賠償的上訴請求，本院予以支持。一審判決三維公司按照其違約責任比例，賠償數源公司上述虧損，屬於認定事實和適用法律錯誤，本院對此予以糾正。”
案例2：江西省鶴群房地產開發有限責任公司與武寧縣國土資源局建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事判決書[最高人民法院(2016)最高法民終59號]認為，“武寧縣國土局應否賠償鶴群公司遲延收回投資成本損失和收回投資收益的損失。其一，經查明，就案涉鶴群公司投資開發的案涉項目，在武寧縣國土局未交地之前，鶴群公司並無機會實際投資開發建設，故不存在鶴群公司已投資成本的問題。其二，就鶴群公司對案涉項目的投資而言，在房地產開發經營係一種商業經營的情況下，鶴群公司能否獲利並不確定，而對於此種並不確定性的項目開發收益，一審法院未予支持，並無不妥。其三，在鶴群公司與武寧縣國土局已經就遲延交地進行多次磋商且合同明確約定以‘拆一建一、先建後拆’的順序交付案涉土地的情況下，鶴群公司應對於武寧縣國土局何時交地及逾期交地等有開發預案，以避免其損失的擴大。故即使鶴群公司由於武寧縣國土局遲延交地，而導致其投資中斷所產生的損失，則該部分損失亦系其能夠基於開發預案而避免的損失。《合同法》第一百一十九條第一款規定，當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。就此而言，鶴群公司對該部分其本可採取措施加以避免的損失，無權請求武寧縣國土局予以賠償。在上述三個因素基礎上，一審法院未支持鶴群公司要求武寧縣國土局賠償遲延收回投資成本損失和收回投資收益的損失的訴請，並無不當，本院予以確認。”
案例3：張學成、桂林南藥股份有限公司委託合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院(2017)最高法民申4456號]認為，“本案中，張學成根據《銷售代理協議》約定的每年在坦桑尼亞銷售的藥品數量和供貨單價等因素按照五年時間計算主張可得利益損失3240萬元。本院認為，可得利益損失屬於淨利潤損失，而《銷售代理協議》系桂林南藥對張學成作為獨家銷售代理提出了銷售數額任務的要求和確定了供貨單價，張學成將來五年內可能賺取的淨利潤需取決於實際供貨情況、銷售數量、銷售單價、相關成本的控制和經營風險等因素。由於實際經營過程存在眾多不確定因素，也沒有其他年份相同產品的經營情況作為參照，故張學成僅僅依據《銷售代理協議》並不足以證明其將來五年內的可得利益損失為3240萬元。由於張學成在原審中未就其可得利益損失進行充分舉證，原審對可得利益損失不予支持，並無不妥。”
案例4：鐵嶺縣興達輕燒鎂廠、瀋陽興玖玖商品混凝土有限公司合同糾紛再審民事判決書[最高人民法院(2017)最高法民再44號]認為，“本案中，因雙方對合同解除均有責任，興達鎂廠應承擔主要責任，因此興玖玖公司有權要求興達鎂廠賠償其損失。關於興玖玖公司損失的認定問題。本院再審期間，興達鎂廠對一審法院委託的鐵嶺中實資產評估事務所出具的鐵中評報字[2015]第58號《資產評估報告書》是否能夠作為認定興玖玖公司損失的依據提出異議。本院經審查認為，該評估報告系興玖玖公司申請，經一審法院委託具有鑑定資格的鑑定機構和鑑定人員作出，鑑定程序符合法律規定。興達鎂廠在原審中對該評估報告本身沒有異議，但對評估確定的生產天數有異議，對設備折舊損失主張沒有原始發票作為計算依據。鑑定人員在本院庭審作證中明確鑑定機構系通過現場勘查、同類企業市場調查等方式對本案設備折舊及經營利潤作出鑑定結論，並非是基於興玖玖公司單方申報的數據或提交的購銷合同作出鑑定結論。一審判決中對證據的審查認證中亦明確，對興玖玖公司提供的採購設備明細表及收據的證明效力未予確認，對兩份購銷合同的真實性雖然予以確認，但明確該組證據為興玖玖公司停工後的利潤損失，包含在利潤損失鑑定報告中，屬於重複計算，應以鑑定結論為準。因此，興達鎂廠沒有提供充足證據證明鑑定結論依據不足，也未能提供證據證明該評估報告具有不能作為證據採信的其他情形。故興達鎂廠對該評估報告提出的異議本院不予支持，對該鑑定結論本院予以採信。根據上述鑑定結論，從2012年5月21日興玖玖公司停產至評估基準日2015年5月20日，興玖玖公司累計因停產造成的經營利潤損失1574.1萬元，資產折舊損失451.01萬元。對利潤和資產折舊兩項損失的起算時間，興玖玖公司主張從2012年5月21日雙方發生衝突後即停產，之後未再啟動生產，損失應從2012年5月21日起算。”
案例5：大冶市煒業房地產開發有限公司、柳國玫合資、合作開發房地產合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2015)民申字第513號]認為，“從二審查明的案件事實來看，雙方合作開發的房地產項目實際一直由煒業公司控制，柳國玫未參與經營管理，客觀上其確實無法提供證據證明損失賠償額。這種情況下，二審判決認定應委託司法鑑定，確定土地在進行房地產建設時的市場價值，以及在開發後產生的可分配利潤，以作損失賠償額的依據，符合本案實際。煒業公司申請再審提出項目未進行竣工結算，開發成本及利潤未經審計，部分房屋雖然出售，但銷售回款還未到位，車庫及門面還未銷售，分配條件並未成就的理由，不能成立。”
閱讀更多 肖律師 的文章
