預購商品房抵押的預告登記不產生抵押效力。理由是：預告登記是與本登記相對應的概念，預告登記是對將來發生不動產物權變動的目的請求權的登記，本登記則是對已經發生的物權變動進行的登記。預購商品房抵押預告登記，主要是促使以設立房屋抵押權為內容的請求權得以實 現，並非直接導致抵押權的設立。《擔保法解釋》第四十七條、物權法第一百八十七條中關於抵押物登記，均指本登記，非預告登記，故在預售商品房上抵押預告未轉換成房屋抵押登記之前，抵押權人行使房屋優先受償權依據不足，不予支持。
【最高人民法院案例】
交通銀行股份有限公司上海奉賢支行訴被告葉桂英金融合同糾紛案
法院認為：原、被告之間簽訂的抵押借款合同合法有效，雙方均應嚴格按照合同約定履行各自的義務。原告按約履行放貸義務後，被告未能按約履行還款義務的行為構成違約，原告有權宣佈貸款提前到期並要求被告立即償還剩餘的全部借款本息，故本院對於原告要求被告償還剩餘借款本息的訴訟請求予以支持。然而，涉案抵押物雖然辦理了抵押預告登記，但該預告登記與抵押權設立登記具有不同的法律性質。根據《中華人民共和國物權法》等相關法律的規定，預 告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力；預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效，即
抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，而是將來發生抵押權變動的請求權，而且該請求權具有排他效力。因此，原告作為涉案房產抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿時對涉案房產辦理抵押權登記的請求權，並可排他性地對抗他人就涉案房產的處分，但並非對涉案房產享有現實的抵押權，故本院就原告對涉案房屋享有抵押權的訴訟請求不予支持。 【實務解析】
前述交通銀行股份有限公司上海奉賢支行訴被吿葉桂英金融合同糾紛案，涉及抵押權預告登記在未完成本登記時的效力問題。從預告登記的效力看，預告登記僅具有保全效力、順位效力和破產保護效力。在債權人行使債權時抵押合同尚未完成本登記的情況下，因抵押權尚未設立，故債權人不能獲得優先受償。但是，這並不意味著預吿登記即失去效力。此時，預告登記權利人可以行使兩個方面的請求權：一是在具備本登記條件時，向登記機構提交相關資料後辦理本登記，並在此基礎上行使抵押權以實現債權的優先受償；二是向人民法院起訴，請求判令預告登記義務人完成本登記，以勝訴判決替代預告登記義務人申請登記的意思表示，然後在此基礎上行使抵押權以實現債權的優先受償。
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