作者 | 陆伽
绿地这份三季报，真是让人吃惊！
财报显示，绿地2019年一季度扣非净利润为42.97亿，第二季度为45.6亿，第三季度扣非净利润只有14.8亿！
发生了什么，绿地第三季度的扣非净利润竟然接近这三年来的最低水平？
一
10月24日，绿地控股发布了2019年前三季度报告显示，表面看，三季报整体表现尚可。
绿地累计实现营业收入 2940 亿元，同比增长 26%。
其中：房地产主业实现营业收入 1262 亿元，同比增长 21%；
基建产业实现营业收入 1389 亿元（内部抵消后），同比增长 38%。
实现利润总额 223 亿元，同比增长 37%；
实现归属于上市公司股东的净利润 118 亿元，同比增长 33%。
实现经营性现金流量净额 91 亿元，持续为正。
这些数据看上去还是比较亮眼的，但仔细分析，却发现绿地三季度的业绩实在是难如人意。
比如，1到9月绿地实现合同销售金额2346亿元，较去年同期的2670亿元减少12%。其中，第三季度绿地的合同销售金额668亿元，比去年同期减少近36%。
仔细来看，今年前三季度，绿地的财务费用达到了39.5亿，而去年同期为24.4亿，仅此一项就增加了15.1亿。
前三季度的管理费用为82.4亿，去年同期为68亿，此项增加了14.4亿。
好在销售费用对比起来有所下降，去年同期为52亿，今年为42亿，但问题是，三季度绿地的销售很差，难道就因为省了这10亿销售费用，所以整体销售额不佳？
此外，绿地今年还增加了5.2亿的研发费用。
地产圈里这样下力气搞研发的，舍你其谁？
销售不如人意，成本还控制不住，反映到扣非净利润上，也很明显。
今年一季度绿地的扣非净利润为42.97亿，第二季度为45.6亿，第三季度扣非净利润只有14.8亿！
这是17、18、19三年以来，绿地倒数第二差的季度净利润表现。何况，此时的销售成绩要高于2017年时，单季净利润如此数据，实在是让市场人士大跌眼镜。
二
从资产负债情况来看，截止今年前三季度，绿地资产总计1.039万亿，其中负债合计为9181亿，资产负债率为88%，依然处于高位，但值得高度关注的是，这已经是绿地连续第四个季度，把总资产控制在万亿水平线上了，资产规模停滞——这是绿地发展历程中从来没有过的。
2016年底，绿地总资产为7331亿；
2017年底，绿地总资产为8485亿；
2018年底为1.036万亿。
连续三年，均保持快速扩张势头。
但进入2019年后，绿地的扩张节奏一下子慢了下来。
2019年一季度，总资产为1.08万亿，
2019年中为1.001万亿，
2019年三季度总资产为1.039万亿，与去年底基本持平。
对于创立于1992年绿地来讲，一年时间内总资产基本停滞不动，是非常罕见的。
横向比较，相比于其他大型房企，绿地的资产负债也算是急刹啊。
对比一下，万科2018年底总资产为1.53万亿，今年三季度时总资产为1.63万亿；
保利地产2018年底总资产为8465亿，今年三季度为9752亿。
值得提一句的是，资产规模控制住后，绿地的流动负债倒是减少了一些，2018年底时，绿地的流动负债合计7472亿，2019年三季度末为7079亿，三个季度里差不多减少了400亿的流动负债。
但对一家长期资产规模快速增长的企业，资产规模停滞是影响巨大的。
可以看到，绿地2019年前三季度，累计新增项目 82 个，新增权益土地面积 1320 万平方米，权益计容建筑面积 2624 万平方米，权益土地款 649 亿元。其中，按权益计容建筑面积计算，住宅占比超过七成。
而在2018年的前三季度，绿地累计获取项目 97 个，新增权益土地面积 1792 万平方米，权益计容建筑面积 3565万平方米。
两相对比一下，今夕何夕？
绿地在今年三季报中也明确表示：根据市场环境，着力提高投资质量，严控投资风险。主动放缓了拿地的节奏，优化了投资结构。
但做过企业的都知道，企业是一个系统，人力、行政、财务，都是配套的，环环相扣，突然从扩散转入收缩，这种节奏变化，将会对各个业务条线都造成考验，也难怪绿地今年负面如此之多。
三
绿地今年的一个核心工作就是推进了转型工作，比如与上海医药集团旗下上海市药材公司签署战略合作协议，以“股权收购+增资扩股”相结合的方式实现对贵州药材控股，绿地进入其他产业的动作频频，但相比于庞大的房地产、基建业务，绿地现在布下的这些转型小树苗们，可得耐心等待呢。
在大金融产业，前三季度累计募资 36.9亿元。推进债权、股权等基础业务经营。房地产基金坚持“优中选优”遴选项目，新增放款项目5 个，放款规模 8 亿元，并保持了较高的收益水平。加强了股权项目的投后管理，带来了良好回报。前三季度，大金融产业累计实现利润总额 23 亿元，同比增长 6.2%。
在大消费产业，三季度签约客商 22 家，新开展馆 3家，酒店旅游产业取得了较好的成效，在斯里兰卡、泰国、澳洲等地输出酒店轻资产管理项目 6 个。
在康养及科创产业，继续打造“康养谷”商业模式。杭州湾项目产业落地工作取得阶段性成果，首批 15 家企业正式签约入驻。
唉，这些业务的数据和进展吧，不是不好，但放在绿地万亿的体量里，基本跟没有一样。小小水花，哪能撼动浩浩江水。
针对全年工作，绿地董事会还特意指出，还要“推进降负债工作，继续落实一揽子措施，优化公司资产负债结构。加强资金工作。加强银企合作，加强融资创新，加强逾期应收款清收。”
嗯，通过这一句，思路很明确，控制资产规模，那自然年报也好看不到哪去，而且按照绿地现在的拿地节奏，凉的恐怕不只是2019年。
绿地多久算是瘦身到位？
最后能减肥到位？还是会营养不良？
谁能现在就看到底？
从流通股东名单上看，有意思的是，阿布达比投资局以3700万的持股数量，杀入了十大股东名单。
这阿布达比投资局是目前全球前三大的主权财富基金（SWF）之一，成立于1977年，是阿拉伯联合大公国的投资机关，并且于2008年12月3日获得QFII资格。2015年5月，获批向中国股市投资15亿美元，约合人民币92亿，一贯被媒体称为“中东土豪”。
阿布达比投资局用自己的真金白银说话，还是很看好绿地前景的。
只不过，那些转型的新亮点如同杯水车薪，见效还需时日，而公司规模是实打实的压住了，影响立竿见影。
所以，未来两年绿地的销售额、业绩，恐怕都只有《凉凉》这首歌相伴了，
“故作不痛不痒不牵强，都是假象”，这日子怕是难过，祝在绿地的朋友们、以及阿布达比投资局好运了。
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