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标定地价是近年来全国地价改革的方向。在自然资源部和广东省自然资源厅的大力支持和指导下，经过几年的深入研究和反复论证，深圳市标定地价及配套地价测算规则已形成最终成果。10月21日，深圳市规划和自然资源局召开新闻通气会公布了《深圳市地价测算规则》并介绍了地价测算平台上线的情况。该局相关负责人从主旨、背景、相关规定等多个角度对规则进行了解读。

深圳城市图景。 周启有 摄

地价测算实现自动化、智能化和便民化

深圳市建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”。据深圳市规划和自然资源局副局长王策飞介绍，今后将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平。在地价管理方面，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》（以下简称《规则》）中，实现 “一个测算规则”，强化地价管理的统一性和规范性。深圳市进一步简化了地价测算规则，优化了地价测算平台，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化，让地价测算不再神秘。根据土地政策，按照测算规则，可以算出在深圳市拿一块地需要多少钱，而且任何部门任何人对同一项目测算地价，结果都是唯一的。同时，大幅压缩了地价测算时限，个案宗地地价的评估时间节省90%以上，极大提升了土地管理效率。

本次标定地价是以标准宗地为单位，以2018年4月1日为估价期日，分为住宅、商业、办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，为现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。根据《规则》，新供应土地地价测算公式如下：宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。其中，同一宗地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。

深圳市土地市场价格由市自然资源主管部门组织市非营利性评估机构评估确定。市非营利性评估机构根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。

《规则》对地价测算时点进行了详细规定：其一，招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。其二，协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用地使用权供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。其三，作价出资方式供应土地的作价出资金额，按编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。其四，土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。此外，土地整备相关协议另有约定的，从其约定。

地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。基础修正系数包括建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上商业楼层和地下空间修正系数。项目修正系数包括棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称留用土地）和拆除重建类城市更新项目修正系数。

为了保持土地市场健康平稳，深圳市规划和自然资源局通过对2017年和2018年所有已供应的1100多宗土地地价进行反复测算，确定了地价测算调节系数。对照这两年情况，全市总体地价水平变化幅度在5%以内，这既确保了地价管理的科学性，也保持了土地市场的基本稳定。《规则》要求，标定地价成果由市自然资源主管部门组织按年度更新，并定期发布。年度更新时价格水平变化超过5%时，应报市政府批准后发布。

据悉，本次发布的标定地价成果可在深圳市规划和自然资源局网站上（pnr.sz.gov.cn）查询。从网站业务主页栏的“标定地价”子栏中，进入“深圳市标定地价成果”页面，市民可查询以下内容：一是标定地价公示信息表。网站中，按照国家标定地价公示要求，设置了四种用途的标定地价信息表。二是根据地图位置查询地价信息。即按照需查询地价地图位置，获取对应标定区域或周边区域标准宗地的地价信息。三是根据具体宗地编码查询地价信息。即根据标准宗地编码等信息进行定位、并查询地价信息。

标定地价改革引导土地集约高效利用

深圳市本次标定地价改革严格贯彻供给侧结构性改革要求，以服务实体经济发展为导向，在地价评估、应用、管理等方面进行了一系列创新，推进地价的公开化、透明化，有利于降低企业生产及民生设施建设成本，有利于提高行政服务效能，营造更优越的营商环境，使深圳在粤港澳大湾区中更好发挥核心引擎作用。同时，通过充分发挥标定地价的调节作用，将优化土地资源配置，引导土地集约高效利用，推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展，积极引导各类存量低效用地挖潜，实现用最少的土地资源消耗撬动最大的经济增长，有力保障城市的高质量可持续发展。

对于事关先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目，比如生命科学、智能产业等，深圳市不仅有地可供，还努力降低企业用地成本。《规则》通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制，加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度。鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数；重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数；同时符合上述两类的，可叠加使用地价修正系数。例如：假设招拍挂公开出让深圳市某区域一块普通工业用地，用地面积1万平方米，容积率3.5，总建筑面积3.5万平方米（其中厂房3万平方米、配套宿舍5000平方米），宗地的使用年期为30年，产业发展类别为深圳市鼓励的生物医药产业，且为深圳市遴选的单一意向的重点产业项目。宗地建设用地使用权及建筑物不得转让。按照这个宗地对应的土地市场地价标准，工业不得转让楼面地价为896元/平方米，住宅允许分割转让楼面地价为12410元/平方米。则：厂房部分地价等于896乘以30000乘以0.5乘以0.7等于940.8万元。配套宿舍部分地价等于12410乘以5000乘以0.795乘以0.6乘以0.3乘以0.5乘以0.7等于310.8万元。宗地出让底价等于以上汇总价1251.6万元，楼面单价为358元/平方米。

《规则》强调，按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》以租赁方式供应的重点产业项目用地，年租金底价按照该类建设用地出让20年期地价的3%测算。

为鼓励产业用地节约集约高效利用，《规则》明确，对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的，不计收地价。同时，进一步加大对立体空间开发利用的支持，地下空间可分别适用0.1或0.3的地价修正系数。

为做好城市更新地价的有机衔接，《规则》考虑到城市更新项目周期比较长，对规则发布前已列入计划的城市更新项目，自规则发布之日起6个月内申请并符合地价测算条件的，地价计收标准仍按照原有规定执行，确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。

引导市场主体利用存量地建政策性住房

为积极落实住房制度改革要求，拓宽政策性住房用地供应渠道，《规则》对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定，调整后的地价水平比现行水平相应下降，以积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房。深圳市规划和自然资源局自然资源开发利用处的工作人员表示，原来一宗安居型商品房用地，大概是市场地价的六到七折，现在是三到四折，鼓励市场主体把地拿出来，建安居型商品房或者是人才房。

对于人才住房的用地支持，该工作人员举了一个例子进行了更为详细的说明：假定现需了解深圳市某区域一块住宅用地建设不同住宅产品的市场价格，经查询对应住宅允许分割转让楼面地价标准为28297元/平方米。即该地块建设商品房的市场地价为28297元/平方米。若建设可售人才住房的市场地价，则为：28297乘以 0.4等于11319元/平方米；若建设安居型商品房的市场地价，则为：28297乘以0.3等于8489元/平方米；若建设只租不售人才住房的市场地价，则为：11319乘以0.1等于1131.9元/平方米。

根据深圳市公共住房相关建设计划，明年开始，该市将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。位于原特区内的限价人才住房项目售价处于4万~5万元/平方米区间，最高售价原则上不超过5万元/平方米；位于原特区外的限价人才住房项目，普遍处于2万~3万元/平方米区间，最高售价原则上不超过4万元/平方米。未来一段时期公共住房总体价格稳定在该水平。

同时，《规则》提出，2001年8月6日前以协议方式供应的非商品性质住宅用地竣工验收后，除微利商品房（全成本微利房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本房、准成本商品房、全成本房、全成本商品房）、单位集资合作建房等政策性住房外，经批准转让的应补缴地价，按土地利用条件变更情形测算结果的20%计收。

此外，《规则》在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下，进一步降低其地价成本。深圳市规划和自然资源局着力完善周边交通、教育、医疗、社区服务等公共配套设施，推动社区服务中心、幼儿园等建设，确保深圳市公共住房住户“住有宜居”。

王策飞表示，标定地价成果及《地价测算规则》的发布实施，是深圳落实先行示范区建设、深化自然资源管理制度改革的重要举措。接下来，深圳市规划和自然资源局还将继续按照建设先行示范区的部署要求改革创新，不断完善自然资源管理制度体系，为深圳发展提供有力保障。