撰文 | 逍遥子
前言
2019年楼市进入收尾的阶段了，然而关于广州楼市的的现状，挺扎心的：二手房跌势持续、一手房表现不佳、土地拍卖终止、购房者持币观望……
整体看，广州楼市表现确实萎靡，于是乎，提前入冬的声音不绝于耳。不过，近日科学城全新盘——大壮名城热卖，再加上广州接连迎来利好，淘房志认为，广州楼市开始“起风了”。
01.
从萎靡到新盘大卖，广州楼市开始起风了？
相比一手房，二手房数据更能反映市场的实际情况。
广州二手房市场，整体成交均价自去年年底行情翘尾，到2月份爬上全年（截止至10月份）最高点，开年后形势急转直下，金三银四也拉不住跌势。
4月份之后开始横盘，7月份因为开学报名季前夕有所反弹，随后形势再度急转直下。
可以说，从二手房呈现的数据来看，的确，广州楼市表现萎靡。
——来源：安居客 | 广州二手房价走势
而且，如果大家亲近市场的话，可以发现，一手房市场，除了年初小阳春往上拉了一波以外，广州楼市其余表现都不行。
目前仍然有不少楼盘在用“特价房”等促销手段来吸引购房者。
此外，广州的地也难卖了，10月份已经终止出让了5宗宅地（增城、江高镇，从花，金沙洲，南沙），起拍总价达141亿元，这说明房企对销售前景也不乐观。
于是乎，广州楼市提前入冬的声音不绝于耳。
不过，前几天科学城全新盘——大壮名城开盘热卖，对冷淡的广州楼市打了一剂“强心针”：据现场考证数据，当天实际到场的客户，高达近千人。当天发售的房源仅180套，相当于6个人抢一套房，一个词总结，爆了！
此外，有消息称，恒大地产珠三角的优惠政策在10月27日已经截止了，并且27日起价格开始调整，上调。
楼市开始有点反弹了！
我们具体来分析广州。事实上，结合最近的利好来看，我们可以大胆预测，这很可能是广州楼市打响反击战的前奏：
- 资金持续向一、二线等核心城市倾斜
- 未来十年大湾区数千万人口红利持续释放
- 广州GDP增速反杀深圳，位居四大城市之首
- 以支持深圳建先行示范区同等力度支持广州
02.
数千万人口红利持续释放，广州稳了
中国的楼市分化已经很明朗了。
央行最新的金融数据显示，9月以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加4943亿，房地产贷款稳定增长。
从销售面积和销售额来看，统计局最新数据显示，今年1—9月份全国商品房成交面积减少，但成交金额反而在增加。
这显然意味着，买房的人没有减少，只不过资金正在向一二线等高房价区域倾斜了。
广州的房地产投资价值，大家应该心中有数了。
此外，2019年上海易居研究院的《粤港澳大湾区专题研究》提出，按照近五年来粤港澳大湾区11城人口的年均增速测算，至2020年，大湾区人口将超过7300万。
如果进一步考虑大湾区规划带来的基础设施完善、经济发展融合、生态环境宜居等因素，预计人口到2030年将达到1亿人。
也就是说，未来十年，大湾区或将迎来数千万的人口增量空间！届时人口红利持续释放，会对本地经济发展产生巨大利好。
广州作为粤港澳大湾的头部城市，无疑是最先迎来这一轮人口增量所带来的利好。
对楼市的深层次影响就是：
1）首先，当然是城中村以及刚需型租赁住房的租金进一步上涨；2）六七年后，当这批"新人“开始进入婚育高峰期时，对刚需型商品房的需求将得到释放；3）八九年之后，对优质学位房的需求也将逐步得到释放。
一句话总结，稳住，广州能赢。
03.
两大利好，提振广州楼市信心
第一，前三季度GDP增速反杀深圳，城市发展劲头十足
广州的危机感上来了，广州的各项动作速度都加快了。
统计局数据显示，在GDP增速方面，今年前三季度深圳的GDP增速仅为6.6%，GDP增量仅为1158.44亿，而广州的GDP增速则达到了6.9%，GDP增量达到1160亿。
在GDP增速方面，广州反杀深圳。
我们再来看下广州前三季度的投资数据。
前三季度广州固定资产投资增速高达21.1%，其中基础设施投资、工业投资、房地产开发投资三大领域齐发力，均呈两位数增长态势。
这里面非常重要的一个数据是基础设施投资，增长了27.6%，这个速度是非常厉害的，这一点也可以看出，在大湾区规划出台之后，广州有很大的变化。
以前我们感觉广州的基础设施投资有点佛系，包括修路、修地铁的速度都比较慢，但是今年在明显加快，国铁、城际铁路、地铁、高速公路等项目持续推进。
对楼市有什么利好呢？
很简单，广州城市建设具备持续上行的力量，大家对楼市也就有十足的信心了，更通俗来讲就是，“城市好，楼市就好”。
第二，省委决定以支持深圳建先行示范区同等力度支持广州
近日，广东下发通知，表示要把支持广州“四个出新出彩”实现老城市新活力与支持深圳先行示范区建设紧密结合起来，以同等的力度，全力推动实施。
这意味着，广州和深圳同等重要！
具体方面，将从六大层面全力支持广州“四个出新出彩”：
- 全力提升经济中心功能
- 全力提升枢纽门户功能
- 全力提升科技创新功能
- 全力提升文化引领功能
- 全力提升综合服务功能
- 全力提升社会融合功能
值得一提的是，这六个方面都是广州的优势，这也意味着广州的核心竞争力将更强大。
对楼市有什么利好呢？
这里我们就不讲什么大道理，我们就直接来比对下深圳迎来”先行示范区“大礼包的楼市表现：
最直观的体验就是：深圳楼市明显升温 1）福田中心一个豪宅项目，2000万大户型全部卖完；2）看房量明显回升，外地客积极入场；本地客看房一年多的，也在出手；3）二手房成交量周均1500套突破到2000套；二手房业主挂盘回调5-10万，多则30-50万不等；4）公寓大火，譬如中洲湾，半小时卖了800多套，有土豪一个人买了十几套；5）开发商推盘节奏加快，卖了几年的“旧货”再次放盘；……
现在，广州和深圳同等重要，那么，接下来各路资金对广州楼市的期待值有多大，大家应该心中有数了。
04.
最成功的投资者，往往都是乐观主义者
最近看到一句话让我非常感触：最成功的投资者，往往都是乐观主义者。
大家可能不知道，李嘉诚能够一手创办华人首富之宏伟基业，很核心一个原因就是，在香港百业萧条之时，依然坚定看好香港的经济，大量购入地皮和楼宇。
我们脚下的土地就是黄金，大家要对广州楼市多点信心。
前段时间，“读懂中国”国际会议在广州举办。这是个旨在推动中外交流的顶级国际会议，之前均在北京举办，这次选择了广州，显然是高度看好广州的发展。广州即将迎来属于自己的高光时刻！
而且，对比北上深这几座城市，有着与生俱来的接纳与包容。
独特的粤语和广府文化，不仅不会成为人们融入这座城市的障碍，反而会让更多人为之倾心。
脚下静静流淌千年的珠江，就是最好的见证者！
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