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迴天地區作為京北超大型居住區，人口密度大，住宅房屋集中，涉房屋糾紛、婚姻家庭糾紛高發。10月29日，昌平法院召開“司法服務社區治理 助力迴天幸福安居”新聞通報會。會上，昌平法院發佈了迴天地區十大常見民事糾紛典型案例，並進行法律提示。
1
樓上裝修致樓下漏水
鄰居索賠獲部分支持
賈女士與夏女士是上下樓鄰居，樓上的夏女士家開鑿地面改造安裝地暖，由於裝修人員施工不當，賈女士家房頂漏水、天花板牆體掉落，導致傢俱損壞。因此賈女士將夏女士訴至昌平法院，要求其賠償房屋修繕費、傢俱損失、誤工費及維修期間租房損失共計58133元。
庭審中，夏女士認可房屋漏水給賈女士造成了損失，但辯稱賈女士主張的損失金額過高、損害範圍有誇大。
裁判結果
法院經審理認為，夏女士施工導致地面滲水以致賈女士房屋產生損害，應當承擔賠償責任。至於賈女士主張的各項損失，因其未提交證據證明臥室與書房裂縫系因被告導致，法院對該項損失不予認定。結合現場勘驗情況，涉案房屋損壞並未達到需外出租房居住的情形，賈女士主張的租房損失法院不予支持。
賈女士主張的修繕和維修費用、燈具地毯損壞的費用系實際發生，法院以現場勘驗情況為基礎，結合日常生活經驗法則及舉證情況，判決夏女士賠償賈女士各項損失共1萬元。
法官提示
公民的合法權益受法律保護，損壞他人財產的應當折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應當賠償損失。樓上業主存在防水問題，漏水業主作為房屋的所有權人及維護管理人，對於其房屋漏水給樓下鄰居造成的損失，理應進行賠償。
在此法院提示樓房居民，在裝修改造時要找有資質的施工隊，謹慎進行施工裝修，確保改造工程質量，防止發生對自家或鄰居造成財產損害的情況。受到損害的業主應當在第一時間直接與對方或者通過物業公司與對方進行溝通，確認損害發生的事實、原因和損失範圍，協商確定維修或其他處理方案；協商不成的，保留好漏水和相關損失的證據，比如錄音錄像、報修及維修記錄、相關發票等，避免維修後現場不復存在，導致難以舉證；對於情況緊急或者有貴重財產的，應及時進行搶修，以免損失擴大；保持正確的訴訟預期，在主張損害賠償金額時以實際損失為標準，以有直接因果關係為前提，本著合理、客觀的原則依法主張。
2
發現所買房屋為“凶宅”
男子訴撤銷購房合同獲支持
2017年，劉先生在房產中介的居間服務下，向李女士購買了一套位於昌平區回龍觀某小區的房屋。後經核實得知，該房屋在出售前曾有人在屋內服毒死亡。因此劉先生將李女士和房產中介訴至法院，要求撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同，返還購房款260萬元。
庭審中，被告李女士辯稱其在出售房屋時對屋內發生過非正常死亡事件並不知情，主觀不存在欺詐。
裁判結果
法院經審理後認為，劉先生在購房之初即對所購房屋不能發生過非正常死亡事件有言在先，對此中介公司亦予以認可。且根據我國社會傳統風俗，涉案房屋曾發生過非正常死亡事件，而一般人對死亡存在忌諱心理，一定程度上會對房屋價值產生不利影響。由於簽約時劉先生對此不知情，對房屋價值產生了錯誤判斷，基於該錯誤認識而做出的購房行為與其意思相悖，可以認定其在重大誤解的情況下與李女士簽訂了合同，劉先生依法享有撤銷權。合同撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。因此法院判決撤銷原、被告簽訂的房屋買賣合同，李女士全額返還購房款。
法官提示
房屋內發生非正常死亡事件客觀上未影響到房屋的實際使用價值，但是該情形因影響到購房者的心理感受包括忌諱、恐懼、焦慮等而造成房屋交易價值降低，與當事人在締約時真實意思表示不符，違背了買受人對於房屋實際價值的期待，是影響買賣合同訂立及履行的重大事項。
《合同法》規定，當事人行使權力、履行義務應當遵循誠實信用原則。在此昌平法院建議：
房屋出賣人出售房屋時，應當如實全面的將所售房屋有關信息特別是房屋瑕疵充分告知買受人，在此基礎上協商確定房屋價格，避免後期撤銷或者解除合同導致交易失敗、損失擴大。
買受人在簽訂房屋買賣合同之前應當仔細調查房屋的相關情況，並在合同中對出賣人承諾的事項進行明確記載，對出賣人未充分告知相關情形的違約責任進行明確約定，以維護自身合法權益。
3
小區內張貼告示侵犯名譽權
賠禮道歉經濟賠償不可免
黃某和強某曾經共同居住在昌平區某小區的一處出租房內，二人因瑣事產生矛盾，後強某搬離。2018年，強某在黃某居住的小區和工作地點張貼和散發《告示》。《告示》內容包括黃某的姓名、照片、籍貫、工地單位等詳細信息，稱黃某耍流氓、偷竊、有精神障礙、內心陰暗、齷齪骯髒等。黃某為此訴至法院，要求強某在小區公告欄中張貼公開道歉信，並賠償精神損害賠償金1萬元。
庭審中，強某否認《告示》系自己張貼，並稱據其瞭解，《告示》中內容屬實。鑑於強某對其行為不認可，黃某出示了照片、小區物業調取的監控視頻、報警後民警與強某的交談記錄、出警錄像等證據。
裁判結果
法院經審理後認為，物業監控視頻、黃某工作店內監控視頻、民警通話錄音、微信聊天記錄等證據，可以相互印證，形成較為完整的證據鏈；且強某除否認相關事實以外，沒有提供相應的證據支持其主張，也沒有對上述證據等做出合乎常理的解釋，因此法院採信系強某實施的散發和張貼《告示》的行為。
《告示》公開了黃某的詳細個人信息，對黃某的經歷和品行的描述具有侮辱和誹謗性質，且足以對黃某產生社會評價降低的損害後果，因此侵犯了黃某的名譽權，強某應當承擔相應的侵權責任。最終，法院判決強某向黃某書面賠禮道歉，在小區公告欄進行張貼，並賠償黃某精神損害撫慰金6000元。
法官提示
根據法律規定，公民享有名譽權，公民的人格尊嚴受法律保護，禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民的名譽。社區是熟人社會，每個人都珍惜他人對自己的社會評價。然而，個別居民因與他人存在矛盾，便公開散佈關於他人的不實言論，或者侮辱他人人格的言論，在小區或者更大範圍內造成不良影響，對此應當承擔侵犯名譽權的法律責任。
在此提示大家，名譽權糾紛引發的原因通常是矛盾雙方未能妥善處理其他社會關係造成的，雙方在此前就因相鄰關係、打架鬥毆、爭奪車位等引發關係不睦。對此，雙方應通過合理合法的途徑解決原始糾紛，而不應該以散佈不實言論或者侮辱的方式加劇矛盾。此外，
該類侵權行為除了實地發生以外，有的還發生在小區論壇、微信群等，有的業主不明事實，跟著附和、轉發、評論等，可能造成共同侵權，因此，建議大家在公共場合謹言慎行，以實際行動共建和諧社區。4
洗車行無故“跑路”
顧客獲賠剩餘費用
2016年，陳女士在某汽車美容俱樂部回龍觀店辦理了一張洗車卡，並向其支付了辦卡費6000元。2018年，陳女士前往洗車時發現該店已停止經營。截至當時，陳女士已消費450元，卡內剩餘金額5550元。於是，陳女士將洗車行訴至法院，要求解除與洗車行之間的洗車服務合同，並退還剩餘洗車費。
裁判結果
法院經審理後認為，陳女士在洗車行辦理洗車卡，並交納相應費用，雙方成立洗車服務合同關係。洗車行在與陳女士訂立洗車服務合同後停止營業，無法再繼續履行合同，陳女士依法享有合同解除權，解除時間為解除通知到達對方之日。合同解除後，洗車行未履行服務的剩餘洗車費應當予以退還。因此法院判決確認陳女士與洗車行的服務合同解除，洗車行退還陳女士剩餘洗車費5550元。
法官提示
如今，美容美髮卡、休閒健身卡、洗車卡……幾乎每人都有幾張預付卡。預付式消費一方面有利於商家提前回籠資金、鎖定客戶，另一方面也讓消費者獲得實惠。然而預付費服務合同具有長期性和持續性特點，消費者已經預交全部價款，相較於一般消費模式而言，在該類服務合同交易過程中往往承擔更大風險。
在此昌平法院提醒廣大消費者：
一是在購買服務時要做好實地考察工作，選擇實力較強、信譽較好的商家，並充分了解經營者信息，對經營者資質如營業執照、經營許可、相關授權手續等，進行審查；
二是要提高防範意識，避免因貪圖小利引來重大損失，辦理儲值卡時一次預存金額不宜過多，並保存好消費憑證；
三是要注意及時與經營者訂立書面合同，明確雙方權利義務，認真審查合同條款，對模糊用語應要求經營者進行解釋說明，對於明顯違法條款應要求商家進行修改。
5
“租金貸”交租遭中介違約
租戶訴返剩餘房租獲支持
2018年6月，原告劉先生與某房屋中介公司簽訂了房屋租賃合同，雙方約定租期為1年；租金為每月2500元，服務費每月60元，押金2500元；承租人按月向某網貸平臺支付當月房屋租金（租金需在平臺規定日期前5日內繳納）。雙方還簽訂了合同附件《關於瞭解及使用租房分期平臺業務的說明》，約定中介公司與網貸平臺合作租房分期業務，向承租人推薦房屋分期產品服務，分期相關手續費和利息全部由中介公司承擔，承租人因未按時還款導致逾期，與中介公司無關；承租人每期的還款金額要按時存到綁定的銀行卡里面，網貸平臺每期按時劃扣等。
2018年9月，因中介公司未向房主支付租金，房主要求劉先生搬離。劉先生無奈，搬離案涉房屋，將房屋返還給了房主。因劉先生已經向某網貸平臺償還了2018年10月的貸款（即2018年10月的房租） ，且中介公司未退還已付押金及服務費，於是劉先生將中介公司訴至法院，請求法院判決解除房屋租賃合同，並退還押金2500元、服務費540元、2018年10月的房租2500元，並支付違約金2500元。
裁判結果
法院經審理後認為，因涉案房屋所有權人將房屋收回，導致被告中介公司無法與原告繼續履行合同，被告中介公司構成違約，依法應當承擔違約責任，故劉先生要求解除房屋租賃合同的訴訟請求，依法應予支持。同時，被告中介公司應當將押金2500元、服務費540元、未租住期間的租金2500元返還給原告劉先生，並支付劉先生違約金2500元。
法官提示
當前，“租金貸”是房屋租賃中出現的一種新的租金支付方式，承租人與出租人（通常為中介公司）形成的房屋租賃合同關係，以及其與第三方金融機構形成的借款合同關係，分屬於不同的法律關係。通常情況下，金融機構已經一次性將租期內的全部或部分租金支付給出租人，承租人此後履行的是向金融機構的還款義務。
所以，在出租人拖欠房主租金的情況下，承租人面臨被房主要求騰退的風險，同時也面臨金融機構催還貸款的困境。此時，承租人應及時解除與中介公司的租賃合同，並主張中介公司返還剩餘租金。因此，也提醒大家，
在選擇“租金貸”時，儘可能選誠信度高的出租人，認真核實租賃合同及附件相關條款，尤其是關於合同解除和違約責任部分，並留存相關證據，避免造成不必要的損失。6
鄰居互訴只因開門方向
被判同時整改利人利己
陸老漢夫婦和張女士均為昌平區回龍觀某小區的住戶，兩家是斜對門的鄰居。開發商交付房屋時，入戶門均為內開式。入住後，陸老漢夫婦將入戶門改為外開式。2016年，張女士將自家入戶門也改為外開式。陸老漢夫婦稱，自家改為外開式防盜門是經過原對門鄰居及物業同意的，張女士家門開啟時自家的門無法開啟，給老人進出造成極大不便和安全隱患。於是陸老漢夫婦將張女士訴至昌平法院，要求張女士將防盜門改為內開式。庭審中，張女士提出反訴，稱陸老漢家防盜門開啟時，自家的老人、小孩都有被撞擊的風險，也要求陸老漢夫婦對外開防盜門進行整改。
裁判結果
法院經審理後認為，兩家均自行將入戶門更改為外開防盜門，更改的戶門開啟時，必然使戶門之間的距離進一步縮短，影響雙方的通行。且如有居民在樓道內停留時，防盜門突然外開有可能對他人造成傷害。鑑於雙方更改戶門的行為均給對方的出入造成隱患，因此法院判決原、被告均將向外開啟的入戶防盜門更改為內開式。
法官提示
人常說：“遠親不如近鄰”，這句話形象地道出了鄰里之間融洽、和睦的重要性。生活中一些事情如果處理不當則會影響鄰居生活，甚至需要承擔相應的法律責任。關於鄰里關係，物權法規定，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理通行、通風、採光等方面的相鄰關係，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。
此外，業主在行使權利時，應遵守法律、法規以及管理規約，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。在此法院建議，業主對自身不動產的利用，應
以不損害相鄰方或者其他利害關係人的利益為前提，例如，對房屋進行裝修改造時不得改變建築物原有結構；不要在建築物內放置危險、放射性物品，危及整個建築物安全或者妨礙建築物正常使用；鋪設管線或者改水改電時要做好科學設計，避免給相鄰方造成損害；不得違章加建、改建或侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分；將住宅改變為經營性用房時，需依法徵得有利害關係的業主同意。否則，相鄰業主或者其他有利害關係的業主有權請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。此外，對於鄰里間的糾紛，建議大家首先要加強自我監督和規範；其次要各持寬容態度，積極與對方協商；最後，協商不成可找居委會、司法所人民調解委員會等調解解決，避免訴訟導致鄰里關係更加激化。
7
九旬老人訴患癌女兒
法官判其少付贍養費
張老太與丈夫共有四個子女，張老太的丈夫於2008年1月離世，同年3月，張老太與四位子女協商，將其與丈夫的房屋過戶給三女兒關女士，並明確約定張老太仍然可以在該房屋中居住。2013年7月，關女士被診斷出患有腎癌、高血壓病和高血脂症。2019年，張老太將關女士訴至昌平法院，稱房屋過戶後，關女士多年沒有履行贍養義務，要求關女士每月支付贍養費3000元。
庭審中，被告關女士辯稱自己每月看病花費2000至3000元，而且除了每月固定退休金3500餘元外，沒有其他收入來源。
裁判結果
法院經審理後認為，張老太年逾九十，生活自理存在困難，有權要求子女給付贍養費。雖然張老太每月生活費及吃藥需要一定開銷，但是其每月有退休金4000餘元，且有其他三個子女照顧與提供經濟支持，能夠保證老人生活之穩定。考慮到三女兒關女士每月僅有固定收入3500餘元，且患有嚴重疾病，需要大量醫療費支出，每月給付母親3000元的贍養費用將會給其生活帶來困難。因此，張老太主張的贍養費金額過高，法院判決關女士自2019年8月起每月給付贍養費600元，於每月15日前付清。
法官提示
尊老愛幼，感恩敬孝，一直是中華民族的傳統美德。贍養老人是子女的責任和義務，這份義務不能因任何原因而消除。而贍養老人的方式要充分考慮老人的生活環境、就醫情況、精神狀況等多方面原因，保證老年人作為弱勢一方的合法利益最大化。司法實踐中，法院會結合父母的實際需求確定每月的贍養費數額，原則上由子女平均負擔，但也會考慮適當照顧支付能力相對較低或財產分配較少的子女，在負擔數額上作出相應調整。
需要注意的是，贍養人除了應當履行對老人經濟上的撫養、生活上的照料義務，更應該承擔對老人精神上的慰藉義務，定期到父母居住處探望或電話問候，讓老人能夠安享晚年。老人也應適當考慮子女的經濟條件及贍養能力，對其提出合理需求。雙方互相體諒，及時溝通，避免產生不必要的家庭矛盾。
8
兒子去世遺產引爭議
人民調解凝聚三代人
劉先生與陳女士系夫妻關係，雙方育有獨生子小劉，劉老漢夫婦系劉先生的父母。2019年4月，劉先生去世，生前未留有遺囑。劉先生名下有一套位於昌平區東小口鎮某小區的房屋，該房屋屬於劉先生與陳女士的夫妻共同財產。因為兒子的突然去世，劉老漢夫婦與兒媳陳女士、孫子小劉對於房屋的繼承發生了爭議，來到昌平區天通苑北街道人民調解委員會申請調解。
裁判結果
調解員接到案件後，首先詳細瞭解了家庭關係情況，接著從親情的角度指出，儘管劉先生去世給家庭帶來很大的傷痛，但是劉老漢夫婦和小劉的血緣關係是割不斷的。經過耐心傾聽與疏導，劉老漢夫婦和陳女士同意參與調解，利用這次機會，調解員也希望雙方能改善親情關係，在未來相互照顧、關心。
案件最後順利達成調解協議，劉老漢夫婦和陳女士自願放棄繼承屬於劉先生房產中的50%份額，由小劉繼承。該房產中屬於陳女士50%的份額保持不變。房屋由陳女士和小劉按份共有，每人享有一半的所有權份額。
法官提示
當前，“人民調解+司法確認”是群眾處理婚姻家庭和繼承糾紛的一種便捷方式。家庭成員去世後，各繼承人可以就遺產分割問題到當地人民調解委員會進行調解，各方達成調解協議後，可以在30日內共同到法院申請司法確認，法院經審查認為調解協議真實、合法、有效的，裁定確認人民調解協議有效。此後，如果一方當事人不履行協議內容的，另一方當事人可以持人民調解協議和法院的裁定書，向法院申請強制執行調解協議的內容。
家庭成員之間的糾紛，往往是因為情感沒有得到疏通引發的利益之爭。採用調解的方式處理家庭成員之間的糾紛，往往更容易幫助雙方解開“心結”，維持血濃於水的親情。應當注意的是，申請人要向人民調解組織和法院如實陳述相關情況 ，並持有完整的親屬關係證明、財產權屬證明等佐證，如果因虛假陳述或提供虛假證據、惡意串通等，侵害了他人的合法權益，會被依法懲戒，並承擔相應的法律責任。
9
離婚時約定房產歸兒子
前夫反悔訴撤銷未獲支持
2016年，楊先生與王女士經民政機關登記離婚並簽訂離婚協議，約定雙方位於昌平區的某兩居室，在離婚之後歸兒子小楊所有，待該房屋取得房產證後，將其過戶至兒子名下。雙方離婚後，楊先生反悔，稱自己生活困難、無處居住，以涉案房屋至今未過戶登記到兒子名下為由訴至法院，要求撤銷對兒子小楊的贈與，不同意將房屋過戶給兒子。
被告王女士和小楊辯稱，王女士同意離婚的其中一個條件就是雙方把房屋贈與給兒子，該贈與是負有道德義務的贈與，楊先生不能任意行使撤銷權。
裁判結果
法院經審理後認為，楊先生與王女士簽訂離婚協議書並經民政機關登記離婚，雙方在離婚協議書中約定將夫妻共同所有房屋離婚後歸兒子所有。綜合雙方離婚協議書的內容，將房屋贈與兒子系楊先生、王女士就雙方婚姻關係解除後共同財產分割、子女撫養等問題做出的綜合處理的一部分，與離婚協議書中的其他內容屬於一個整體、不可分割，具有身份關係和道德義務的性質，不同於一般的贈與。楊先生在與王女士辦理完離婚登記之後，又以贈與財產尚未發生轉移為由要求行使任意撤銷權撤銷對兒子的贈與，不符合雙方簽訂的離婚協議書的本意，因此法院判決駁回楊先生要求撤銷贈與的主張。
法官提示
根據法律規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，但是具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用此規定。離婚協議約定房屋贈與子女是一種解除雙方身份關係為目的的贈與行為，具有一定的道德義務性質，有別於普通民事主體之間的贈與 。這種贈與行為，本質上是離婚雙方簽訂離婚協議的一個重要條件。如果沒有該贈與行為，夫妻雙方有可能或者甚至不能達成離婚合意。所以，在夫妻雙方婚姻關係得以解除，且離婚協議的其他內容已經履行的情況下，應當視為贈與財產的目的已經實現，贈與行為不能隨意撤銷。
在此，也提示大家，離婚協議中關於財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力，雙方均應當按約定履行。
男女雙方在簽訂離婚協議時：
一要對所有夫妻共同財產和債務列舉清單，分別進行分割，做到好聚好散；
二是對於離婚協議中所附條件或履行期限明確約定，避免一方事後反悔；
三是離婚後儘快辦理房屋、車輛等財產過戶登記手續，以防擅自處分導致財產追回難。
10
老人生前視頻留遺囑
兒女存疑法院認定有效
陳老漢生前購買了一套房屋並登記在自己名下。2018年8月，陳老漢去世，留有一份錄像遺囑，表示涉案房屋歸大兒子所有，大兒子分別給付二兒子42萬元、小女兒30萬元作為補償。現三個子女未能就房屋的繼承問題達成一致意見，大兒子起訴至昌平法院，要求判決涉案房屋歸自己所有。
庭審中，二兒子和小女兒辯稱錄像遺囑是劉老漢在被脅迫的情況下做出的，不予認可，要求按照法定繼承，即每人三分之一的份額繼承。
裁判結果
法院經審理後認為，我國《繼承法》規定的遺囑形式中，僅規定了錄音遺囑，並未規定錄像遺囑。因錄像是視聽資料，屬於法定證據範疇，且錄像遺囑較之錄音遺囑，除聲音外還有畫面，對訂立遺囑的環境、場面、被繼承人的精神狀態、身體狀況等記錄的更全面客觀 。本案中通過當庭播放錄像遺囑，可以看出陳老漢對涉案房屋作出了比較明確的處分，且二兒子和小女兒對錄像內容亦予以認可。二被告主張錄像遺囑是陳老漢在脅迫下作出的，不是其真實意思表示，但未提供相應證據加以證明，故法院對二被告的辯解不予採信，法院對原告提交的陳老漢的錄像遺囑效力予以認定。最終，法院判決涉案房屋歸大兒子所有，大兒子給付二兒子房屋折價款42萬元，給付小女兒房屋折價款30萬元。
法官提示
由於電子信息技術的迅猛發展，現如今通過錄像載體訂立遺囑的情況較為普遍。在此，提示大家通過錄像訂立遺囑應當注意以下幾點：
一是遺囑人立遺囑時必須具有行為能力，無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效
法院會從立遺囑人的年齡、精神狀態、身體狀況以及錄像中的表達意思是否清楚等方面並結合當事人的舉證證據來進行判斷。
二是錄像遺囑的取得應當符合法律規定
如果遺囑人是在受到威脅、引誘、欺騙、強迫等情況下訂立的遺囑，無法如實反映立遺囑人的真實意思表示，該遺囑將被認定為無效遺囑。
三是錄像遺囑的內容應當真實合法
如果存在被剪接、剪輯或者偽造、畫面前後連接不緊密，內容被篡改，擅自處分了國家、集體或者他人所有財產的也將被認定為無效遺囑。
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