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首先澄清一下，今天的話題只能作為參考，不代表後期房價真正走勢。因為今天的命題涉及時間有點“短”，三個月對於一個城市的房價波動週期來講，確實微乎其微，尤其是已經進入平穩期的威海樓市。不過很多購房者對於威海房價的趨勢如何，依舊非常關心，尤其是在一年中威海樓市最低迷的這個節點上。所以，我們就今後三個月的房價做一個簡單的分析，雖不能指明大的方向，但希望對於後期想要買房的朋友能夠帶來一些參考信息吧。
現象與心思
大多購房者目前保持著觀望態度，他們基本都很一致的心思，就是等待房價下跌。威海房價到底能不能下跌暫且不說，我們先來看清一個問題：那就是房價一旦進入下降通道，你是否敢去接盤，什麼時候接。因為越是體量龐大的經濟體，一旦出現價格拐向，週期越是漫長；同時，現在全國房價基本都在歷史高位運行，加上過去幾年暴漲的成交量，房價如果下跌，初期肯定是一個快速的過程。而且大多數人的心是貪婪的，10塊降到8塊，還會想6塊，後面還想5、4、3等等。正如現在的一些威海二手房，低於之前標價的房子有很多，但是成交的卻不多，主要原因是“房價還要降”的心理。
相反，從房價上漲的時候更能體現出投資客貪婪的心思。比如2017年5月前後，威海的房價開始出現暴漲，而且也是進入歷史最高點，但那時候的人們卻沒有因房價過高而退縮，反而越漲越買，因為他們總感覺一夜十幾萬的升值還會繼續。
結論：購房者不會影響房價的走勢，只能跟隨房價波動的情況而決定參與程度的多少，是一個跟風群體。
威海往年年終三個月房價情況
每年的春節前三個月，是威海房價與成交量最為平緩的時期，也是最低迷的時候。一直到春節前夕的一小波剛需買房，帶來成交量的小幅上揚，但威海的房價並不會因此受到影響。
而元旦前夕則屬於新樓盤打折促銷的集中時期，但這時候的讓利並不能說是真正意義上的降價。因為年底回籠資金的需要，所以才給出一定的優惠空間，等渡過“難關”之後，房價依舊會恢復到之前水平。況且，現在大部分是打著節假日的旗號而做的一種營銷手段而已，所謂降價的房子戶型、樓棟、樓層都是有限制的，不是你想怎買就怎麼買。
購房者大多認為年底促銷力度會很大，這也是為什麼每年的年底會有一小波成交量上行的原因。
國內樓市房價及成交情況
說到底，威海房價的趨勢走向還是要跟隨大的環境而行，威海樓市自身並不具備走出獨立行情的因素，比如：人口突增、經濟快速上漲、特區規劃等等。過去兩年的翻倍行情，依舊是跟隨全國三四線城市房價暴漲的步伐而已。那麼大環境的房價又是以什麼為根基的呢？這一點我想大家都比較清楚，那就是“國情”。這裡再強調一次，政策不是直接讓房價漲跌的工具，而是調整漲跌速度的措施。
我們先看一下上個月國內樓市的大致情況：
2019年9月，全國70個大中城市新建商品住宅平均售價增速繼續放緩，環比增幅從8月的0.58%降至0.53%。平均售價較去年同期上漲8.57%。
其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。北京和廣州持平，上海和深圳分別上漲0.5%和1.2%。二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，上月為持平。北京和廣州分別下降0.5%和0.3%，上海和深圳分別上漲0.6%和1.3%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。
同比方面，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅均回落。
數據來源｜院士教授博導500智庫、國家統計局網站
過去三個月國內70城市二手房價波動情況（按照1、2、3、4、5線城市劃分），其中一二線城市二手房價波動相對較大，而與我們大多人相關的三四線城市房價相對平緩，也包括威海二手房價格走勢。
政策風又吹向何方
首先，我們要明白一點，樓市政策，不管是限還是松，都不是用來左右房價的主因，調控的目的是讓房地產健康的發展。房價持續快速上漲不行，而大幅下跌也不健康。我們是要防範房地產泡沫破裂，既要防範價格上漲過快引起泡沫放大的破裂，也要防止樓市大幅下跌恐慌崩盤。而此時的政策則偏向了城市人才引薦這一性質，為什麼？
從10月15到10月19日，短短一週之內，已有南京、天津、三亞三城以人才落戶名義側面的解除了“限購”。今年內，已有青島濱海新區、杭州、珠海、上海臨港、南京高淳和六合區、天津、三亞等多地以直接或人才落戶方式對限購政策進行調整；
今年4月，國家發改委專門在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中提到，城區常住人口100萬至300萬的大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬至500萬的大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
不管是天津濱海新區，還是別的城市，它們都是跟人才住房，跟真正有居住需求、沒有戶籍的在崗職工相關聯，所以，政策整體上的意義還是“住房不炒”。其次就是進一步城鎮化發展。
大環境房價趨勢、政策與威海房價的關係
首先，威海並沒有出現進一步的樓市調控政策，反而加大了人才引進的力度。也許是華為5G事件的導火索，科技興國、人才建城是現在潮流，這一點肯定是沒錯的。但這些似乎對於威海樓市的影響微乎其微，畢竟威海買房的群體目前還是以養老、度假、投資、移居為主。而年輕人才的引進也一直是威海的薄弱環節。
這就涉及到上面說到的大環境房價與政策因素。
首先是外圍房價繼續上漲，那麼投資者的熱情又會在“紅利”驅使下重燃，先是一、二線城市，然後是三四線城市，而威海這樣具有多重屬性的房子，必將再次被購房者所重視，威海同樣還會有強於其他內陸城市的表現。
要知道，威海的買房熱情是在2018年下半年戛然而止，為什麼？因為房價到了歷史新高，其他城市房價不在上漲。想到什麼？那就是威海不缺買房的人，不光威海，全國每一個城市都不缺買房的人，缺的是“紅利”，這就又回到了文章開頭提到的“心思”。
其次就是政策，政策對於威海的影響一直都不是很大，威海自身沒什麼限購政策，而外界的政策似乎也衝擊不到威海。當然，不排除後期會出現更嚴厲的政策。反正目前我們可以不用刻意去關注。
最後，我們是否要打消購房者觀望的情緒，我覺得沒必要。目前樓市雖然慘淡，但並不是一無是處，還是有很多外地人不斷的來威海買房，而本地剛需，我想應該還會像往年一樣春節前突擊。
未來三個月威海房價趨勢上不會有大的變化，反而在春節之後，也就是來年開春，如果，樓市仍然沒有太大的波動，也許那個時候會是威海房價真正的拐點。
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