「润天法律问答」97.没买车位的业主，不能进小区地下车库停车？

【润天法律问答】97.没买车位的业主，不能进小区地下车库停车？

大家好，欢迎来到润天法律问答，最近我看到一则新闻，内容是某小区将地下车库中，未卖出的车位全部装上地锁，禁止未购买车位的业主使用车位。随后业主与开发商发生了冲突，业主认为车位由小区业主共同享有，开发商则认为车位不属于共有部分，那么到底谁是对的呢？

1.人防工程性质的车位

首先我们要区分地下车库的车位是否属于人防工程改造的车位。众所周知，现在的小区多数情况会配备人防工程，实践中，在经过有关部门审核同意后，开发商可以将地下人防工程改建为停车位使用，即开发商在和平时期享有管理和使用的权利。此类情形下，产权不属于业主也不属于开发商，而是属于国家的。故这类车位只能够租赁，不能够出售，但是使用期限不得超过20年，对于这类车位的收益归投资者所有。

2.共有车位

对于那些不是人防工程改建的车位，应当区分是否属于共有车位，除法律或政府规定为无偿车位外，如果开发商在计算公摊面积时已把地下车库的建筑面积计算在内或将建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内，此类情形下，地下车库的车位属于全体业主共有，开发商以业主未购买车位为由禁止业主使用车位的行为不合法。

3.产权车位

前述提及了共有车位的特征，若地下车库的车位不满足上述条件，则属于产权车位，可以买卖并办理产权证。但是办理产权证并不是产权车位受到法律保护的必要条件，只要车位符合产权车位的要求，业主购买后即使未办理产权证，也应当受到法律的保护。

开发商有权出售产权车位，故此类情形下，开发商禁止未购买车位的业主进入车库停车的行为合法。

综上所述，大家在购买车辆的同时要了解小区车库的车位种类，可以向物业公司或开发商进行了解，避免因车位买卖的问题产生不必要的纠纷。