原标题：新大正物业：第三方物企A股破冰 | 穿透IPO ㉒
乐居财经 博言 发自重庆
时隔近两年，A股市场终于迎来了第二支物业股。
近日，证监会核准了重庆新大正物业集团股份有限公司（新大正物业）的首发申请。这是一家第三方物业专业公司，集团综合实力位于重庆物业管理行业第3名、中国物业服务百强企业第17名。此次新大正物业成功过会，距离A股首家上市物企南都物业首发上市，已经过去近两年时间。目前，在A股排队上市的物业企业还有特发服务和开元物业两家。
独立第三方物企身份助力成功过会
众所周知，物业公司在A股上市颇为困难。其中很重要的一个原因是目前国内多数物企原是房地产开发企业下属的一个板块，而证监会对此类物企上市审核相当严苛。根据相关资料，国内目前的众多物管企业中，属于房地产开发商子公司的占85%，由房管站转制而来的占10%，而独立第三方专业物业公司仅占5%左右。
占比最大的房企子公司型物业企业难在A股上市，其一是近年来政府对房企再融资的政策收紧，波及到了其下属物业公司国内上市审核；二是证监会要求，上市公司与股东或实控人与发行人之间的关联交易，占其营业收入比重超过30%的，需要特别论证是否影响发行人业务独立性，而此类物企营收基本都与母公司关联度非常高。
有鉴于此，房企子公司型物业公司纷纷转战港股，包括近期赴港上市的保利物业、蓝光嘉宝、鑫苑物业等。这也导致了目前A股市场仅有南都物业一家上市物企的情况。此次，新大正物业成功过会，则打破了长期以来的A股物业企业萧条的局面。而新大正物业得以成功通过证监会审查的重要原因就是：它属于占比极少的第三方独立物管企业中的一家。
这从其招股书中披露的贡献营收最大的前十大主要客户可以看出。2018年度，其主要客户分布比较均匀，不存在单一依赖度很高的公司。
官司缠身“白”加“黑”
不过，上市在即，新大正物业面临的风险不可谓不多。据企查查最新数据，新大正物业自身风险高达838条。其中多以物业服务合同纠纷以及劳动合同相关纠纷为主，堪称是官司缠身。这就不得不提到新大正物业之前的“涉黑”背景和此前频频爆出的员工待遇问题。
据了解，新大正物业的前身是重庆大正物业，加一个“新”字无疑是与过去划清界限。毕竟新大正物业的创始人、原股东马当是早年重庆黑帮头目。十年前“重庆打黑”时，马当被判无期徒刑，其名下所持股份也被悉数没收。而后公司现任董事长王宣等人又通过拆借公司资金，拍卖赎回被没收资产，才有了如今的新大正物业。重组后的新大正物业目前实控人是王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇。王宣为第一大股东，持股比例41.44%。第二大股东是大正咨询，占股25%。
在纠纷案件高发的物管领域，新大正物业此前的“涉黑”背景无疑给公司带来了更多纠纷。可除此之外，新大正目前还存在员工社保未缴、行政处罚等问题。据招股书披露，截止披露日，新大正及子公司正在进行的主要诉讼、仲裁中，以新大正及其子公司为被告(被申请人)的尚未审结案件共11起，其中6起为劳动关系相关纠纷，包括要求公司支付赔偿金、工资、年终奖、医疗费、残疾赔偿金等。
毛利率连年下滑 运营效率低下
营收方面，2016年到2018年，新大正营业收入分别为6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元，归属净利润分别为5663.58万元、7065.69万元、8807.79万元。近3年，物业服务收入占新大正主营业务收入的比例在97%-98%之间。并且，新大正物业管理服务区域主要集中在重庆地区，期内贡献营收占比分别为87.77%、85.09%和82.52%。
不过，新大正物业的毛利率连年下滑，报告期内分别为23.17%、21.38%、21.22%。并且其运营效率也实在令人诟病。
招股书显示，截至2017年底，其签约服务项目289个，签约面积6009.93万平方米，每平米业务收入为12.78元。而同期内绿城服务、中奥到家、南都物业、丹田股份4家同业公司，每平米业务获得收入分别为37.25元、14.66元、21.11元、15.30元。单位营收远低于同行。这一数据在2018年略有好转，单位营收上升到14.13元，不过也是差强人意。而其对此解释是，由于公司的服务服务对象集中于公共场所、学校和园区，而不是溢价率更高的商业和住宅。
此外，新大正物业的人效也远低于多数同业公司。2018年，公司签约面积6272.43万平方米，员工总数为17673人，单人管理面积为0.35万平方米，单人创收5.01万元。远低于绿城服务、南都物业的0.67万平方米、0.66万平方米。
身为国内市场为数不多的独立第三方物业服务企业，此次新大正物业虽然得以成功登陆A股，但其在企业经营管理、人力及相关法律问题上暴露出的问题也不可小觑。在物业企业运营精细化、高效化、人性化的大趋势下，新大正物业能否从多方面兴利除弊，改善经营状况，将是其能否在激烈的物管市场竞争中脱颖而出的关键。上市仅仅是第一步。
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