一般來說,違章建築在沒有舉報和拆遷時是沒有人來管的。那麼如果遇拆遷,未經審批建設的自建房在面臨徵收時是否能獲得補償,是否會被認定為違建而加以處理?農村村民的自建房,究竟是何法律性質呢?難道遍及各地的農村自建房真的都是違建嗎?農村村民的自建房問題可謂由來已久,影響廣泛,其中所涉及的社會問題是複雜、深刻的絕非一兩句話能夠說得清。然而從單純的法律層面來看,所謂“自建房”的法律性質,也要具體問題具體分析,不能一概而論。
1.如果自建房建在耕地等農用地上,則基本屬於違法建築。《土地管理法》第62條及《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》第(十)項都規定了農村建房要儘量使用空地,且要經過規劃才行。據此,農村村民未經審批在農用地上建住宅,將面臨兩個後果:一是住宅本身屬於違建,遇徵收時原則上不予補償;二是建設行為本身涉嫌非法佔地,當地國土部門有權依據《土地管理法》第77條、第83條之規定責令退還非法佔用的土地,限期拆除新建的房屋。逾期不起訴又不自行拆除的,國土部門有權依法申請人民法院強制執行,即房屋最終可能面臨被司法強拆的厄運。
2.如果自建房建在宅基地上,則要區分情況處置。首先需要明確的一件事兒是,即使是在自家的、經過確權登記頒證的宅基地範圍內,農村村民也不能隨便新建、擴建房屋。要建房,必須經過審批,這是基本的原則。根據《城鄉規劃法》的規定,在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法,由省、自治區、直轄市制定。《北京市城鄉規劃條例》規定,在規劃農村地區,村民使用原有宅基地進行村民住宅建設,可以實行規劃許可管理,規劃許可管理應當依據村莊規劃進行,管理應當與服務相結合,併發揮村民委員會的作用,具體辦法由市人民政府制定。據此,有一點是可以明確的,農村村民要使用自己的宅基地新建房屋,實施的是規劃許可管理。換言之,沒有經過規劃許可審批,獲得鄉村建設規劃許可證而直接建房的,從嚴格的法律意義上講是違法的。
實踐中,存在大量村民因居住需要、對外出租營利等目的而未經任何審批手續在宅基地上自行建造的房屋,有的甚至將原本院落內的空地全部建滿,中間只留一個天窗大小的空檔。在徵收中,這類房屋通常會因無證而面臨與有證房屋截然不同的補償標準,其補償數額將會顯著低於有證房屋。但一般而言,這類自建房因並未嚴重影響鄉村規劃而不會被作為違建加以認定、拆除,這在全國各地算是一種極為普遍的現狀。一些地區,整村的無證房是客觀存在的,全部作為違建加以處置顯然是不符合國情的。需要指出的是,如果自建房超過了宅基地的使用面積,越界了,那麼超出部分從嚴格意義上講就屬於違建。如果自建的部分為泡沫、彩鋼板建築,存在嚴重的消防安全隱患,則有可能會因違反《消防法》的有關規定而面臨被強制拆除的結局。
那麼說到這裡,如何合法地在農村建住宅呢?這裡可以依據《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》第(六)項的規定。
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