北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：北七家的華潤理想，回龍觀的國風美唐，哪個更好一點？
回答：華潤明顯是比較貴了。
國風美塘輕微貴，屬於剛需屌絲盤，相比華潤好一點。
提問：房姐好，北京有sfsd資格，共享產權房到底值不值得申請？還是去朝陽淘二手房？謝謝！
回答：沒用處的老人票可以申請
提問：西馬金潤的樓頂頂樓，價格51500，小區環境非常高，入手合適嗎？
回答：西馬金潤這個小區比較複雜。首先是角門的定位，不是在產業，而是一個雙軌的交通節點＋大片居住社區：
北到金融街，南到大興，十號線到東三環，高鐵一站地
簡單說，這裡就是交接產業區的居住社區，但距離地鐵步行有一段距離。
其次，這個小區物業跨度較大。
從95年後的公房，到2000年的經適房，再到2005年的次新房都有，物業不同，具體房源不同，價值差異很大。
既然是樓梯樓頂樓，說明是95後的公房，那麼5.1萬的單價屬於市場價，沒有太大的亮點，在十號線南段周邊幾個地鐵社區，5.5萬左右已經有一些2000後接近次新的小區可選。
提問：房姐吉祥，請問豐臺五里店南里小區南北通透5層64平米老破小目前能賣多錢一平？有必要鳳冰下再賣嘛？
回答：老破小的核心在低上車門檻，高功能質量。
所以越靠近核心區，老破小的價值越穩固。
北大地實在是偏遠，到郭公莊地鐵都有不少距離，4萬左右的市場價，如果能賣掉不用糾結太多。
鳳冰的關鍵是成本和收益是否對等，你需要自己計算。
提問：請教房姐，請問北京三環內70年產權可落戶和上學的公寓可買嗎？國展旁邊的master領域，東北三環裡，面積六十平左右（但得房率低63%左右(，總價330左右，月租金8500。本人單身女性，北京首套，考慮一部分投資性質。同樣總價下是考慮同區域八十年代40平米，租金6000的老破小還是這個公寓？可落戶可上學70年產權公寓…
求解，跪謝！
回答：不建議買這種類型房產。
而且本身也很貴。
國展西壩河三元橋的老破小是很貴的（7-8萬）
但是金臺路，十里堡，北工大還有不到6萬的，位置更好。
對全局不瞭解，會造成嚴重的誤判。
提問：杭州將房子交易過戶給父母除了稅費，需要真的資金流水交易嗎？還是走贈與更划算？目前父母無法貸款，我有房但是沒太多現金。
回答：親屬間買賣過戶，也是不能貸款的，所以你的流水是？
買賣或者贈予划算。
過戶後再抵押，或者對敲
提問：請教房姐，如果完全按照你說的操作，後面基本都要負現金流，那樣的話，怎麼保證基本生活呢？
回答：一般提問這個問題的，往往是沒有實際經歷過貸款的。
要知道，貸款幾乎是買房體系裡最勞心勞力的環節，壓榨你的每一分潛力，可以說，你能貸到5000萬，普通人的世界中基本沒有你做不到的事。
要貸款貸到負現金流，首先你要借到足夠多的首付，比自有資金多幾倍的首付。為什麼是借到？因為任何時候貸款目標都是以現金流為衡量標準，當你用自己資金貸款時，輕易就可以留下餘糧，輕易可以抹平月供。
自己的體重，不叫壓力。
只有當你乾坤大挪移，從親友中借力，在自身資源以外，再加一倍兩倍，才能算得上是開發潛力，才能出現真正的負現金流。
當你具備這種能力時，你對於負債的理解就完全變了。
現金流的計算，收支進出的抹平，都是尋常的小事，最後都是數學題。
如果你預留更多的生活開支，相當於抽出一些現金，更改一下算式中的數值。
負現金流，不代表坐吃山空；
當你理解負債，任何時候，你都是量力而行的。
提問：房姐好，想問一下我是辦理的北京工作居住證，我沒有過房貸，但是我愛人現在有一套房貸在還款中，以前有一套還清了，但是都不是北京的房。現在我想在北京買房，愛人不想辦離婚，我這個居住證是不利用價值就不大了？有什麼好的建議
回答：工作居住證就是房票，而且本身權益接近戶口（戶口120-200萬）。
家庭浪費了處女貸這點沒辦法，和城市沒太大糾結，北上深都認貸。
可以用全款再抵押來買，或者離婚來做。
提問：房姐好！歡樂谷華僑城怎樣，大面積200平米，7萬左右。
回答：比較貴的盤，7萬可以買雙井。
提問：房姐好，哪種信用貸的利率是真實的利率，還是說都要乘以2？
回答：不是都要乘以二，看具體的手續費，算出真實借款額，每月還款金額，拉irr來計算。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家搜索關注“北京房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分 熱門文章：
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《怎麼砍中介費？》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《筍盤挖掘過程》
《工薪階層收入有限，怎麼實現買房升階呢？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
閱讀更多 房姐說樓市 的文章
