01
“銅九鐵十”接近尾聲，上市房企三季報也陸續出爐。
前三季度的市場情況和各大房企經營業績，其實早在10月初就從官方發佈的全國房地產開發經營數據以及各種銷售額榜單中反映出來，身為“業內”的地產人們，對目前的房企處境也都有著切身體會。
在“房住不炒、因城施策、融資趨緊、市場分化”的大環境下，地產行業增速明顯放緩，行業內部競爭激烈。
小型房企無可奈何花落去，除了破產、被併購的，還活著的企業裡，竟然有的慘到前三季度歸屬於上市公司股東的淨利潤不到一千萬——造房子的利潤不夠買北上廣深市區一套房，真是聞者傷心、見者落淚。
中型房企，則專注於高週轉、衝規模，加強業內話語權，避免落入長尾的深淵。
TOP20強者恆強，繼續穩健增長，多數完成預定目標，按照克而瑞研究中心公佈的全口徑金額核算，前三季度銷售破千億房企已達到21家，其中“大哥”恆大達到4531.8億。
這麼看來，上市房企的三季度財報似乎沒什麼細讀的必要了，無非是月初公開數據的再次體現。
不然。
02
從剛剛公佈的幾家TOP10房企三季度財報數據中，小仙發現了一個有意思的現象——賣房子以外的業務，包括產業地產、城市更新、物業管理等，可能將成為房地產下半場的動力引擎。
比如綠地，前三季度房地產主業實現營業收入1262億，同比增長21%。而包括會展場館項目在內的基建產業則實現收入1389億，同比增長38%。
綠地宣稱未來三年還將新增會展場館項目投資400億元以上，要成為國內擁有場館數量最多、展覽面積最大的城市開發運營服務商。
此外，綠地從酒店旅遊產業方面獲取的經營收入也有近18億元，海外輸出輕資產管理項目18個。
再比如10月23號剛剛從中海地產改名為中海企業發展的中海，新名字正印證了這兩年新的發展策略——從住宅開發商變身為國際不動產開發運營集團。
第三季度財報雖未公佈營業收入的具體構成，但在2019年中報裡已公佈其投資物業尤其是寫字樓物業的租金收入達21.2億港元，同比上升20.5%，另外還有在建和待建商業地產面積547萬平米，可謂重倉商業地產。
連中海地產主席顏建國也在業績說明會上公開表態：“明天的業務是商業資產管理……是房地產下半場持續增長的動力”。
還有定位為“城鄉建設與生活服務商”的萬科，在住宅項目計提41.4億元存貨跌價準備的同時，宣佈繼續“積極發展物業服務、租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假等業務”。
雖未在三季度財報中列明這些業務獲得的營業收入具體數據，但是萬科也在經營綜述裡很是自豪的宣佈，萬科物業品牌價值位列中國指數研究院“2019物業服務品牌價值研究成果榜”第一名，新獲取物業倉儲服務項目19個，集團商業平臺印力集團在“2018中國房地產品牌價值研究成果發佈會”上榮獲“2018中國商業地產公司品牌價值TOP10”第三名。
這些已經公佈三季度財報的TOP10房企，在住宅地產開發業務之外，會展場館、寫字樓、酒店、物業、商業地產開發等業務都在蓬勃發展，其中還有一家房企，
前三季度商業地產租金及管理費收入增速竟高達95%，毛利率近70%！讓小仙讚歎：畢竟是成立已26年的老牌地產企業，新城控股三季度財報那一連串數據，讓人不由得把目光重新聚焦到其不俗的實力上來。
03
在披露第三季度報告當天，陝西寶雞吾悅廣場如期開業。
這是新城控股在今年10月份正式開業的第二座吾悅廣場，截至10月26日，新城控股今年已開業10座吾悅廣場，累計開業達52座。
2018年內，新城控股商業綜合體年內新增 33 個項目，開業19 座吾悅廣場，開業規模位居行業第二。
2019年目標開業項目22個，累計開業64座吾悅廣場，在建及開業的吾悅廣場總數達120座，覆蓋全國98個城市。
按這個規模和速度，新城控股2019年繼續保持商業地產行業開業規模第二名應無懸念。
新城商業始於2012年誕生的“吾悅”品牌，在很多房企還在摸索第二主業發展路徑的同時，在借鑑領先者萬達的模型基礎上，新城控股建立了自己優化後更成熟的商業產品模型：以樓板價更低但經濟和人口體量大的三四線城市為主、只做優質項目、嚴控單項目規模、產品形態集中。
新城控股將這一模型在全國範圍內迅速複製，快速滾動發展。同時，在品牌定位、經營管理方面也更精細、精準。
從財務數據上來看，吾悅
廣場的租金管理費增速驚人。2018年全年，42個吾悅廣場實現租金及管理費收入 21.16 億元，同比增長 107.44%，平均出租率達 98.83%。
2019年1-9月，吾悅廣場租金及管理費收入達27.62億元，同比增長高達95%，佔新城控股公司總營業收入的比例已經達到9.3%。
按照計劃，新城控股2019年計劃新開業吾悅廣場 22 座，全年商業租金及管理費收入將達到40億元，已經與很多中小房企地產開發的收入相當。
值得一提的是，截至2018年底，42座吾悅廣場中，還有包括上海青浦吾悅廣場在內的5個項目是業主託管給新城控股的，也就是新城的輕資產項目，根據2018年年報數據計算，作為管理方，新城控股2018年從這5個項目的租金收入中提取了約60%共2.2億元。
2019年上半年，新城控股物業出租及管理業務的毛利率已達69%，是同期房地產開發銷售業務毛利率33.76%的兩倍。如輕資產模式繼續推廣發展下去，納入越來越多輕資產項目，新城控股物業出租及管理業務的毛利率預計還有更高的發展空間。
如此看來，房地產開發業務之外的其他業務是房企下半場持續增長的動力，所言非虛。
秉持住宅地產和商業地產“雙輪驅動”的發展模式，新城控股在主業上同樣成績亮眼。
04
根據三季報，今年前三季度新城控股實現營業收入295.6億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤37.32億元，同比分別增長19.22%、19.57%。而在半年報中，這一增長幅度則分別是8.29%和2.13%。
前三季度新城控股累計實現合同銷售金額1976.91億元，比上年同期增長23.89%；累計銷售面積1723.06萬平方米，比上年同期增長35.43%。
根據第三方研究機構銷售排行榜，新城控股前三季度銷售金額繼續位居行業第八，且與第九名拉開了一定差距，在2019年的市場行情下，穩穩地坐住了去年躋身的TOP10房企寶座。
前三季度銷售額接近2000億之後，考慮到新城控股三季報中存貨貨值同比激增62.49%，達到2365.37億，且年底通常會加大銷售力度，新城控股完成全年2700億元銷售目標應是大概率事件。
而從增速上看，新城控股是目前已公佈經營數據的TOP10房企中，唯二兩家銷售額增速達到2字頭的房企之一（另一家是中海，28.2%）；而其銷售面積增速也同樣名列前茅，僅次於“老大哥”恆大（37.81%）。
放眼更遠期的銷售業績，由於新城控股在今年上半年抓住窗口期獲取了一大批優質地塊，目前依然保持了相當充裕的土地儲備。
據克而瑞發佈的《2019年1-9月中國房地產企業新增貨值TOP100》榜單，新城控股前三季度新增土地貨值2154.5億元、新增土地建築面積1921萬平方米，分別位居行業第8和第5。
可以預見，新城控股未來兩三年內有很大可能性將繼續保持TOP10的銷售規模。
05
銷售和融資是房企兩大命脈。
在融資收緊、籌錢困難的行業普遍困境中，新城控股的經營性現金流量淨額相比半年報時期顯著增加84.37%，雖仍然為負，但顯示出公司業務持續擴張的勢頭。
經營現金流的顯著改善，也體現在流動資產數據上。截至三季度末，新城控股在手現金餘額為466.83億元、同比增長近44%，相比今年中報同樣略有增長。
此外，新城控股扣除預收賬款後的資產負債率為77.70%；淨負債率為61.6%，較去年同期大幅下降，較中期報告也有所下降。淨負債率指標實現同比、環比雙降。
06
臨近年底，地產行業頻頻傳出高管跳槽、人員動盪的消息，而新城控股員工隊伍還在不斷壯大。
截至今年6月底，新城控股在崗員工26500餘人；截至9月底，這一數字則升至27800多人，這意味著，僅三季度，新城控股的員工人數就增加了近1300人。
地產人們“用腳投票”，也可窺見新城控股已經恢復到危機之前的穩健發展水平。
低迷樓市疊加自身危機的雙重困境下，憑藉深厚的內功和踏實拼搏的精神，新城控股用這一連串數據，印證了“是金子總會發光的”，也表明了一個道理：
在地產黃金十年謝幕、行業集中度進一步上升的趨勢下，除了保持地產開發業務穩步發展，房企們也許該認真思考一下其他的業績增長動力了。
打磨出順應時代、適合自身的產品模型之後，埋頭苦幹，必有亮劍之時。
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