关于买房这件事，经济学家李迅雷有个比喻，挺有意思。

一个本身价值100元的商品，甲如果能够以150元的价格卖给乙，那甲就相当于赚了乙50块钱。

如果乙再以210块钱卖给丙，那么乙相当于赚了丙60块钱。

如果这个时候商品的价格又回到了100元，那么丙相当于就损失了110元，而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元。

因此，他认为靠买卖房产赚钱，本质上就是个“零和游戏”。

前人赚的是后来人的钱，而一旦价格向基本面回落，最后一个持有资产的人就要承担全部的损失，损失的金额就是前人们获得的收益。

笔者觉得，决定这场“击鼓传花”游戏是否结束的关键，是楼市的供需问题。

数据显示，过去30年以来，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平；人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米；住房套均面积从约45平方米增至89平方米；住房套数从约3100万套增至3.03亿套。

如不含学生及其宿舍，截止2017年，城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户比为1.07。

这份数据还没有算2018-2019年的新建房子，这么大的供给量，我们完全可以挺直腰板说“不缺房子住”了。

但是，照这样的形势发展下去，再过10年买房，房子会不会“遍地都是”？

要知道，任何一件商品，只要“供给”长期大于“需求”，高估的价格必然会回归理性。

我们可以从以下几个角度来考虑。

第一，人口流动的分化。

有专家总结，人口流动的规律只有一个：天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。能赚钱的地方，才会有人口不断流入。

有的人说大城市机会多，也有人抱怨空气差，交通差。有人夸小城市好，有好山、好水，却有点寂寞。

不管你对京沪深和省会城市的意见有多大，人口流动的规律依然朝着“分化”的方向行进。

日本1.3亿人，3600万都在东京都市圈，美国总量超过2,400亿美元的大都市圈共有10个，面积仅占全美的1.7％，人口却占30%。首尔的面积只是北京的一半，但2500万人比北京多出300万。

也就是说，以后的城市规模，小的会越来越小，这几年县城和地市别看一个个扩张的步伐都很快，没了人口支撑，终究是镜花水月。

而抱团的城市群，规模则会越来越大，长三角的沪苏宁杭，珠三角的广深莞佛，中西部的西安、郑州、成都、武汉、合肥，都是未来人口最集中的区域。

这些地方的房子，10年后依然会抢手，还在无限制扩张的小县城，房子自然会建得“遍地都是”。

第二，城镇化的进度。

最近看到招商证券房地产研究团队一篇报告，其中提到，房地产业内一明星职业经理人曾说：“这个行业有一个怪事，大量的库存，竟然放着放着就能够增值，这太罕见了，比如面包库存放几天就不行了，就别谈增值了”。

过去拿地就赚钱，是周期的神奇力量所赋予的：即便开发商拿错了地，即便当期的存货利润率是负的，过个两三年，可能又是一条好汉。

所谓周期，指的就是“城镇化”。

在初始阶段，城镇化率低于30%，经济结构以轻工业为主，人口从农村到城市完成迁居。

到了后半段，城镇化率大于50%，农村人口基本已经完成了迁徙，增量人口只能从小城市向大城市涌入，房企的模式也开始发生变化，不再是无脑拿地盖房回款，为了融资，各种资产证券化的方式被发明了出来。

到了成熟阶段，城镇化率高于70%，人口开始出现某种程度上的“逆城市化”，即特大都市周边的郊区也开始形成“小城市”的规模，都市圈就此形成，房地产的增长空间面临瓶颈。

我们处在哪个位置？

显然，目前楼市是从后半段向“成熟阶段”跨越的过程，10年之后，很有可能会达到成熟阶段。

说白了，现在我们只是“不缺房子住”，10年后，房子盖的再多也没啥用了，开发商没利润，投机客没钱赚，人口格局、各城市的结构都会固定下来。

第三，房地产大拆大建的“模式”变化。

房价高的一个主要原因，是高杠杆模式。

购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企获得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去继续拍地。

这样一来，购房者只用了一小部分的钱，就能撬动巨大的房产市值，开发商只需要一部分资金，就能开工销售，甚至继续扩张。

除了土地出让金，楼盘建设中的税收，商品房售卖和转售中的税收，也是组成各城市收入中的重要一环。

但是，比如过于依赖卖地收入，居民杠杆率持续攀升，房屋空置率日益增加，任何一个缺陷，都可能让楼市“硬着陆”。

想要扭转趋势，就要改变这种高杠杆催动的拿地、盖房、卖房、再投机模式。

比如，建设大规模的租赁房，先试点，后推广，加大补贴力度，租赁房的集体土地性质不变，引入专业的管理机构，实现租房与购房享有相同的权利。

“租购并举”的模式一直都在提，只是很多人忽视了调控推进租赁房市场的决心。

根据不完全统计，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市，相继出台住房租赁新规。

集体土地已经扫清了入市的障碍，北京的共有产权房搞的风生水起，深圳最近也推出了年涨幅不超过5%的公寓。

总之，未来10年，政策一定会持续给保障房“修桥铺路”，虽然现在还没有铺开，但体量肯定会持续扩大。

综上所述，再等10年买房，受人口流动、城镇化进度、房地产模式三大因素的影响，房子“遍地都是”的可能性还是比较大的。

当然，所谓的“遍地都是”，只是一个偏感性的形容词，具体而言，非都市圈的偏远三线以下城市，库存会持续增长。

回到文章开头的那个比喻，经济学家的这“一番话”可谓是有理有据。

一切房子盖出来，不管名目和概念包装的再多，学区房、洋房、小高层、刚需盘、改善房等等，归根结底都是给人住的。

没了需求，一切都是“纸上谈兵”，终究会成为“击鼓传花”的投机游戏，接最后一棒的那些人，只能咬牙承受零和游戏所带来的损失。

关于楼市未来的走向，董明珠的“预测”也很有眼光。

董明珠此前在接受杨澜采访时表示，“现在年轻人要结婚，要生孩子，你说他本来就想搞个科研，但是找了个对象愁死了，房子也没有，他的精力首先就拿掉了一半，他不可能用心去做科研。我会逐步做到每个工人都有一人一套房，住房问题更是一种尊严”。

事实上她也是这么做的，在去年，董明珠投资20亿建设的人才公寓已经破土动工，目前进展很顺利。

不难看出，她的预测和行动，都是围绕“保障房”展开的，与目前楼市调控的脚步完全一致。

在我写下这篇文章的时候，恰巧看到了一个提问：房价会让年轻人变成什么样子？

下面有个回答：高房价非但不会增加年轻人的压力，反而会让他们越过越好，慢慢地学会“不买房”，不生小孩，不赡养父母，消费主义，及时行乐。

这种“苗头”其实已经出现了，结婚率连续创出新低，新生儿数量不断下降，“佛系”的生活态度，让越来越多的年轻人“当一天和尚撞一天钟”。

而房地产市场要走的路，就是不让这种“得过且过”的生活方式蔓延，实现居者有其屋。

产权可能不是你的，但你享有的权利与购房者完全一致，不管商品房还是租赁房，遍地都是。

买房不是什么值得炫耀的资本，租房也并非是羞于启齿的尴尬事。

孩子好上学，家人易养老，不必为房子劳心伤神，让00后、10后们扛起肩上的责任，就是未来10年的趋势。