經濟觀察報 記者 田國寶“外地人可以買，一種是交30%首付，等人才新政出臺網籤；一種是花錢辦網籤，需要全款，準購證兩個星期下來。”10月29日下午，大廠路某城項目銷售人員告訴幾名看房人。
半個月可以網籤，在河北大廠這個環北京衛星城並不是最快的，路某城附近的東方某城項目銷售人員透露，只要客戶付清30%的首付，並準備好徵信、戶口、收入證明、身份證等材料，“現在就可以辦理網籤。”
按照2017年廊坊市政策出臺的限購政策，外地人在北三縣地區購房需具備連續三年社保或個稅。但在廊坊北三縣多個房地產項目宣稱可以辦理網籤，除了路某城和東某城外，還包括御某郡、某峰、某新城等項目。
10月25日，在官方的一次檢查中，包括路某城、某峰等大廠多個項目暫時關閉了售樓處。路某城銷售人員表示，上週五（10月25日），接到開發商通知，營銷中心全天關閉，樣板間正常開放。
一邊宣稱不限購，一邊又在檢查時關閉售樓處，類似的情形在近年房地產銷售中並不鮮見。“看過貓和老鼠的動畫片吧”一家燕郊的渠道公司銷售主管邱明說：“貓和老鼠是天敵，但貓離不開老鼠，老鼠也離不開貓，鬥了那麼多集，最後還是一起生活。”
貓鼠遊戲
邱明是一家渠道公司的銷售主管，手下有幾名銷售人員，其公司房地產項目分銷業務遍及京津冀、東北、海南、雲南、膠東半島等地。他的業務範圍主要在北三縣地區，“現在也就大廠開盤的新項目多一些。”
從燕郊出發，十分鐘左右時間，便進入大廠夏墊鎮，這裡聚集了多個在售樓盤。“現在只剩下4號樓了，這邊的三棟已經賣完了。”帶著3名看房人進入路某城的售樓處，邱明開始介紹項目。
幾分鐘後，銷售人員周寧也參與到介紹中，周寧顯然對項目更熟悉。邱明為場外銷售，周寧是場內銷售，場內銷售一般為開發商自銷團隊或者一級總代。像邱明這樣的分銷帶客到售樓處，需要提前和場內銷售聯繫。
路某城項目在售有疊墅和高層，外地人沒有社保或個稅可以一次性或分期付款，繳滿三年後辦理網籤；也可以先首付30%，等通知辦理網籤；如果購房者選擇花錢購買購房資質，兩個星期可以辦理網籤。
某峰、東某城、御某郡等項目也均宣稱外地人可以辦理網籤。一位御某郡銷售人員表示，外地人可以直接購買，30%首付交齊後，可以當天辦理網籤手續。
10月25日，這些號稱不限購的項目，在官方檢查中均暫時關閉了售樓處。一位某峰的銷售告訴經濟觀察報記者，最近幾天房管局來檢查，所以暫時不接待購房者。路某城則選擇物業辦公室接待客戶。
10月26日下午，某峰項目售樓處繼續關閉，路某城雖然重新開放，但正門依然沒有開，銷售人員和購房者需要從後門進入，而且項目公司通知所有銷售人員，在售樓處接待客戶，必須嚴格執行現有限購政策。
10月27日，各個項目售樓處重新開放，但對外銷售退回到一次性付款及分期付款的方式，不再大肆宣傳外地人購房不限購、30%首付可網籤等。但從10月28日開始，新一波放開限購宣傳在各個售樓處重新點燃。
邱明告訴經濟觀察報記者，根據他的瞭解，目前御某郡和東某城兩個項目可以辦理網籤，半個月內下準購證，路某城、某峰等項目則需要等到明年2月前後，而其他項目則仍按照原來策略進行銷售。
人才新政
10月18日，關於北三縣出臺人才購房新政的消息開始廣泛流傳，大廠和三河部分在售房地產項目開始對外以“30%首付、不限購、外地人可網籤”等名義進行銷售，吸引了大量購房者前來看房。
經濟觀察報記者曾以購房者身份向大廠房管局進行求證，一名工作人員表示，目前大廠仍執行原有的限購政策，並沒有出臺任何人才相關的放鬆限購政策；三河市房管局也否認了人才購房新政的傳言。
一名在環京區域從事渠道銷售的負責人告訴經濟觀察報記者，空穴來風，目前御某郡等少數項目已經有外地人成功辦理準購證的案例，但並不是所有項目都可以辦理。
該人士提供的《大廠回族自治縣購房資格證明》顯示，10月中旬，一名戶籍在河南南陽的購房者，成功的拿到了準購證。“只要在交易系統和備案系統中，你們家庭單位沒有記錄，就可以購買一套。”上述渠道負責人表示。
但是具體通過什麼樣的途徑獲取，其進一步表示，共有幾種情況，第一，一些在通州副中心的企事業單位及高精尖企業員工，可以直接開具出準購證，“比如某大學的老師們，就可以直接在大廠買房。”但這一操作方式並沒有獲得大廠房管局證實。
第二，開發商為購房者辦理準購證，“具體以什麼名義開的，我們也不瞭解，我們把客戶的資料遞交上去，開發商那邊給辦理，一般兩個星期左右就可以辦下來。”上述渠道負責人表示，目前僅有御某郡、東某城等少數項目可以辦理。
另一位渠道人士告訴經濟觀察報記者，根據其瞭解，大部分宣稱外地人可網籤的項目，截止目前都還沒有辦理成功的案例，“包括一些大開發商的項目，有的半年了還沒有下來，最後走的還是分期付款，客戶連錢都退不了。”
邱明也證實，目前僅有御某郡和東某城兩個項目有辦理下來的案例，都是開發商幫助辦理的，路某城、某峰等其他項目至少要等到明年2月前後。“大家都在傳明年2月要出人才政策，但都沒有確切的消息。”
據三河市一位接近官方的人士透露，在二手房交易中，也有一些渠道可以辦理準購證，但數量很少，主要是通過強制網籤、過戶的方式，“就是說，你本來沒有購房資格，但最後給你網簽了，也能過戶。”
邱明提醒，沒有購房資格的人，無論哪種方式都存在風險，即便是有辦理下來準購證案例的項目，開發商也承諾辦理不下來可以退款，但實際操作中，只要購房者交錢了，一般很難退錢，最後都是轉分期付款了。
背後承壓
2017年5月廊坊限購後，邱明所在的公司銷售人員流失了將近三分之二，公司不得不開始拓展外地市場業務，包括河北、天津等非限購區域，也包括雲南、海南等旅遊地產項目。
邱明的公司採取合夥制，“我們自己的銷售人員不多，大部分都靠分銷，就是我們把渠道拿下來，然後和其他團隊合作，發展二級分銷或三級分銷，公司按成交抽取少量佣金。”邱明表示。
隨著市場成交不斷下滑，公司業務開始減少，銷售人員業績和收入也開始下降，“一部分銷售就離開了，有的回老家做了，有的到其他城市發展了。”邱明表示，他本人也面臨著較大的經濟壓力。
在北三縣樓市上行的2015年到2017年期間，除了一套自住的房子外，他投資了5套房，“去年和今年一共賣了兩套了，都是賠錢賣的，實在撐不住了，我們也希望明年2月政策能有一些鬆動。”邱明苦笑道。
據邱明透露，不僅僅是投資客撐不住，一些開發商也揹負著較大的壓力，“原來和我們合作的一些項目，好幾個都賣給大開發商了，尤其是夏墊這一帶，小開發商基本都退出了，耗不起。”
對於開發商來說，通過變通方式進行銷售可以加快去化，緩解現金流緊張，但潛在的風險也不容小覷。上述渠道負責人表示，一旦政策出現變動，開發商和購房者之間必然會產生大量糾紛，“現在一次性付款或分期付款，合同都不給客戶，開發商保留著，就是為了給自己留後路。”
通過變通方式突破限購政策，不僅僅存在環京區域，在多數限購區域，或多或少都存在類似的操作模式。與北三縣一河之隔的北京通州區，有部分項目可以通過個人註冊公司獲得購房資格。
一位十強房企的人士告訴經濟觀察報記者，2018年海南全島限購後，一部分海南的房地產項目即通過先購房、後補交社保或個稅方式進行銷售，“你想想，哪個項目不是幾十個億甚至上百億扔進去了，那麼多人等著吃飯，不可能一直停著不賣。”
上述接近三河市官方人士表示，一些以房地產作為支柱產業的城市，限購後財政面臨著巨大壓力，也會在一定範圍內做變通。“比如一部分商品房申請將轉化為招商引資配套用房，進行限價和限售後，可以繞過限購政策進行銷售。”
周寧告訴經濟觀察報記者，每次有檢查或視察的時候，公司都會在第一時間通知銷售部門，他們再去通知渠道和分銷，“只要不是被抓現行，一般都沒事，該怎麼銷售就怎麼銷售，這麼多銷售和員工都沒飯吃了，也不是一件好事。”
“市場好的時候，大家都忙著賣房子，服務和口碑說實話都很差。”邱明表示，隨著市場的降溫，供需心態都在發生變化，“現在有一個客戶能來看房，我們都興奮的不得了，千方百計的伺候好，這兩年環京銷售的服務整體改善的很明顯。”
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