恍惚间，2019年已经进入最后的百天倒计时，而面对即将到来的2020年，成都楼市价格将会何去何从？2018年颁布的被称作史上最强楼市调控的515政策是否还能压住已经缓缓开始晃动的房价？
本期，我们将通过近两年的成都城区（即5+2区域及部分近郊区域）土地拍卖整理信息对即将到来的2020年新房价格进行一次预判。
成华区（13个高地价）
青羊区（5个高地价）
武侯区（5个高地价）
锦江区（4个高地价）
高新区（6个高地价）
天府新区（4个高地价）
NO.1
2年间，
拍出的万元地到底有多少？
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2018年1月10日，金科凭借13600元/平方米的楼面地价拿下武侯区簇桥街道的49亩纯住宅地块，溢价率达到46%，迎来了一整年成都土拍的开门红。
这种土拍市场的红火在当年515政策发布后也并未受到太大影响，主城区且不用说，即便龙泉驿、双流等热点近郊板块土地也呈现明显的攀升，双双突破万元大关。
进入2019年，主城区内土地供应的稀缺让地价更是直线攀升。7月31日，锦江区一心桥地块更是以19800元/平方米的楼面地价成交，引起市场一片哗然，业界对未来房价众说芸芸。
实际上从2018年起，成都市主城区域内新增土地大多都拍出了万元以上的高价，即便部分地块因为种种原因低价成交，其楼面地价也都在7500元/平方米以上。
截至目前，楼面地价破万的地块数量已经达到33宗，突破7500元/平方米的地块数量更是数不胜数。
NO.2
地价破万，
房价应该破多少？
/chengdumaifang.
如果按照拿地、产品研发、工程施工、前期营销等一系列流程走完，2018年拍出的高价地块大多在2020年也就将陆续面世，
一般来说，项目的最后售价，由楼面地价+建安成本+营销成本+合理利润所构成，也就是说，9000+元的楼面地价，再加上上述成本后，项目要盈利，光是清水房，房价也不会低于1.7万左右。
这些新项目如果按照都是成品房交付的话，那么还得加上一坨精装费用，按照今年成都开盘项目3500-5900元/平方米的精装标准来算平均数的话，基本每平还得再掏4000+的精装费。
也就是说，明年主城区内的这33个新项目，如果是精装亮相，那么不好意思，这些新入市的高价地项目的销售单价基本上不会低于2w，大多都会集中在22000-25000这一区间，少量项目的定价更可能比照D10等高端楼盘，达到35000元/平方米以上，这让囊中羞涩的你看了是不是觉得心凉凉？
NO.3
行业分析：
破2万已成定局
/chengdumaifang.
或许很多人会质疑，为何在房地产调控的当下，土地市场还能不断地创出新高，土地“面粉”价格的上升带动了整体房地产新房“面包”价格的上涨。
对此，我们采访了成都市国土资源局顾问机构睿合泰的副总经理何昕宇，听听他们对明年成都土地市场和房价的一个预判。
从整体来看，2019年平均楼面地价超过2018年，是因为武侯、锦江、高新等核心的六个城区土地出让面积的大幅提升，六城区前三季度供地面积达到1182亩，比去年同期上涨159%。但如果和2017年比，2019年的整体地价还是要低一点的。
大家觉得地价上涨了，是因为今年涌现出金牛茶店子、锦江三圣乡、武侯机投、青羊苏坡、锦江林家坡5宗楼面地价相对比较突出的地块，给大家造成的片面印象，但如果去实际调研，这5宗地各自都有其高价值的综合因素。
短期来说，影响房价走势的还是新房供应。基于调控政策长效稳定推进的认识，今年越来越多历史低价地正在转化成低价项目面市。
从传统一圈层来看，我们看今年的预售证，前两个季度，均价2万以内的项目总面积占比，整体在80%以上。到了第三季度，传统一圈层均价在2万以内的项目总面积占比就下降到40%。
也就是说，核心城区的低价房已经存量不多了，未来的新房供应按照目前地价来看，销售均价应该都会在2万以上。
而传统的二圈层今年均价在1万元以内的新增预售面积持续三个季度都在40%以上，均价2万以内的这个占比持续在90%左右。也就是说二圈层这个区域还有很大体量的低价房在持续供应，这会反向对核心城区的新房销售和房价上涨形成一个牵制。
所以明年短期来看，核心城区的房价大概率会在2万上下稳定下来，传统二圈层还会有一定存量的低价项目供应。
从大的面上来说，容积率下降是普遍性的，长期来说是会持续提升成都整体的居住品质，对后续的商品房供应提供一方面的价值基础，对未来高品质住房价值的体现提供支撑。
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