業主被盜，究竟是物業不負責任，還是業主疏於防範？誰擔責？

交了數目不少的物業費

小區的監控設施也隨處都是

結果家中還是被盜

業主家中被盜

大部分物業

都拒絕賠償被盜業主的損失

而 業主們普遍認為

家中被盜是物業不盡責

失盜業主與小區物業的糾紛不斷髮生，而大多物業拒絕業主索賠。業主財物丟失後，究竟該如何劃分權責，作為業主又該如何正確維權、索賠？怎樣做才能更好地保全自身利益等一系列問題均擺在了業主、物業公司面前。對此，法通365特別邀請了黃露娟律師進行有關詳解。

案例一

業主家中失竊

法院判物業擔責三成

業主李先生回到家發現家門被撬，家中的現金、首飾等被盜，損失1萬餘元。置業期間，李先生與小區物業簽有物業管理服務協議書，其中標明物業公司為李先生提供物業服務，並確保小區24小時處於受控狀態。因小區物業未安監控設備，案件一直未破，雙方遂對簿公堂。法院審理後認為，物業公司未盡到充分安全注意義務，對業主損失有一定過錯，判決物業公司對業主損失承擔30%的責任，賠償業主3500餘元。

案例二

家中財物被盜

業主告物業索賠敗訴

業主劉某發現家中被盜，向物業人員反映並報警，報案時稱被盜現金1萬元。法院審理後認為，劉某依約按時交納了物業管理服務費，物業公司在小區安排了人員24小時值班。依據雙方簽訂的合同，物業公司承擔公共秩序維護管理職責，包括公共秩序維護等義務，但合同並未明確約定業主家庭財產屬於物業公司保管服務範圍，劉某也未提供證據證明物業公司未履行合同的約定及對家中財物被盜存在過錯，同時案件尚未偵破，失竊的財物也無法準確確定。劉某要求物業公司賠償損失，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

問題一

為什麼面對相同的失盜案

法院給出了不同的審判結果？

法通365黃露娟律師指出：釐清這個問題的關鍵，首先在於搞清楚業主與物業公司之間是一種什麼樣的法律關係，這就要對物業管理是不是保管合同關係作出一個是非判斷。現行有效的、對物業管理行為進行制約的法規主要是國務院頒佈實施的《物業管理條例》。該《條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。根據該法律定義，物業公司與業主之間是委託管理關係，這種關係實質屬於合同關係，對於物業公司應當承擔的責任和義務，應根據物業公司與業主簽訂的合同具體內容加以確定。

問題二

財物被盜後

多數物業拒絕向業主賠償

業主應該怎麼辦？

黃律師：財物被盜物業該不該負責，應當看其在履行物業服務合同過程中是否存在過失，若物業公司未嚴格履行服務合同，或是在履行合同過程中有過失，則物業公司應承擔相應的責任。比如說保安人員配置、警衛佈崗不到位，值班巡邏安保離崗；防盜系統、監控系統不能正常有效工作；路燈、圍牆、防盜門沒有得到及時修繕；業主發現案情求救，物業不作為；監控錄像上有盜賊出現，而當值保安卻疏忽沒發現，或者發現盜竊行為卻沒有及時報案、制止等等。

概而言之，物業公司的責任範疇，基於雙方所簽訂合同的具體約定。一般情況下，物業管理服務合同都是由物業公司提前印製的格式文本，為充分維護業主自身權益，業主在與物業管理服務公司簽訂物業管理服務合同時，要仔細審查合同文本。業主可以在合同中明確約定其他服務項目，如物業公司在物業管理合同中承諾保證業主、物業使用人家中財物的安全，若發生火災、財物丟失由物業公司賠償，並由業主、物業使用人向物業支付相應的費用。如果此時發生財物被盜事件，物業公司應當承擔責任。

問題三

家中被盜

業主主張索賠權利該注意哪些要點？

黃律師：業主在盜竊事實發生後，向物業公司主張索賠權利，必須得搞清楚物業在盜竊的損害事實發生過程中是否存在過錯。有這麼幾個關鍵點：首先，業主應在發現被盜後及時保護好現場，並第一時間向公安機關報案；其次，業主要通知物業公司被盜的事實，並及時查閱、調取、保留監控錄像資料、保安值班記錄、巡邏記錄等資料，對照物業管理服務合同確定物業公司的履職是否盡職、是否存在過錯；第三，業主應配合公安機關準確統計好被盜財產種類、數量、價值等，以固定損失情況。

問題四

還應該注意哪些防盜要點？

黃律師：首先，業主在入住小區前一定要和相應的物業公司簽訂物業服務合同，以明確企業的服務內容和管理職責。其次，業主儘可能選擇具備合法資質管理、安保措施完善的物業作為自己的服務對象。

最後黃律師建議，業主在不能確認物業公司存在失職的情況下，應當繼續按照雙方簽訂的物業管理合同履行自己的約定義務。尤其不能簡單地將家中被盜作為不履行合同約定義務的抗辯理由，因為這樣做很可能會對業主更加不利，即業主不僅沒有爭取到自己的權利，反而要承擔相應的違約責任。