「法律實務」對合同效力與物權效力相區分原則理解

【相關法律】

《物權法》第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

【最高人民法院案例】

桂馨源公司訴全威公司等土地使用權轉讓合同糾紛案［最高人民法院 （2004）民一終字第46號民事判決書］

最高人民法院終審認為：本案一審起訴前全威公司辦理了國有土地使用權證，訟爭土地具備了進入市場進行依法轉讓的條件。而土地出讓金的交納問題，屬土地出讓合同當事人即柳州市國土資源局和全威公司之間的權利義務內容，其是否得到完全履行不影響對本案土地使用權轉讓合同效力的認定。故超凡公司提出的因《土地開發合同》簽訂時未取得國有土地使用權證及土地出讓金未全部交清違反法律強制性規定應認定該合同無效的上訴主張，本院不予支持。 關於開發投資的問題，《城市房地產管理法》第38條關於土地轉讓時投資應達到開發投資總額25%的規定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的於物權變動時的限制性條件，轉讓的土地未達到25%以上的投資，屬合同標的物的瑕疵， 並不直接影響土地使用權轉讓合同的效力。《城市房地產管理法》第38條中的該項規定，不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規定。因此，超凡公司關於《土地開發合同》未達到25%投資開發條件應認定無效的主張，本院亦不 予支持。

【實務解析】

《物權法》第15條確立了不動產物權變動的合同效力與物權效力相區分的原則。

第一，不動產物權變動的原因與不動產物權變動的結果是兩個相互獨立的法律事實，即不動產物權變動的合同與不動產物權變動的物權登記是兩個不同的法律事實，它們的生效要件應該根據不同的法律規定來認定。 關於不動產物權變動的基礎關係，即設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同是否生效，應該依據《合同法》第44 條、《民法通則》第55條來認定。物權變動是否生效，則應該依據《物權法》第9 條、《民法通則》第72條來認定。也就是說，不動產物權變動合同的生效只需要具備以下三個條件:（1）行為人具有相應的行為能力;（2）意思表示真實；（3）不違反法律或者社會公共利益。至於所籤合同最後能否履行，標的物能否辦理物權登記，並不是合同生效的必要條件。

第二，關於不動產物權的變動，必須以不動產物權的公示方法即登記為必要條件，而不能認為設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同生效就必然發生不動產物權的變動。

未經登記，不發生效力，除非法律另有規定。

第三，該條規定的"法律另有規定”，是指某一部法律明確規定，設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同， 只有經過物權登記的，合同才生效。該條規定的“合同另有約定"，也是這個意思。如果法律沒有明確這樣規定或者合同沒有明確這樣約定，都應該認為設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，自合同成立時生效。標的物由於種種原因沒有辦理物權登記的，不影響合同的效力。

第四，凡不以當事人的意思表示為原因的物權變動，如依法律的直接規定或者事實行為引起的物權變動，不適用《物權法》第15條的規定，而應適用《物枚法》第28 ~30和31 條的規定。

此外，《城市房地產管理法》第37條、第38條規定不屬於法律的強制性規定，不符合第38條規定的條件簽訂的合同，不是無效，應具體問題具體分析。未取得土地使用權證書訂立的土地使用權轉讓合同，不是當然無效，而屬於無權處分，按照《合同法》第

51條的規定，屬於效力待定的合同。如果起訴前轉讓方已經取得土地使用權證或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定轉讓合同有效。沒有按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，以及沒有按照出讓合同約定進行投資開發，均不影響土地使用權轉讓合同的效力。在處理具體案件涉及認定不符合《城市房地產管理法》第38條規定的條件簽訂土地使用權轉讓合同的效力時，應根據《物權法》第15條關於合同效力與物權效力區分的規則、《物權法》第9條關於不動產物權變動規則、合同訂立時合同效力就已經確定、合同效力與合同履行進行區別、合同履行行為不能決定合同效力和實踐中的具體情況等因素，並注意運用《民法通則》規定的誠實信用原則，準確認定合同效力。