1.
武林郡还能轻松赚进60万吗？
还记得武林郡吗?
去年11月，武林郡一口气推出532套毛坯房源，户型88-129㎡，其中413套高层，均价30550元/㎡；119套洋房，均价35400元/㎡。
当时报名登记家庭总数为4882户，中签率10.9%。
这个中签率真的不算高，这跟去年底的行情有莫大关系：要知道，同期开盘的还有精装3.5万/㎡的杨柳郡，486套房源，也只有3126户家庭登记，中签率15.5%。
而今年9月底杨柳郡推出最后一批房源，590套房源却以10416组客户登记，成为了杭州第16个万人摇，中签率低至5.66%。
这足可以让我假设：如果武林郡放在今年开，不管什么时候都是妥妥的“万人摇”。
在当时，武林郡一把梭哈，也还是十分轰动杭城，连我自己也手痒，弄了一张房票参与了摇号。可惜，没摇到。
在武林郡的选房现场，有一个细节引起我的关注：500号之前，就把413套高层全部选完了，但余下的洋房，尤其是大户型，一直叫到两千多号，才销售完毕。
由此可以得出结论：武林郡的投资客，占比不少。
这几天，武林郡终于要变成二手房了——从登记摇号到交房验收，短短11个月，对于532个买到武林郡的人，自住的人想知道自己身价涨了多少？投资的人想知道能以多少价格出货？
1、艮北还有6个新盘，粗略统计，还有约3300套房源，供应量较大，目前在售价格4万出头一点。
2、整个杭州二手房存量压顶，二手房一天比一天难卖，至于实际成交价格，虽然没有大范围跳水，但降价范围确实在进一步扩大。
3、艮北卖得最火的二手房是杨柳郡，但不是所有二手房都是“杨柳郡”。
4、对比艮北新房的价格，刨去装修，按高层的价格比较，差价可以达到近7000元/㎡。一套89㎡，就有60万左右的账面利润。但关键是，能不能赚足这60万，还得靠运气。
2.
武林郡交付实景呈现
从现场交付情况看，作为一个刚需盘，武林郡品质还是不错的——高层区域绿化少，洋房区域绿化还算丰富。
入户厅、电梯厅、楼道等公共区域的墙地面均为大面积抛光砖铺贴，局部采用天然石材，且配色较为素淡。
有部分楼幢的入户厅还设置了局部景观，让不少业主有了小惊喜。
由于小区整体毛坯交付，接下去将进入频繁的装修期，因此开发商很贴心的做好了公共区域墙地面的全保护。但也正因为这些保护，地面和墙面无法全貌展示，使得现场视觉效果并不佳。
地下车库地面，标志清晰，照明充足，还是让业主们比较满意的。
在小区最南面，有一个市政的小树林，使得最南面两幢洋房的景观棒棒的。
小区北面和东面的一楼是连续的底商，今后业主们日常的小配套，估计都要在这里实现了。
3.
艮北二手房基本面
无论是自住的业主，长期的投资客，还是短期赚个差价的炒房客，交房后最为关心的事肯定是：这里的房子究竟值多少？我买这房子赚了多少？
为此，我详细了解了整个艮北的二手房市场，情况比我们想象中要复杂。
整个艮北的二手房分为两个体系：杨柳郡和其他楼盘。
因为学区和社区品质、地铁口的位置，杨柳郡交付后，二手房一路向上，可以说几乎没跌过。
2018年年初，不满两年的价格是4.3万元/㎡，到了年中涨到4.6万元/㎡，2019年小阳春甚至达到5万元/㎡左右。
哪怕目前行情回落，之前两期的二手房普遍挂价仍在4.8万元/㎡以上，其中一套挨着德胜高架，不满两年的成交价也能达到4.7万元/㎡。
在整个艮北的二手房市场，杨柳郡真可谓是一枝独秀。
艮北其他的楼盘，二手价格较为接近。基本遵循一个原则：旧房子便宜一些，新房子贵一些。
其中最具有代表性的是招商两个楼盘。雍泽府（雍和府）和雍华里（雍华府），当下的售价均在3.8-4万元/㎡左右。
后者因为很多房子满两年了，可以免5.3%的增值税。所以从成交数据看，雍华里反而略高一些，但实际上对于购房者来说，买入成本其实相差很小。
另外还有茂悦府、晓时代等商品房楼盘，整体的二手成交价格与招商两个楼盘差距不太大。
整个艮北其他楼盘基本稳定在3.7-4万元/㎡左右，与杨柳郡有着近8000元/㎡的差价。这可能也是杨柳郡能成为杭州第16个万人摇背后的逻辑。
4.
武林郡二手售价，参照雍泽府
招商雍泽府的二手房交易情况，跌宕起伏。
2017年年底交付，2018年1月就开始挂牌，再到3月份产证办出，前三个月实际成交的价格，稳定在3.2-3.3万元左右，89方总价差不多290万（未满两年有双税）。
在3-5月的三个月期间，成交量大爆发，月均30多套，平均每天有一套成交。总共有100套左右的房子换手。
与此同时，价格一路走高，到了5-7月份，成交价爬上4万元/㎡，最高甚至有达到4.2万元/㎡左右。这个时候，成交缩量很厉害，一个月成交量只有个位数。
去年下半年到今年年初，整个杭州二手房市场经历了一次调整，幅度不算大，大约10%左右。
但雍泽府在那一波调整行情中，调整幅度接近20%。
这是因为当时有人囤了一批房子，将一手房转化为二手房，加价出售。这批特殊房源以3.5万元/㎡左右的价格，抛向市场。于是立即引发舆论对雍泽府的围追堵截。
当时恐慌情绪蔓延，大家觉得艮北跌得好厉害。
但实际上，对于2.8万左右的一手房价格，这批特殊房源，已经加价7000元/㎡，一套可以净赚60万。
随着这批房源抛售完，今年随着一手房市场的小阳春，雍泽府的价格早已经回到了2018年的高点，4万+。这里再也没有便宜可捡了。
目前挂价有回落，但仍在3.8-4万元/㎡左右。4万的成交量很少，但如果房东如果诚心卖，降价十多万左右，很快就能成交。因此，3.8万元/㎡，基本是艮北目前二手房的底线。
有媒体报道“雍泽府降价几十万卖不掉”的案例，并不全面，其实是因为某些房东之前挂价太高，确实降了几十万，但降完之后，还是3.8万元/㎡左右。
5.
武林郡二手低于3万8，自住可买入
我判断：武林郡会复制雍和府的走势，但降幅不会大。
一方面，因为集中交付，由于投资客众多，目前市场信心不足，武林郡很可能遭遇一波抛售潮。不少人短期获利几十万，抛了这里继续摇那些限价红盘的概率很高。
另一方面，整个艮北板块，一手供应量巨大，会对整个二手市场造成一种情绪上的压迫。
但不用担心，急售抛完了，武林郡的价格就会稳定。
而且二道接手的朋友，购置成本不低，更不可能降价转手，反而会进一步夯实楼盘的价格。
武林郡因为在地铁口的缘故，本身交付品质也还不错，我们推断后期，二手市场上无论租赁还是买卖，这里都应该会好过目前在售的几个二手房楼盘。
小区北门出来，就是地铁1号线九和路站D出口，武林郡是标标准准的一线地铁房。
小区的正西面，有一大片地规划为商业用地，但具体内容未明确。再往西，沿着九和路南北两块是村里的自留地打造的综合体。以写字楼为主，配合少量的商业。
△网络上流传的效果图，看着还算高端
因此，这里产业和商业配套的氛围也要优于其他小区。
现在因为产证还未办出，所以真实的成交并没有，但大部分房东的挂价也就在4万上下。
如果抛售结束，市场又回暖的话，武林郡这样的地铁口次新盘，二手市场上很容易领涨。
我觉得：如果武林郡挂价出现低于3.8万元/㎡，自住可以考虑当作笋盘迅速买入。
再来看看正南面的越秀亲爱里，和九和路地铁站，就隔了一个武林郡的距离，是艮北已经交付的楼盘中，档次最高的一个楼盘。目前二手房价格在4.2万元/㎡以上。
武林郡外围的环境，可以说有些糟糕，与当初买房子的时候，基本没有太大的变化，路还没有全开通，基础工程也还在建设。
但我相信，这些都只是一个过程。再过3-4年，艮北各个楼盘纷纷交付，大工地自然蜕变成一种成熟的城市面貌。
不管你投资还是自住，等得起，才能有收获。
10万套二手房压顶之际，别人都在恐惧，但聪明人可以有一点点小贪婪：若有3.8万元/㎡以下的艮北现房，真可以大胆买。
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