有人認為粵港澳大灣區的前景很豐滿，隨便買都錯不了，尤其是那些不限購、價格低的城市，更是入市的好機會。
但現實卻很骨感，在大灣區利好規劃下，個別城市房價不升反跌，甚至出現購房者割肉離場的情況。
上週我們的一篇文章（《大灣區置業無從下手，哪個城市值得進場？》）引起了讀者的好奇心，那些不值得置業的城市有什麼硬傷？
除去香港、澳門，按照九個城市的綜合實力分為三檔。
第一檔：深圳、廣州
第二檔：東莞、珠海、惠州、佛山
第三檔：中山、江門、肇慶
顯然，地處大灣區邊緣位置，缺乏人口流入，可開發土地多，承接低端產業的城市，說的就是肇慶和江門。
同為第三檔城市的中山相對比較特殊，憑藉深中通道玩起了“臨深概念”，2015年均價約5000元/平，到2019年上半年均價上漲至14617元/平，深圳的外溢購房需求拉動中山的房價上漲。
對比深圳的房價，中山是窪地中的窪地，部分深圳的投資客或許已嚐到了甜頭，因此深圳的外溢需求或許能讓中山樓市活躍一段時間。
下面就來說說肇慶和江門這兩個城市的情況。
肇慶
首先從地理位置上，就註定肇慶只能是個小透明，地處粵港澳大灣區西北角，僅與佛山相連，遠離大灣區核心城市，更遠離珠江口。
要知道，粵港澳大灣區的重點在於灣，即珠江口。從各城市佈局來看，幾乎所有重點資源都往珠江口堆積。
無論是互動互聯的基礎建設（例如港珠澳大橋、穗莞深城軌等），還是自貿區的落位，甚至是各城市新區的佈局，無一例外都將資源投放在珠江口。
反映在樓市上，據中原地產數據顯示，2015年肇慶房價約5200元/平，截止到2019年上半年攀升至約7300元/平。然而上漲的過程波動的，曾在2016年均價跌破5000元/平，錄得約4800元/平。
憑藉粵港澳大灣區的政策利好刺激，肇慶樓市在今年持續升溫，而熱度過後，市場呈現下行趨勢。
肇慶主要以本地剛需為主，經濟以旅遊為基礎，支柱產業較為薄弱，難以吸引人口流入。即使是粵港澳大灣區唯一不限購的城市，也很難吸引到投資者。
據肇慶市人民政府發佈的《2019年上半年肇慶市經濟運行情況》顯示，上半年商品房銷售市場波動較大，全市商品房銷售面積305.44萬平方米，同比下降8％，分別比一季度和上年同期回落19.3個和23.5個百分點。
房地產銷售市場降溫更被肇慶市政府列為“需關注的主要問題”之一。政府報告指出，從今年4月份開始，商品房銷售面積累計增速由正轉負，一直延續到6月份，情況未見好轉。
作為大灣區的外圍城市，肇慶未來或只能接收中心城市淘汰的產業，缺乏高端人群流入，樓市將繼續以本地剛需為主，房價難以有較高水平的增長。
江門
與肇慶類似，在地理位置上江門也有遠離大灣區中心的“天然劣勢”，但在產業上更勝一籌，主要以工業為經濟基礎。
即使如此，江門也是一個需要謹慎入市的城市，不妨從2019年的樓市數據看看問題所在。
在土地市場方面，2019年上半年江門市商住用地供應面積上升29%，但成交面積卻同比下跌31%，儘管也有保利、碧桂園、雅居樂等品牌房企進駐，但土地市場的熱度並不高。
一手住宅市場方面，上半年江門城區住宅供應量共57.6萬㎡，簽約量共46.3萬㎡，分別同比下降29%和44%；供求比1.24，供求量均為2015年以來最低水平。
從土地成交量的下跌，到住宅供應量與簽約量的下跌，都說明了江門樓市缺乏活力，房企謹慎拿地更是市場前景不樂觀的表現。
小結
綜合而言，粵港澳大灣區雖然是一個城市群的概念，但城市之間的關聯度依然有著明顯特點，廣佛、深惠莞、珠海澳門之間的關聯度非常高，可以視為“一強帶一弱”的關係，無論是購房人群流動還是城市之間的協同性也更為良好。
而肇慶和江門與其他城市目前的關聯度相對偏弱，周邊城市暫時無法讓兩者依附，即使發展飛地經濟也可能會被地理位置侷限，發展的速度與關注度都會相對較低。
除此之外，兩者自身產業支撐力不足，肇慶第二、三產業都不發達，江門第三產業不發達，阻礙了兩者融入大灣區發展的腳步。
更重要的是，目前樓市的主基調是平穩發展，隨市普漲已經成為過去式，房價水平的提升更多是依靠城市內部價值挖掘，因此購房者應客觀理性分析。
大灣區規劃利好能否短時間輻射到房價窪地，將是關鍵！
閱讀更多 地產少年 的文章
