“城会玩”的老戏骨
近来，一档竞演类综艺《演员请就位》大火，不免俗地跟着追了起来。演员、导演，每个人都各有专长，他们追求镜头感、忠于故事性、诠释真实、演绎情绪……但如何在各自专业线内以过往经验的编排与突破，呈现颠覆大众经典认知、升华情感共振的内容场景，才是这档节目更为人衷情之处。
地产开发导向与土地价值再造，似乎也同理可循。无论是产城融合逻辑亦或特色小镇示范，在时代映射下，从常规的地产开发向城市纵深发展延伸，称得上是更高级别的“炫技”。
01.
此前我们先后两次推送梳理过的中德生态城，正是产城融合模式下以产业驱动土地价值重塑的探索。产城融合的自洽逻辑脱不开“城市形成靠人口，人口导入靠产业”的铁律，中德生态城也没理由例外，产业的兑现度与成熟度同样是决定大邱庄向“生态型产城融合”蜕变的关键内因，也是市场信心的来源。
从公开消息可以了解到，中德生态城筹建以来，初始产业底色依托于首批达成合作的产业运营商而形成，绿建研发、德龙钢铁确定在此设立总部，主导首个住宅项目——宝能·南泊ONE开发的宝能集团，对产业氛围奠基的助益同样不容忽视。
提及宝能，大多数人的第一反应是其地产开发商身份，深圳宝能太古城、宝能公馆、天津宝能城等项目名声之外。而当7月29日中德生态城宝能装配式建筑总装产业园暨研发中心项目在大邱庄开工，同时宝能决定将新能源汽车制造、大型商超、医疗卫生、国际物流等多个产业基地借由中德生态城的规划落地时，天津市场才有机会发现“卖房子”不过是宝能多产业布局中的冰山一角。
宝能装配式建筑总装产业园开工仪式
“深藏”在这座冰山水面之下的，是宝能在高端制造、国际物流、综合开发、民生服务四大核心业务板块下折叠着的新能源汽车制造、现代物流、航空产业、装配式建筑、健康医疗、教育养老服务等多元细分领域，几乎涵盖了当下房企多元化的全部重要选项。其中仅与地产开发相关的涉猎，就包括了文旅地产、产业地产、商业地产、物流地产等。
此次宝能与中德生态城的深度产业合作，其实并非个例。仅在这个月内，宝能就先后与江苏徐州、河北秦皇岛签下1300亿的产业大单，涉及科技园、制造业、文旅、商业、康养等领域的产业布局，牵扯内部多个业务线条。由此看，宝能正在发力的一个全新而重要的发展规划，不再是“拿地-盖房-卖房”的简单线性逻辑，而转变为对区域的深度参与和集中式加载，其综合开发模式下实体产业“深度玩家”的身份正在坐实。
02.
宝能之于一座新城的存在感，得益于其对产业的“装填”能力。
依托产业深度布局的“造城”经验，宝能在自身业务条线中培育了诸如宝能科技园、宝能城、宝能中心等可复制的综合开发产品IP。其中以“旗舰”深圳宝能科技园为例，园区总建面达168万平米，涉及电子信息、人工智能、自动化与智能制造、新能源与新材料、物联网、生物医药六大高科技产业集群，一期入驻企业372家，包括国家级高新企业232家，领创了科技产业园模式。
深圳宝能科技园实景
如果说在上述“筑巢引凤”实践中，宝能拥有了自带流量的能力，那么更为实在的装填则是“自带产业”。在其涉猎的众多产业中，除地产与险资外，为更多人所知的应是汽车。2017年宝能斥资66.3亿元拿下“观致”51%的股权后，2018年10月16日宝能集团与昆山市政府在苏州签署系列投资合作协议，投资千亿元在昆山建立汽车产业基地。此次与中德生态城的合作中，新能源汽车制造同样被纳为在津多产业布局的重要一环。
相同的还有已开工的宝能装配式建筑总装产业园，考虑到雄安新区建设对装配式建筑的大量需要，静海区积极推动钢管产业向建筑钢结构体系转型升级，为雄安新区的建设提供服务，宝能凭借早先在此领域的布局再次成为了中德生态城重要的产业支撑。
中德生态城产城分布关系及效果示意
综上，所谓“装填”无非是那个“先有鸡还是先有蛋”的老话题，却是制约许多“产城融合”项目发展的第一道门槛。对宝能而言，借助多年对产业地产的深耕与积蓄，以及身份上的多元性、实体产业的独立性，强大的资源导入能力为宝能赢得了更大的自主权，也成为其深度参与区域发展的底气。
对区域而言，初期招商引资成果往往是最难争取到的原始积累和示范作用，一位自带流量、自带产业、自带经验的合作伙伴加盟，铺陈出一个有底子的好开端无疑将带给地方政府和整个区域关于未来业务模式及产业发展的合理预期，而在更广泛的社会及市场关注中，则意味着更多关于规划兑现的信心。
03.
如此体量巨大的产业投入，说到底是宝能对中德生态城价值前景的一次看多与做多。在此面前，用以住宅开发的获地投入就显得微不足道了，由此宝能在中德生态城的身份也远不止住宅开发商那么简单，而宝能·南泊ONE项目也更接近于“宜居宜业生态小镇”的有机组成部分、产城融合的居住配套。
具体来看，宝能·南泊ONE项目由三个地块组成，总占地面积约38.62万平米，总建面约62.44万平米。首开地块毗邻团泊湖风景区景观廊道和中央湖滨休闲景观带，建筑风格以现代德式建筑工艺结合中国古典建筑的韵味，兼具中德两国对于“工业特色小镇”的建筑审美。
宝能·南泊ONE入口效果示意图
社区规划以“一环两轴四园”为空间框架，即一条有氧运动环、两条横纵十字轴线将社区划分为四大季节性主题园林。辅以十字林轴上颇具德式风情的堡垒标志雕塑，两侧对称的道路树木与景观灯、圆环广场的设计搭配彰显德国造园精髓中的秩序感、严谨静穆与工业美，将慢节奏的宜居社区中注入德式风情的生活方式，映射归家路上的品质感与仪式感。
宝能·南泊ONE“一环两轴四园”景观规划
据了解，此次宝能·南泊ONE一期供应总涉及1830户，以建面约90-125平米的低密洋房类产品为主。
与中新生态城十分相似的是，在“生态”“智能”的造城命题中，宝能·南泊ONE的产品设计中植入了“五恒”科技理念，引入智能安防系统、外墙屋顶地面保温系统、高效节能外窗隔热系统、抗干扰隔音降噪等多项科技智能化系统 ；建筑则以德国可持续建筑评价体系DGNB为参考标准，实现宜居目标。
宝能·南泊ONE首期鸟瞰效果图
值得关注的是，宝能·南泊ONE作为中德生态城的首个住宅项目，如此丰富的产品配置或将作为“生态型产城融合”中宜居属性的初始化产品标准，对区域后续住宅开发的示范意义并不难想见。
正如一场对手戏的炼成
产城融合的导演之下
考验的是两位演绎者的内功
产业，是代入剧情的主导
生活，是铺陈故事的关键
中德生态城
演员，已就位
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