20年前，在房改的23号文中，出现了一句话：“促使住宅业成为新的经济增长点”。

20年后，很多经历了那个年代的人，都在后悔没有听这句话。

从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，靠房地产生活的群体越来越多。

经济学家任泽平总结了几个数据，足以看出房地产的财富效应有多凶猛。

1998-2018年，全国公路、铁路里程分别由127.9万公里、6.6万公里增长至485万公里、13.2万公里，20年时间，公路里程增加了4倍，铁路里程翻倍。

这样的成就，足以令我们感到骄傲和自豪。

房地产的涨势更直观一些。2012至2018年，全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2%，而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6%。

6年时间，楼面价接近翻倍，加上开发商的建安费用、营销费用，终端房价的涨幅只会多不会少。

假如你手里攥了一堆房子，这些年做梦都能乐开了花。

但是，未来10年，情况会不会发生变化？对普通家庭来说，手里的房子“越多越好”还是“越少越好”？

我们可以从以下几个角度展开分析。

第一，房地产还能不能作为“经济增长点”？

这个话题有点大，国海证券宏观分析师樊磊在10月30日发了篇研报，很有针对性。

樊磊指出，如果2030年中国人均居住面积达到日本的水平，按照2017年底中国住宅存量约286亿平计算，住房销售面积可能会以每年3%左右的水平趋势性下行。

如果同时考虑居民部门杠杆率的瓶颈，新房销售均价每年上升的幅度，不能高于新房面积下行的速度。

说白一点，如果未来10年房价年均涨幅高于3%，那不买房的人会越来越多，这会导致房地产销售面积每年都会跌4%或者5%。

也就是说，如果不想看到居民杠杆率突破70%，房屋供应过剩，房地产投资对经济增长的贡献可能会“由正转负”。

专家直言，2020年就是发生这一转折的关键年份。

目前，房地产投资的趋势增速在10%左右，而销售额的同比增速却是0，投到房地产里的钱虽然还在增长，可是购房者已经不太敢买房子了。

终端销售一旦出问题，回款收不上来，房地产相关的各行各业都得受影响。

因此，未来10年，房地产地位依然最重要，但新的增长点不会是楼市，从这个角度来说，家庭的房产配置，并非是越多越好，够住即可。

第二，新的“增长点”在哪里？

海通证券经济学家姜超在前段时间说，以往每一次的经济回升，要么靠房地产、要么靠基建。但这一次的企稳改善与以往大不相同。

原因有四：1.大规模减税降费；2.LPR降低企业利率；3.以人为本的新型城镇化；4.消费税的改变。

税费的改变不用多说，相信大部分人都已经感受到了变化，而央行在今年8月份改革了贷款利率报价机制LPR，LPR利率引入了中小银行参与竞争，有效的降低了贷款利率。

从9月、10月的LPR变化来看，1年期LPR出现了实实在在的下降，跟房贷利率挂钩的5年期LPR依然纹丝不动，资金都是逐利的，工厂、实体经济、制造业、商品流通的融资成本持续下降，会有越来越多的人投身实业。

还有消费税的变化，从生产环节改成流通环节，把消费税改成地方税，以汽车为例，各个城市每卖一辆车，都能为这座城市贡献一份收入。

那么，各地与其招商引资去盖汽车厂，还不如放开汽车限购，多修车库，这样车卖的越多收入就越多，还能承接房地产下行对经济造成的拖累。

第三，城市分化对有房族的影响。

人往高处走，水往低处流，哪里人多，哪里房子就值钱，就算整个房地产都不景气，人口越多的城市，持有房子，依然是最抗跌的资产。

这个道理人人都懂，最近两年又出现了新的变化。

经济学家李迅雷日前指出，2018年东部地区的农民工数量减少185万人，东北地区农民工数量减少9万，而中西部地区则增加378万，呈现“孔雀西南飞”的特征。

人口从小地方往大城市走，是大势所趋，年龄渐长的农民工，从大城市往家乡回流，同样也是一种趋势。

其实，有这种想法的不光是大龄民工，最近还看到一个新闻，“千禧一代”不约而同对特大城市敬而远之。

“千禧一代”一般指出生在1982年到2000年的年轻人，随着大城市物价和房价的不断攀升，全球范围内都在出现“千禧一代”逃离大城市的现象。

据报道，在韩国，一共有20万30多岁的年轻人正在逃离首尔。而美国最富裕的加州，一半以上的当地居民也正在考虑离开那里，到其他小城市生活。

在过去8年里，首尔地区该年龄段人口数量一共减少了近20万之多。该报告还显示，2018年一共有4.2万名年龄在30岁-39岁之间的年轻人选择离开首尔，为过去8年以来的最多。

这样的趋势也发生在北京上海，因为人口规模控制的因素，京沪等地人口呈现持续净流出状态，北京、深圳自调控加码后，二手房价持续阴跌。

不少2016-2017年高位接盘的购房者，近两年亏损幅度高达20%，几乎把首付都亏光了。

此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临“房子比人多”的局面，房价步入“稳中有降”的趋势也是必然。

因此，城市分化对有房族的影响很深刻，未来的人口格局，极有可能呈现出“两头小，中间大”的格局，即北上广深等城市控制规模，中西部三线以下城市人口持续流出，大都市圈周边城市、强二线省会，人口会加速填充。

换言之，10年后，特大城市的房子，因为人口、购房资格、卖房周期等严苛的限制，尽管依然值钱，但流动性会很差，三四线城市的房子，因为接盘的人越来越少，房子买的越多亏损可能性越大，手里的房子“越少越好”，有个大三居自住，满足上学、医保的需求就可以了。

潘石屹曾直言：楼市要回归合理状态，一个是让分子往上涨一些，分子是租金；二是让分母往下降一些，分母是房价。

分子和分母的的比喻，从侧面回答了房子持有多少的问题。

如果市场里的购房者都想着“囤房”，持有的房子越来越多，高杠杆的投机气氛盛行，房价依然会水涨船高，直到居民杠杆率不堪重负。

如果购房者们都拥有理性的置业理念，人们手中持有的房子越来越少，多余的钱都去用作实业，房价“稳中有降”的回落，租金回报率也会趋于合理。

笔者觉得，房地产行业好比是水，每个家庭持有的房产，都是其中游来游去的鱼。

鱼儿过多，活动的空间太小，鱼儿过少，又显得没有生机。不多不少，够住就好，才是未来的方向。