每年年底都要做总结，但今年的总结似乎来得特别早，北京的房地产市场更是如此。原因很简单，当一个“不好”的年景接近尾声的时候，所有人都会期待来年转运。在这样的心境下，总结过去的一年，就具有了特殊的心理暗示和意义。
在各种总结中，多少能够发现一些北京楼市的“特区”所在。所谓“特区”便是与大势不同，甚至是“逆势而上”。当市场普遍抱怨房子不好卖、去化压力太大的时候，具有“特区”属性的项目，往往心态平稳，闲庭信步。
若想搞清楚这些“特区”属性的项目，需要以下三个纬度：
- 限购政策不松动、贷款政策未放松——这些几乎已成为包括北京在内的中长期所处的外部环境，因此，不必过多在意。在此基础上，北京楼市2019年巨大压力的来源，是供应量大。巨大的供应量与限购、限贷政策叠加，是2019年北京楼市的客观存在。
- 供应量不仅大，而且同质化。特定时间内，限竞房项目集中入市，改变了北京市场过去十几年形成的购房人区域选房的逻辑，从而造成了跨区域的项目直接竞争厮杀，市场一片红海。
- 绝大部分新项目都是以“高周转”、“快速回笼资金”为操盘策略，与上一条叠加，加剧了房地产市场竞争与厮杀的惨烈程度，躲不开，避不掉。
从以上三个维度“反向指标”出发，就构成了理解北京楼市“特区”项目相对的三个属性：
- 这类项目在区域内甚至全市范围内，供应量不大，无论是地段位置，还是环境禀赋，均属稀缺。
- 项目定位、产品设计、产品形态、物业服务等，与主流供应量差异大，在市场上属于稀缺。
- 项目本身的运营策略，不以“高周转”、“快清盘”为主，而是以长期操盘、长期运营、理解区域、理解客户、服务客户为基本策略。
能达到以上三点的所谓“反向指标”，非常困难，更直观地说，需要相当迥异的资源禀赋。如果聚焦到某一个项目，就是这种画像：
- 稀缺地段。北京四环以内，已不再新增住宅用地，即四环以内难有新的住宅项目出现。此时在四环内的新建商品住宅项目，自然就是凤毛麟角。
- 稀缺产品。大量限竞房成为北京市场的主流产品，而适应高端改善甚至是终极改善的新产品，遍寻难见。而这部分需求在北京并非少数。符合这部分需求的产品，必然是万众瞩目。
- 稀缺“理解”。具象而言，便是长期在一个区域深耕，深刻地理解这个区域环境优势、客户需求、人群结构变化等等，通过准确理解需求，设计产品，提供服务。这种项目，通常是开发运营十几年。
由大及小，层层推导，符合以上维度和标准的项目，山水文园是也。这个运营近20年的项目，最近又有新一期供应入市，名为九御。它是北京楼市滚滚红尘里生长出的“新物种”：
第一，在北京市已停止在四环内供应新的住宅用地的背景下，山水文园九御以东三环沿线的稀缺地段资源入市供应，是极大的资源禀赋。攸克君查阅了相关市场数据，过去三年东三环沿线没有新建住宅项目入市，未来三年就更不可能了。
山水文园所在的东三环地段，是五纵两横三轨的交通体系，这种成熟的城市出行动线，是良性生活环境的基础所在。东接北京欢乐谷、西傍首都图书馆、北至国家羽毛球馆，算得上是东三环最为精华的地段了。
第二，项目的户型设计十分丰富，山水文园九御项目有多达43种户型，用以适应不同生命阶段、不同家庭结构对住房的功能性要求。这与高周转模式的产品是截然不同的。
山水文园九御项目还提供了十款风格鲜明的样板间，业主可以作个性化的菜单选择，绝大部分入市的新项目，很难做到。
第三，通过长期的运营和操盘，山水文园九御项目已能准确地理解产品覆盖阶层人群对于住房功能、社区服务、生活方式等方面的需求。包括终身管家服务，衣物洗护、订餐订车，快递存取、出行安排，13大贴心服务，想到的都做到了。
不能不提的是，项目的艺术氛围。园区内2.6公里长的山水艺术大道，横贯东三、四环，途经保利拍卖中心、山水美术馆等知名文化艺术机构。其中山水文园·九御家门口的山水美术馆，先后举办过毕加索、安迪·沃霍尔、达·芬奇大展，被网上评为中国活跃度No.1的民营美术馆。
山水文园九御确实像一座灯塔，提供者逃离北京楼市红海的方向，但看到灯塔之后，能够做到，方才是逃离红海的关键。
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