文丨CK-house
最近重慶樓市有些一如既往的盛況，當然是
“看衰”的盛況，而且事態越來越嚴重。下半年以來，重慶樓市的確有些下行的表現，土拍市場冷了，新房市場冷了，二手房更是有些嚴重下滑。當然，目前還僅限於成交量，整體價格上貌似不在大家認為的“下跌”幅度之列。
後來我們又開始指望限售期“解禁潮”，能夠帶來一波“暴跌”行情，或者大幅降價的房源，可以撿漏或者看好戲，盼著炒房客死翹翹。
01.誰都喜歡暴跌20%的優質房源
最近的一些文章也是非常吸引眼球，暴跌20%成了筆下輕輕鬆鬆的事。
降了嗎？
我也相信有暴跌20%的房源，但肯定存在某些瑕疵，比如遠郊垃圾盤，或者商住類，公寓等等，但我不相信重慶樓市會暴跌。而這樣的一些瑕疵暴跌房，完全沒有抄底的價值。
買房來說，無論需求是什麼。很多人對於撿漏很感興趣，也有很多人對於抄底情有獨鍾，很多人對於下一輪行情急不可耐，很多人希望我們多透露一些重慶樓市的安全建倉問題。
其實，接下來在重慶投資買房，“哪裡最安全？”才是重中之重，上一輪重慶可是橫盤了長達四年之久，不買對小心死在潮水前。
02.當規劃滿天飛被坐實，才知道哪裡最安全
有人說，用過去10年的經驗，來一塵不變的玩“後房產時代”接下來的房產投資，是不對的邏輯。一個不適用的“過去式”投資邏輯，來要求此刻，以後的收穫，收益也能一樣，你就只能割肉了。就像很多朋友之前的砸售樓處一樣，除了這樣也沒有別的好主意了。
也有人說重慶不同於其它任何一個城市，什麼通勤距離，時間，核心，地段都是扯淡。因此也有了市面上多板塊輪，多中心論，甚至還有了取代核心區這一說。
宇宙中心照母山，未來新中心中央公園，一路向北已到頭，一路向南是主力，一路向西才開始等等。參考《 》，也是因為如此多的市場信息，任何一個可以炒的規劃，都能成為迷惑你買房的蛋糕，而你卻不知道，這塊蛋糕連設備都還沒進場。
規劃好多呀
特別是“地鐵一響，黃金萬兩”，各個區域，各個板塊，哪裡都要通地鐵，哪裡都有“錢途”，誤導眾生。什麼茶園要通四條地鐵，15號線又怎樣，18號線又怎樣等等。其實不然，即便是茶園，也已經變了，哪怕是成渝合作下，西區也是邏輯不對稱......
關於地鐵對房產的價值，參考《 》。而我想說的是，經濟發增長好的位置，房價大漲容易，小跌很難，標準的易漲難跌。然好房產也應該是自帶現金流，具備各種優質於一身，具備領漲，流通性強的特點。漲到一定程度，即便不賣，通過抵押貸款，發生資產裂變。
所以，當你看懂地鐵對城市和房價的影響，始終是受到集聚效應和擴散效應的雙重拉鋸後。在重慶這樣一個板塊眾多，地鐵由內而外規劃遙遠的城市，核心區域的虹吸效應，就如同一大城市對周邊區縣的虹吸效應一樣。
畢竟，遠郊地方通地鐵，除了你提前買入，第一條對整個板塊的改變能帶來意想不到的房價漲幅外的機會外，後面的錦上添花地鐵越多，反而向核心區輸送人群的力度越大。
“地鐵遍地開花”，必然帶動人流、物流、資金流的快速流動，中心城區將會變得更加“中心”，中心周圍的人群，資源，經濟，產業等將會更密切連成一體。通勤距離超出城市化進程距離的邊緣板塊的“邊緣性”潮水一旦退去，就很難得到徹底改變。《》
說到底，重慶軌道交通網已經很發達，接下來的新規劃只是錦上添花，這些地鐵的加速建設通車，會使得核心區虹吸周邊區域的指數，遠遠大於周邊區域對核心區的虹吸。看懂這個邏輯，或許接下來核心區才是最安全的建倉主戰場，案例如下。
02.市場分化初期的核心區
據統計，8月份40個典型城市的新建商品房，住宅成交面積環比下降9%，同比降了3%。形勢不容樂觀，買房的人少了，都在等著暴跌撿漏，當然也有一群蠢蠢欲動的觀望者。市場下行已是不爭的事實......
2019年應該是多軍最難的一年，前三年的漲幅充斥著腦神經每一個細胞，本以為今年至少也應該有不錯的漲幅吧。但誰知道上半年只是把18年回落的拉到原位，下半年又開始有點接近於18年的後半場均價狀態，一個“穩”字狀態，有些失望，也有一些喜悅。
當然，並不同於18年的均價狀態。分化已經悄然來到重慶樓市的各個板塊。“穩”字當頭，核心區優質房源還在價格向上，而遠郊在下跌的同時，流動性更是讓人擔心。
今年的遠郊下跌，核心穩步上漲，漲跌一對沖，整體價格表現和18年會落後的市場均價相當。核心區的價格說到底起到了一個蓋住重慶樓市價格低迷的狀態，一個引領。
比如核心區某小區，80平的小兩房+一個書房，年初市場價格只有140萬，而且基本也是在這樣的價格上成交。而到了三四五月份的小陽春，同樣的戶型面積房源，成交總價已經屢屢出現在150萬之多。小陽春結束，一些偏愛該戶型的朋友，以為可以撿漏了，以為行情不好至少可以壓價吧，但誰又料到，核心區這樣的優質小區房源，真的和遠郊不一樣，壓價空間沒有，而且你不買別人買，成交總價達到160萬之多，套內單價折算下來，達到單價28000元/平。
32000元/平的節奏雖然緩了一年，但慢慢悄然的已經在路上......
虹吸效應
是的，這就是重慶發展下來，市場分化下的一種價格表現，流動性表現。還是那句話，一個城市發展越好，隨著第一輪漲幅遍地開花過後，隨即很大可能進入分化市場。
隨著城市的各類配套，軌道交通的不斷完善，核心區的價值會跟著
“虹吸效應”而逐漸凸顯出來，與其去買一些透支不少沒有各類支撐的遠郊板塊，倒不如買核心區來的安全，實在。投資買房，決勝在二手市場，並不是你剛開始買的有多嗨。重慶樓市開始分化，核心區有著有效的各類支撐，價格會一直向上，肯定要比需要各種吸引去吸引“有效支撐血液”的新區要好得多。
一個是聞風就漲，一個是需要鞏固後，看有沒有跟漲的可能，那個安全也就顯而易見了。即便都有很大的空間，搶佔漲幅最敏感，最快速的核心區，打時間差價也不見得是壞事，對於大部分人群來說，失敗就是失敗在了“時間”上。
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