去年四季度，“三府”齐登台，很多人对20000+元/㎡的备案价惊叹不已，而翻过年来，香湖湾1号、阅江府、玫瑰园二期、湖光山色等项目的横空入市，迅速刷新了购房者对高价盘的价格认知。
尽管下半年限价政策明显收紧，“零涨幅”楼盘渐成主流，但不得不承认，西安楼市中的高价项目越来越多。在“市场红利+产品迭代+人居升级”的背景下，“20000+元/㎡”、乃至“30000+元/㎡”的项目能够接连涌现绝非偶然。
那这些高价楼盘在市场转冷的环境下，大家的接受度如何呢？那如今的光鲜亮丽是否能让其永葆青春，价值提升呢？
壹丨高价项目市场接受度分化
7月1日至今，全市共11个20000+元/㎡的住宅项目开盘，1466套房源售出1125套，去化率为77%，这个成绩还不错，相较今年上半年20000+元/㎡的高价楼盘市场，去化率上涨近21%。在新房市场趋冷的环境下，高价楼盘的市场接受度竟然越来越高了？
但具体看，下半年开售的高价楼盘去化成绩分化显著，有强烈的个盘因素。华润悦府、万达one是典型的核心地段上的稀缺楼盘，两盘自2018年下半年至今的去化成绩基本都在九成以上。2018年下半年至今市场经历了趋冷-回暖-再趋冷的过程，两盘的热销足以说明，核心地段的高价新房，无论市场冷暖，其接受度一直较高。
万科翡翠国宾之所以能在下半年捷报频传，与区域断供有着直接的关系。该盘7月1日至今共进行了三次开盘，总推货量639套，开盘当日售出585套，去化率高达91%，而该盘上半年去化率仅为18%。
翡翠国宾本就处于货量较少的高新区，自隔壁的保利天悦断供后，该盘去化率才快速提升。而地段较偏的高价楼盘高新的龙湖天炬、长安金茂府、沣东湖光山色，去化率却只有20%左右。
贰丨热销高价楼盘三大共性
聚焦西安市场，能够被西安接受的高价项目通常有着以下几点共性：
一、地段为王，占据稀缺性的资源。华润悦府、万达one皆位于开发区域饱和，城市配套高度集中的曲江与高新区，立足稀缺地段，意味着这些楼盘占有超过平均水平的公共资源，如高档的商业配套、文化教育设施、发达的交通路网等。
二、匹配市场需求的产品是楼盘畅销的内核。下半年开盘当日去化率接近或超过90%的楼盘均为大平层项目，这也完全印证了市场中改善客群的需求转变，洋房与别墅逐渐被大平层取代，2011年-2019年上半年，西安市场中规划有大平层产品的楼盘数量逐年增多，尤其是在2016年之后，其数量上升明显，
在需求、地价等因素的倒逼下，未来大平层项目还将在高价市场中增多。
三、定价相对合理。即便在如今转冷的横盘期，但供需不平衡的矛盾依旧明显，只要是定价合理的楼盘卖的都还不错。华润悦府、万达one、万科翡翠国宾位于曲江、高新腹地，但均价不过两万出头，相比待开发或建设中的沣东、沣西、高新三期等高价项目，畅销的项目明显性价比更高。
高价楼盘之所以能够畅销，是多方面原因促成的，但最主要的还是地段与售价，也许在产品竞争力上，市区与远郊的大平层项目难分秋色，但在地段的成熟度上，决定了两者的市场接受度，手握房票与资金的改善客群置业目标清晰，不愿用时间与金钱去对赌发展中的新区。
根据此前出台的“新增住宅用地容积率不过2.8”及“盘活主城区内的土地”，可以看到，西安未来定然会出现一批更为优质的项目。但S姐要提醒各位，
豪宅项目不是不可以入，但如果远高于区域均价或不在核心区域，那就一定要慎重了！
叁丨高价CEO楼盘保值性不高
为什么呢？因为它是CEO楼盘，是少数人的楼盘。所以后期出售溢价和变现能力并不强，贝壳网站近两年成交的1.6万套房源里，500万以上的房产不到1%。从过往西安各区域的一些高端楼盘也会发现其保值性不高！
绿地海珀兰轩
城北前些年刷新住宅天际线价格的豪宅当属绿地海珀兰轩，项目占地虽不大，仅75亩，但规划建筑的楼栋均是一梯一户、电梯入户的精装板式住宅，主力户型230-570㎡，采用家居场景控制系统、远程家电控制系统、自动平衡通风系统、软化直饮水处理系统、垃圾处理系统等智能化系统，无论是产品还是附加的智能化系统，绿地海珀兰轩在当年是西安少有的高价CEO楼盘。
2013年，城北普通高层均价在5500-6500元/㎡左右，而海珀兰轩的均价却高达14500元/㎡，2019年10月，该小区挂牌房源价格基本上在22000-25000元/㎡，海珀兰轩年度涨幅仅10%左右，但同期市府板块在售的很多普通住宅都翻倍了。
最主要的是在贝壳网，你只能找到海珀兰轩的挂牌房源，却没有一套成交！高价CEO楼盘涨幅没能跑赢普通住宅主要是因为，其户型面积大、总价高，客群基数有限，资金充足的改善客群更愿意选择新房，其次，改善类产品多为自住，投资类客群不愿触碰。
同样的案例也发生在高新的8号府邸上，该盘2013年售价约18500元/㎡，宣传时各种黑科技加身，比周边普通住宅高出一倍多的价格，但查看8号府邸的成交记录，只有可怜的两套成交，两套成交价格分别为22628元/㎡、27164元/㎡，年均涨幅仅为4-8%左右；曲江的荣禾曲池东岸2013年的售价在23200元/㎡，2019年挂牌26套，成交仅4套，成交价约30000-34000元/㎡，年均涨幅同样在4-8%之间，这都是当年区域中的CEO楼盘，显然涨幅都没能跑赢周边的天地源枫林意树、万科金域曲江等盘。
高价的别墅项目日子就更不好过了，华侨城·108坊2013年售价近25000元/㎡，今年无成交，二手房倒是挂出了几套，有一套下叠竟挂出了23007元/㎡的价格，比六年前的售价都要低。
外表光鲜的高价CEO楼盘用来改善自住肯定是美美的，但变现能力和市场溢价显然较差，而不能流通的房产事实上就失去了其金融属性，最终会成为吸人血的“负债”。
想要进入西安购房群的小伙伴，在文章底部评论“进群”即可
閱讀更多 地產S姐 的文章
