益田集团董事长吴群力
2010年12月25日，圣诞节当夜，深圳市益田集团股份有限公司（以下简称“益田集团”）举行“木头龙城市更新项目”新年答谢晚宴。
当晚，部分业主代表与益田集团签订拆迁补偿安置协议，工商银行蛇口支行向益田集团授信30亿元，以支持木头龙项目的拆迁重建工作。
这是深圳典型城市更新项目运作流程，歌舞升平的一夜，益田集团展现了资金实力，数百名木头龙业主享受了美食歌舞。
所有人信心满满，即将搬离的业主，尽情想象着4年后新家园的样子。
他们没有想到，这一离开就是10年。
2019年10月29日，木头龙小区1363户业主，才全部与益田集团达成协议，项目可以开工建设了。
在这10年里，1300多户业主中，有49位业主去世，等不到回迁之日。有人10年搬了7次家，有人和迟迟未签约的邻居翻了脸、动了手。
位于罗湖核心位置的木头龙项目，房地产开发价值巨大。然而，长时间的开发周期，签约业主、未签约业主、地产商、政府之间的矛盾博弈重重。
2011年，益田集团即签约1000余户业主，2016年签到1340户，2018年底还剩4户未签约。
拖延至2019年，罗湖区政府祭出行政手段“房屋征收”大旗，才“迫使”最后4户业主与地产商签约。
10年前，是益田集团的高光时刻，可与万科、中海、金地等房企齐名。在木头龙项目延宕的10年间，益田慢慢掉队，甚至多次传出陷入资金链紧张的局面。
这一家深圳旧改房企，10年的发展之路，成为中国房企规模化发展路径的反面教材。
拆迁前的木头龙小区
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2010年1月9日，深圳益田威斯汀酒店开业庆典，凤凰卫视主持人胡一虎主持，当时的深圳市常务副市长许勤、益田集团董事长总裁吴群力出席。
威斯汀酒店的开业，意味着位于深圳华侨城片区的益田假日广场项目全面完工，这个包含酒店、购物中心、写字楼的商业项目成功打造，被认为是益田集团从单一住宅开发商，向复合型商业地产开发商转型成功。
次日，深圳东莞交界处的益田大运城邦项目开盘，500套房子遭遇3000名购房者抢购一空。这个建筑面积超100万平方米的项目，将成为益田未来十年间主力项目。
2010年，不仅仅是益田集团转型的成功，还是益田全国化拓展的破局。占地40万平方米的长春御水丹堤、电影主题的北京怀柔综合体项目奥斯卡城，都将在年内销售，他们还宣布，将伺机进入上海。
“从原来的房地产开发为主转变为复合的商业主题的综合开发商；从深圳开发商转变为跨区域开发商；从深圳的品牌做成全国性品牌。”
这是益田集团老板吴群力当时的战略思考。
现年60岁的吴群力老家长春，东北师范大学毕业后留校任篮球体育老师，后来调任深圳大学，1992年“下海”开房地产经纪公司，4年后创立益田集团进军房地产开发行业。
短短的14年间，益田集团打造了益田花园、共和世家、半岛城邦一期、假日世界等著名项目，在深圳开创了欧陆风情小区先河。
创立益田集团的6年后，吴群力便谋划转型，瞄准大城市核心地段的商业地产赛道，拿地手段则主要是通过资源整合，或通过城市更新。
2010年7月底，益田集团签约“大连西安路城市综合体项目”，这是一个总建筑面积高达150万平方米的旧改项目。
为此，益田集团还引入印尼安达集团、印尼幕利亚集团两家国际财团，作为合作伙伴。
不到半年后，尚在深圳建行工作的万科总裁祝九胜，代表建设银行与益田集团签约，给予98亿元授信额度，用于罗湖区木头龙拆迁工程、大连市益田城市综合体、北京、长春等项目建设。
益田集团一时风光无两。
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站在今天来看，过早转型，以及推进缓慢的城市更新项目，让益田集团错失了做大销售规模的良机。
没有销售规模的增长，也就无力支撑益田集团商业地产战略的推进。10年后，益田集团“沦落”到卖土地项目，才能保持公司不亏损。
益田集团2018年签约销售金额仅8.89亿元，实现营业收入39.88亿元，同比增长20.27%，来自房地产、商业、酒店的收入分别为27.08亿元、8.57亿元、3.92亿元。
益田集团还有金融、文化教育、健康产业、新型产业等业务版块，2018年都未产生稳定收入。
不到10亿元的销售金额，益田风光尽失。在2006年2月，益田集团操盘的半岛城邦一期开盘，5天内就卖出1012套房，收金15亿元。
最为严重的是，益田的财务状况持续恶化。2017年、2018年，益田集团经营性业务利润分别为-6.93亿元、-2.27亿元。
EBITDA 利息倍数是反映房企现金流重要指标，指税息折旧及摊销前利润，能够覆盖企业债务利息的倍数。益田集团2014年为2.81倍，到2018年仅1.08倍，处于危险边缘。
“断臂求生”在不断发生。2018年近40亿元的营业收入中，15.7亿元来自土地收益权转让收益，即卖土地项目。
北京的项目出售给了远洋和对外经贸，长春一宗建筑面积24.3万平方米的土地，出售给了融创华北区域公司。2015年底，益田集团还将广西一段高速公路，出售给了招商局公路。
过去的6年间，益田集团签约销售金额停滞不前，土地储备不增反降。
皆缘于吴群力以两种方式获得土地，一种是以资源整合等特殊机会，介入一级土地开发，如长春与东北师范大学（吴群力母校）合作，在北京与中影集团的合作；另外一种便是城市更新，如深圳木头龙和大连的西安路项目。
木头龙项目延宕10年后破局，而当年雄心勃勃计划投资200亿元的大连西安路项目，最后无赖退地。
财务数据上看，2015年是益田集团资金链紧张的转折点，当年经营性现金流净额为-6.36亿元。2016年底，益田集团寻求发行36亿元公募债，被深交所否决。
最终，吴群力不得不与信达合作，将“益田假日广场”作为基础资产抵押，发行了深交所第一单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），融资53.01亿元，益田集团才缓过来。
可以看出，益田集团发展掣肘在于商业资产沉淀，住宅物业销售规模增长停滞。
益田集团近年部分财务数据
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2005年，益田就成立了商业管理公司。2011年，吴群力就公开表示商业版块，计划3-5年内上市。
无论是商业板块上市，还是整体上市，都是吴群力努力的目标，但三番五次的上市冲刺计划，都一一没有实现。
从2011年开始的五年间，益田集团进入“黑洞式”的五年，住宅物业开发无新增项目，城市拓展停滞、商业物业规模增长缓慢。
直到2016年，益田在广西阳朔布局的阳朔西街开幕，才打响了益田旅游商业板块大规模拓展的“首枪”。
随后两年里，吴群力带领益田集团，到黄山、西安、无锡、丽江、贵阳、上海等旅游区域，开拓旅游商业项目。
轻资产商业管理项目贡献收入有限，自持商业项目前期投入巨大，益田商业想要上市，规模仍然还不够。
截至2018年末，益田集团拥有益田假日广场、东莞假日天地、阳朔益田西街等三个自持商业，以及深圳威斯汀酒店、长春福朋喜来登等五个自持酒店，建筑面积34.48平方米，每年带来租金收入超过10亿元。
进入到2019年，益田集团再次以轻资产模式拓展商业项目规模，商业板块上市，仍然是吴群立全力推进事项。
股权架构上来看，吴群力的主要运作平台为两个，其一为“深圳市益田集团股份有限公司”，其二为“深圳市益田旅游商业集团股份有限公司”（以下简称“益田旅游商业”）。
深圳市益田集团股份有限公司的股东为：深圳市群伟实业发展有限公司（54.3%）、吉林保力实业有限公司（23%）、深圳市奥林威实业有限公司（11%）、深圳市兴恒发投资有限公司（11%）、蔡越成（0.7%）。
“群伟实业”为吴群力、陈旭夫妇持股平台；“吉林保力实业”为陈旭控股70%；“深圳奥林威实业”为益田高管持股平台。
值得关注的是，“兴恒发投资”或为民间融资平台，其两个自然人股东出现在多宗涉及民间融资纠纷案中，兴恒发投资2012年8月入股益田集团；蔡越成是香港越君集团“老板”蔡越雄的兄弟，旗下有鞋业、房地产、贸易等板块。
益田集团股份持有“益田旅游商业”60%的股份。
目前，益田集团在深圳拥有“硅谷新城”、坪山“共和城邦”两个大型项目，但都属于旧改项目首期地块，全面开发尚需时日，木头龙项目的滚动开发销售，能给益田集团带来强劲现金流。
但益田集团过去10年，在中国房地产行业错失的机会，已无可能找寻回来。
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