2018年10月31日，中海+首钢以48.34亿，0%溢价率拿下了石景山古城地块，也就是如今的长安云锦，那时的楼面价为31632元/平方米，限售均价为58802元/平方米。

2019年6月27日，华润+电建以73.4亿，11.63%的溢价率拿下了古城南街的另外一个纯商品房地块，住宅部分的楼面价居然达到了惊人的5.5万/平方米。（网传楼面价为5.5万/平方米，但其中包含商业部分，实际楼面价大约在4万出头）

2019年10月17日，石景山古城再次挂出一宗纯商品房地块，起始楼面价为3.4万/平方米。

网络上人们预测，华润电建这个项目入市的价格或将突破7万，再参考6月27日那次土拍，最后的这宗纯商品房地块竞争必定会非常激烈，并且极有可能再次以一个较高的楼面价成交。这也就意味着，石景山西五环外就此步入7万大关。

7万元的单价是一个什么概念呢？在目前的市面上所有107个限竞房地块中，这个价格能够排进前10，要高于中海望京府（68924元/平方米），也要高于中海寰宇天下（约65000元/平方米）。不少人都表示，这个价格在石景山来看是不是有点过高了。

7万＋的价格是否合理？

我们已经多次提到，

石景山区骨子里流着城区的血液，却在城六区中一直处于一个比较尴尬的地位，关注度甚至比不上大兴、昌平、顺义这些近郊区。但是事实上，7万+的房子在石景山还是存在的。比如常年霸占北京市二手房成交量前5名的远洋山水、品质次新小区远洋沁山水、同为古城板块的中海金石公馆。这些小区要么临铁、要么就是品质够硬。

古城这两宗纯商品房地块 是否能够满足这两点呢？

目前来看，是完全没有问题的。首先，华润和电建的品质和操盘能力完全不必担心，这两个开发商都是做品质盘的行家，不会比中海和远洋差多少，甚至有可能做的更好。

这几宗地块的位置如上图所示，从目前的楼栋分布来看，华润+电建地块距离地铁1号线古城站很近，而新挂的地块稍远，超过了1.2公里，但是也在步行范围之内。并且在区域内还规划有M11号线，也会给这个区域带来利好。

除此之外，这个区域的发展速度是令我吃惊的，为什么这么说呢，看下面两张图。

这张图是我今年春节后拍的，什么都没有…

这张是上周，实际上在十一的时候这条路已经通车了。

再看看几乎同时开通的新首钢大桥和道路旁的新首钢园区，是不是有点意思。

半年多的时间里，古城南街已经从断头路修成了双向6（还是8来着）车道，直通莲石路和五环。这仅仅是我这段时间观察到的变化，我们从上面地块分布图上看到，这个区域内不单单只有住宅，教育、商业可以说是应有尽有。我想说的是，在华润等等这样能把商业玩出花样的开发商入驻之后，我们是完全有理由相信和期待古城的未来的。

7万＋时代的来临 给了限竞房机会

同一个片区内，限竞房长安云锦的均价为58000元/平方米，共有产权房金隅雅苑的均价为40000元/平方米，这样的价格看上去就舒服多了。而且大家想必也知道，长安云锦一期开盘的情况还不错，目前一期只剩下几套一层70多平的产品了。二期长安云锦的开盘时间还没有确定，预计会在年底开盘，推出的产品类型跟上一期基本上是大同小异的。50平左右的一居估计又是百里挑一，此外我个人觉得74平的两居会是第二抢手的户型，有着不错的得房率，即便是东西通透，居住起来也不会觉得不适，总价400万出头，性价比真的可以了。

现阶段，限竞房肯定是性价比更高的一个选择。当然房子的品质、属性、户型等等表现在每个项目上都是不同的，不然为什么中海寰宇天下卖6万多的时候，旁边的中海金石公馆的二手房挂牌价还能直挺挺的在7万以上呢。

如果你的预算有限，那么长安云锦、禧悦学府这两个项目是真的需要尽快做打算了，否则等到商品房入市，限竞房估计也买不到了。

从目前的土地挂牌上来看，除了石景山西黄村还有一块待拍的限竞房地块外，城六区最近都是纯商品房地块。

限竞房的出现，使得开发商在土拍市场上有所收敛。现在的土拍市场上，我们很难看到高溢价率成交的地块，市面上现存的高溢价率项目大多数都来自于限竞房时代的初期，现在即便是纯商品房地块（除非是个别黄金区域），很难看到开发商们有非常激烈的争抢，大家心里都绷着根弦儿，毕竟最后开盘价格是多少，也不是自己说了算。

一些建议

在石景山置业的话，临铁很重要，这边的地铁线路可没有东边和北边那么密集，而临铁的老破小上车门槛不高，300万以内的房子比比皆是，集中在1号线古城站以及6号线西延的几个站点，其中古城这个板块有新首钢、冬奥会的加持，也许会是未来几年北京发展最快的区域之一。关于纯商品房地块，作为纯商品房，未来一定会带来更好的产品和园林设计，只不过3.33的容积率可能有那么一点高。预算充足的情况下，可以等一等这些项目入市，或者是赶上中海寰宇天下的末班车。如果不介意五年限售，限竞房绝对是一个不错的选择，毕竟可能未来不会有这么便宜的新房了。