小悠心理
發表一下我的看法，提問中涉及的漏水情況應該是樓宇天面防水問題造成的，如已過《商品房質量保證書》約定的保修期，那應該由物業公司組織維修，反之則應有開發商承擔，保修條款可閱讀交房時發到手中的“兩書”。
1、假設本案中房屋已過質保期，業主報修漏水，物業公司未盡到積極維修，違反了《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》中關於設施設備維護管理的義務，應該承擔相應違約責任。業主可漏水問題造成的損失另案起訴物業公司，要求其承擔相應的賠償責任。《物業管理條例》第三十六條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
2、本案中業主以物業公司未積極修繕為由拒繳物業費，該做法明顯是欠妥的，物業公司合同履行有瑕疵不構成合同違約，更不能對抗業主履行交費的義務，因此很可能判業主敗訴，建議與物業公司進行庭前調解，讓物業公司適當減免物業費。
3、綜上所述，業主遇到此類問題要保留好證據，積極與物業公司溝通協商，如物業公司確有合同義務不作為的情形，可向法院起訴保障權利。切勿以拒繳物業費來對抗，否則等業主主張權利的時候，證據材料因時間過長而滅失，業主會很被動。
以下附商品房保修條款，以及物業管理相關法律條款，供參考閱讀。
物業公司違約責任問題：
物業管理公司是否承擔違約責任，要根據物業服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。物業服務合同由物業服務需求方與物業服務提供方雙方自願簽訂，系雙方當事人的真實意思表示，依法成立的物業服務合同受到法律的保護。物業服務當事人由於違反合同條款的約定必須承擔違約責任。因此物業管理法律責任的確認，除依據有關法律、法規的規定外，也要以合同或契約約定的責任內容作為依據，但合同約定的條款不得與相關法律、法規相違背，否則，合同雖成立，但其在內容和形式上違反了法律、法規的規定，則被確認為無效，得不到國家法律的保護，沒有法律效力。違約責任，指一方不履行物業服務合同中約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應承擔的繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任是由合同義務轉化而來的，本質上出於雙方當事人約定，不是法律強加的，因此，物業服務當事人必須清楚自己的權利和義務，不能隨意承諾自己無法達到的義務。權利與義務一旦承諾，就應履行，否則就應承擔違約責任，按合同規定的違約責任條款接受處罰。
《民法通則》第一百零六條規定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。”
《物業管理條例》第三十六條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”
房屋保修期問題：
關於保修期的長短，依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。”因此房地產商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條裡說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條註明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”
在正常使用下，房屋建築工程的最低保修期限為：
一地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
二屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
三供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
四電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；
五裝修工程為2年。
其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。
知乎者Plus
房屋漏雨，物業以單獨維修作為理由拒絕處理，認為應該自己掏錢維修，因此，業主拒交物業費。然而，之後物業進行整體維修，其他人家都做了防水，唯獨該住戶被排除在外。現在物業公司起訴業主未交物業費，住戶不知道該如何做了。
我們分析以下情況：
1.房屋漏雨是由於什麼原因。如果是裝修原因，那麼毫無疑問，是你改變了房屋的結構，自然應該自己維修；如果是外牆質量問題，在質保期內，應該由物業和開發商交涉解決維修；如果超出了保修期外，那麼應該動用維修基金維修，物業不可能自行掏錢維修，何況一個整體維修情況根本沒有物業能夠承擔維修費用。
2.業主有一定過錯。業主拒絕繳費也不是不可以，但你要留有物業不作為的證據。包括你去物業保修，物業不予理睬，而嚴重影響到正常生活，這可以拒絕繳費。但是，只要物業接受了投訴，並告知這個屬於維修基金範圍，那就屬於受理。這個物業費恐怕你是無法逃掉的。
3.物業公司在小區進行全面維修，卻單獨把該業主的維修不處理，這是物業的責任。如果物業公司不是動用的維修基金，而是物業公司自己籌集資金進行維修，那麼物業是可以有選擇權的。可是物業動用維修基金卻獨獨把這一家留下，且房屋漏雨事實存在，那麼該業主只要留有確鑿證據，這個物業費是可以免交的！因為已經嚴重影響到你的正常生活，且單獨留下你的房屋，屬於物業的公報私仇和不盡職。
4.業主一定要有物業不予處理和本次其他業主處理完畢，而沒有處理你的房屋的證據，以及由於漏雨導致家裡盆盆罐罐的都在窩裡等雨。這是會影響到你能否勝訴的關鍵。
鑑於物業公司本次維修完畢的情況，你的拒絕繳費是屬於合理的。只要你所有的證據齊全，那麼你就不用擔心。物業不僅僅需要免物業費，還應該道歉，否則，物業就是絕對的不作為。
如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。
說天評地鹽城哥
跟物業維權需要很大的耐心，我家房子的次臥三年前一場大雨，窗戶進水把窗臺和牆面泡了，當時物業雖然做了維修，但牆面和窗臺的損失賠償問題，物業一直拖著不處理，經過差不多兩年時間，和物業的交涉，問題最終得到解決。
我不拖欠物業費，只是由一次交一年，改成了一次交一個月的，每次都拖到最後才交，我們小區有電梯卡，欠物業費電梯卡不能用，不交也沒辦法。
每個月閒著沒事的時候，給物業打電話催促問題解決，給物業總公司打電話投訴。
聯合其他有同樣問題的業主，去物業辦公室找物業經理，催促問題解決。
反正就是不厭其煩吧，通過各種手段給物業施加壓力，但前提是不要讓物業抓住自己的把柄，如跟物業衝突，拖欠物業費等等。
物業是什麼性質的單位，估計大家都心知肚明，跟他們玩硬的，無異以卵擊石，但也不能軟，要有韌勁，讓他們覺得你比較難纏，糊弄不過去，問題就快能解決了。
如果已經被物業起訴了，建議不要打這樣無意義和必輸無疑的官司，跟對方協商一下，可以補交物業費，但物業也要有明確解決問題的時間，最好能擬一份協議。
物業起訴業主，多數都是嚇唬嚇唬業主，只要給他們交了費，他們也不會跟你死磕的。
陶源深處
首先物業沒有履行自己的職責，物業本身屬於服務業主的，現在房屋出現問題反而讓業主自行解決，於理不合，也不不符合簽訂物業合同的規定。
其次，業主本身因為沒有享受到物業服務反而因為沒交物業費，起訴了住戶，想想都很冤枉是吧！但是事情本來是他的錯，因物業沒有履行怎麼，現在反而變成業主的錯了。物業費是該交的。如果交了物業還不處理業主才回有話說。事情要解決就不能以為的去抵抗他，要想著自己站回主動。
最後，可以聯繫業主大會對於物業的不履責可以換掉物業公司。本身一個物業公司還把業主不當回事，實在可恨，可氣。
物業就是個老大難問題，不要怕時間長，一定要堅持自己的觀點，直到物業解決問題，不能慣著他們。
起訴了，我們就應訴，答辯物業不履行該有的責任反而惡人先告狀。無法無天了，再不行你可以反訴他。拿出物業合同和他打到底。
加油，加油，加油。
only丶one滿堂講法律
親身經歷，大概是15年夏，物業聯繫我說我樓下住戶反映衛生間的天花板漏水，經過物業排查，懷疑是我的淋浴房防水的問題，我就聯繫裝修公司重新做了防水（我自己花費了2千多元），結果還是漏。我意識到可能不是我淋浴房的問題，果斷停用整個衛生間所有跟水有關的設施（幸好我家兩個衛生間），然而樓下的衛生間還是在漏水。就這樣停用了2、3個月，樓下告訴我說不漏了，我這才注意到天氣因素，地處江南，6月份有半個月左右的梅雨季節，7、8月份又多雷雨，後來又經過幾次觀察，只要是雨下得大一點時間久一點，樓下衛生間就會漏水，至此確認漏水是外牆滲漏造成。於是我找物業要說法（之間處理漏水問題期間還發生了一些不愉快的事，搞得我一肚子火，就不在這裡展開了），物業不理睬，我就開始拒交物業費，之後物業來催討，我也是不理會，後來被催得煩了，我明確告訴物業：去起訴我吧，法院怎麼判我怎麼交，以後每年的物業費都這樣處理，但在你起訴我的同時我也會起訴，要求物業公開每年收取的停車費、廣告費的情況以及去向（業主的知情權）......然後16年開始直到現在，物業再沒有來催討過物業費。說這個事的目的，並不是對於我成功拒交物業費而沾沾自喜，我並不主張不交物業費，之前十年我也從未少交一毛錢物業費，只是想告訴大家，物業跟業主之間應該是平等的，最好能和平相處，但如果遇到無賴物業，也要找到正確方法處理。
夜188356031
其實，我們一直存在一個誤會，認為開發商和物業公司屬於同一個公司，其實大部分都不是這樣的，即使他們是同一個公司，住戶與開發商和物業公司分別成立的法律關係並不相同。住戶與開發商是買賣合同關係，住戶與物業公司是委託合同關係。那房屋漏雨，應該找誰呢？
質保期內由開發商負責
在房屋質保期內，只要房屋不是因為人為的因素漏雨，那麼就屬於房屋質量問題，應該由開放商負責修理，如果開放商不處理的話，可以到當地質監部門投訴，或者投訴無效的話可以直接上法院告。要儘快去處理，因為拖過了質保期，房屋漏水就需要自理了！防水期限的時間一般是5年，如果在保質期內就可以找開發商進行處理，要求開放商補償，並且對房屋進行維修。
過了質保期的話，可能需要自理
所以，當住戶遇到房屋漏水，多次找物業維修而不能解決問題，在質保期內就應該起訴開發商，而不是起訴物業公司；過了質保期的話就可能需要自行找人修理。
無特別約定，物業公司無責，有約定，從約定，物業費還是需要交的。
如果沒有與物業公司特別約定，物業公司是沒有責任幫住戶維修的，如果有約定的話，物業公司不維修可以要求其承擔違約責任。但是，無論是哪種情況，住戶都不應該拖欠物業費，拖欠物業費的話，住戶自身也違約了。
總之，遇到房屋漏水，應當先去查明房屋是否還在質保期內，如果還在的話，就要求開放商修理和賠償，如果沒有在質保期內，就看當初和物業公司簽訂的合同中有無維修的條例，如果有。就要求物業公司維修，物業公司不維修，就要求其承擔違約責任；如果沒有約定，就需要住戶自掏腰包維修。
圖源網絡，侵刪。
南山法律人
先弄明白房屋漏水與物業毫無關係，在保質期內找開發商，保質期國家有規定你先看看在你收房時都會給你，裝修問題找裝修公司，樓上漏水到你家你可以找物業幫你協商或者樓上不願意，你可以向法院起訴決定權在你手裡，保質期己過那就要動用維修基金，如果你為人處世不好找誰都無法幫你動用維修基金，所以你一定要搞好鄰里關係，你以止理由不交物業費物業一但起訴到法院百分之百你輸，最好你主動找物業協商，主動去補交，一但追繳你還要承擔滯納金與相關費用，建議你主動為好別給自己帶來不必要的麻煩，別做那些張三犯事找李四麻煩的事。
用戶97879175678
物業一般都會將要維修的上報業委會，主要是業委會批不批。業委會不批，錢就出不來，就談不上維修了。所以最終的根源還是在業委會。我以前小區業委會幾個人把自家修的好好的，別人家要維修只能靠等，我家一等就是兩年半。一開始跟物業去吵架，物業把申請單拿出來說，他們早就簽字了，像你家沒欠費的都是優先安排的，但業委會不籤。這才知道，維修基金都在業委會那邊，他們要不給，矛盾都推給了其他業主和物業，導致業主不交物業費，物業服務也一天不如一天。
sun145846904
你的提問信息不夠明確，漏雨要先劃分責任，保質期內開發商負責，其他人造成的非質量問題責任由責任人承擔。
物業其實不負責維修漏雨問題，他們負責傳達漏雨信息。
誰的責任誰負責維修，現在很多城市都要求開發商繳納質量保證金，屬於開發商的問題有不及時維修的，可以找住建局等主管部門投訴用保證金維修。
如果房子開始就有漏雨問題，建議投訴質監站，現在房子都是分戶驗收而且有噴淋實驗，責任人都是質監站。
別盯著物業不放，很多事情和物業無關，我做過多年物業，物業不背這個鍋。
子言物語
作為弱勢方的住戶，我們應該收集好物業不負責任、“公報私仇”的證據，但能不能作為自己不交物業費的抗辯理由，需要視情況而定的，下面我們先通過兩個例子對照進行說明。
2010年，浙江杭州一市民王先生在一年內在自家小區被偷了4輛電動車和5個電瓶，王先生以物業安保工作不到位投訴物業公司並要求其賠償損失，但物業公司不予理睬。於是王先生便拒絕繳納物業費。
但沒多久，王先生就被物業公司以拒交物業費違約為由告上了法庭。在法庭上，王先生直接指出物業公司的失責：小到樓道不乾淨沒有物業人員清掃，大到小區內盜竊案件頻繁但物業一直不聞不問不裝監控，都有相應證據，而物業公司也拿出王先生拖交物業費的證據以及與業主簽訂的物業服務合同，以證明失竊不歸物業公司管且王先生不交物業費的事實證據。
最終，法院根據《中華人民共和國物業管理條例》和雙方簽訂的物業服務合同，判決王先生違約，但物業公司也在提供服務方面不到位，存在一定程度的違約且需要負相應的賠償責任，因此王先生僅需補交物業費但不用支付違約金。
在本案中，物業確實工作不到位，間接導致了業主的損失。但如果物業服務合同上物業公司的職責確實不包括裝監控、保障業主停在小區的車不受損失那即使保留了證據，也無法作為抗辯的理由，即不足以成為免除物業費的理由。
而家住江西的李先生也因為家中房屋漏水拒交物業費而被物業告上法庭，但不同的是李先生與物業公司所簽訂的合同中卻規定，像李先生家因為大雨而導致的房屋漏水情況，物業公司是要予以維修的，但李先生屢次投訴，物業公司都不聞不問。開庭時，李先生把房屋漏水嚴重、物業服務極差以及與物業公司簽訂的合約等證據上交法院。最終法院判決李先生勝訴，物業公司違約在先，李先生可免除物業費。
對比兩個案子，先看業主和物業公司籤的合同。如果合同有一方先違約，另一方當然不用履行義務；但是如果合同中都沒有規定一方的義務，另一方想當然地覺得“你應該管”，正如上面的王先生覺得物業公司應該要為失竊的電瓶車負責一樣，那麼這種想當然的認為是沒有法律依據的。可能許多人覺得物業公司不就是應該負責小區內的財產安全嗎？話是這麼說，但是說到底，法律在民事合同的糾紛上，還是以當事人意思自治為先，也就是看合同規定的，合同約定了什麼，才有相應的義務。
大家回家仔細看看物業合同，如果沒有規定的條款，也就是證明物業公司沒有相應的義務，那麼即使發生了讓我們不愉快的事情，物業費還是要交哦~
