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很多父母買房子，大部分是為了將來能夠把房子留給子女，但很多人不知道，要想把房子過戶到子女名下，其中還需要支付一筆不小的稅費。
房產作為現代社會大多數父母們最大的財產，如何把這一筆巨大財富合理合法傳承給子女是很多人關注的話題。
在中國，由於選擇房產過戶方式不同，產生的費用差別則非常大。當前，我們只有三種方式可以把房產過戶給子女：
第一種是父母已過世，將房產過戶給子女，我們稱為“繼承”過戶；
第二種是父母在世，將房產過戶給子女，我們“贈予”過戶；
第三種是按照市場買賣形式過戶給子女，我們稱為“買賣”過戶。
不同的過戶方式，接受房產人繳納的費用不同，從幾千元到數萬不等，如果是在一、二線城市的高價值房產，費用差距就更大。
那麼在繼承、贈與和買賣等方式中，哪一種方式是最省錢呢?
買賣方式：
依照目前相關政策規定，買賣過戶房產包括以下費用：
增值稅：滿兩年免交，不滿兩年正常繳納，按照成交價5.6%繳納；
契稅：房產滿5年唯一，房產證上的面積在90㎡以下，需按成交總價1%繳納契稅；房產證上的面積超過90㎡米的房產，需按成交總價1.5%繳納契稅；若非唯一房產，需按成交總價3%繳納契稅；
登記費：抵押登記費和產權登記費用各80元。
個稅：普通住宅按房產成交總價1%交納，個別城市執行與上次成交總價差額後的利潤額20%比例繳納個稅。當然，如果是非普通住宅，個稅交納的比例更高，一般為房產成交總價2%繳納個稅。
贈與和繼承方式：
贈予方式：此種方式主要包括兩大項費用，一是契稅，被贈予房產者依照房產總價評估值3%繳納；二是公證費，依照房產總價評估值1%繳納。此外，印花稅5元錢。
繼承方式：此種方式最大的費用就是繼承權公證費用，按照房產總價評估值2%繳納費用，但最低不少於200元；此外，需繳納權屬登記費80元。
與房產3種過戶方式對應，分別需要交多少過戶費用？
舉例說明：如果將一套經評估150萬元的房子過戶給子女，又如這套房子產證面積105平米，通過不同過戶方式發生差距較大的費用，三種方式過戶房產費用分別為：
1.採用“繼承”方式過戶房產費用：150萬*2%+80元=30080元；
2.採用“贈予”方式過戶房產費用：150萬*(3%+1%)+5元=60005元；
3.採用“買賣”方式過戶房產費用：150萬*(1.5%+1%)+80元+80元=37660元；
經過繼承、贈予、買賣三種方式過戶房產，費用差距不小。通過比較，子女以“繼承“方式接收父母房產所繳納費用最少，其次是“買賣”方式過戶，“贈予”方式過戶費用最高。
但是如果通過繼承或贈與獲得房產再出售時的稅費又是什麼情況呢?
在不滿五年的情況下，繼承和贈與方式的成本比較高，其主要原因是個人所得稅高，此時選擇買賣方式轉讓房產比較划算。
不同方式獲得房產所需要提交的材料(以下都需要填報《房地產繼承不徵契稅相關情況說明》或《個人無償贈與不動產登記表》)：
(一)司法繼承/公證繼承：
1、申請人或代理人身份證明：本人無法到場的，可書面委託代理人辦理相關手續;
2、不動產權證書或房地產權證書：不動產權證書分別持證的，需要提交所有不動產權證書;
3、法律文書：繼承公證書或已經生效的法院判決書、裁定書、調解書。
(二)未通過公證或司法程序繼承：
1、申請人或代理人、共有產權人身份證明：繼承人本人無法到場的，應委託代理人辦理相關手續，公證委託的可不提供委託人身份證明原件;
2、不動產權證書或房地產權證書，購房人及其家庭成員的戶籍證明原件和複印件;
3、被繼承人的死亡證明(以下之一均可)：①被繼承人因死亡註銷戶口證明(戶口簿)，②縣級以上醫療機構出具的死亡醫學證明，③其它具有法律效力的死亡證明材料;
4、親屬關係證明，即申請不徵契稅個人與被繼承人的親屬關係證明(以下之一均可)：①能夠證明相關親屬關係的戶口簿、婚姻登記證明、收養登記證明、出生醫學證明、獨生子女證明，②公安機關出具的能夠證明相關親屬關係的戶籍證明;③親屬關係公證書;
5、代位繼承，即被繼承人子女先於被繼承人死亡，該子女的晚輩直系親屬申請代為繼承不徵契稅的材料：①已故被繼承人子女的死亡證明，②申請代為繼承不徵契稅的申請人與已故繼承人親屬關係證明;
6、遺囑：有遺囑的還應提交遺囑，包括公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑等。
(三)房地產遺贈：
1、申請人或代理人、共有產權人身份證明:受遺贈人本人無法到場的，可書面委託代理人辦理相關手續;
2、不動產權證書或房地產權證書：不動產權證書分別持證的，需要提交所有不動產權證書;
3、其它材料：①通過公證程序接受遺贈的，提供遺贈公證書;②通過司法程序接受遺贈的，提供已生效的法院判決書、裁定書、調解書;③未通過公證程序或司法程序接受遺贈的，需要提交遺贈人的死亡證明材料和遺贈的遺囑或遺贈撫養協議。
(四)房地產贈與：
1、贈與雙方或代理人、共有產權人身份證明，如果贈與雙方無法親自到場的，應委託代理人辦理相關手續，公證委託的可不提供委託人身份證明原件;
2、不動產權證書或房地產權證書：不動產權證書分別持證的，應提交所有不動產權證書;
3、 通過公證程序無償贈與的，提供贈與公證書或經公證的贈與合同。
以上政策依據：國家稅務總局公告2015年第75號《國家稅務局關於進一步簡化和規範個人無償贈與或受贈不動產免徵營業稅、個人所得稅所需證明資料的公告》和滬地稅財行[2011]32號《關於印發的通知》。
文章來源：專聊房君、陳建亮 上海浩錦律師事務所
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